Методи розрахунку ставки дисконта
Методы определения дисконтной ставки:
Метод кумулятивного построения
Предусматривает суммирование безрисковой ставки со всеми компенсациями за риск, которым перегружен объект оценки.
Специфика использования :
Безрисковая ставка равняется депозитной ставке коммерческих банков, учитывая: 1) депозит является валютным; 2) сумма депозитного вклада сопоставима с размером чистого операционного потока капитала; 3) срок получения чистого операционного потока капитала от использования объекта сопоставим со сроком депозитного вклада; 4) условия депозита отвечают соглашениям с юридическими лицами; 5) общая безрисковая дисконтная ставка рассчитывается как средняя между вышеназванными факторами ведущих банков страны.
2. Метод сопоставимой продажи:
Ставка дисконта определяется путем деления чистого операционного потока по объекту-аналогу на их рыночную стоимость (в коммерческих соглашениях).
Специфика использования:
Используется в случае наличия у аналитика достоверной информации относительно объектов аналогов и соответствующего развития рынков недвижимости, земли, применяемого оборудования и тому подобное.
3. Метод капитальных активов:
Ставка дисконта определяется через существующий рынок капитала.
Специфика использования :
К предложенной формуле, как правило, добавляются индивидуальные поправки за конкретным объектом оценки: компенсация за отличия в масштабах деятельности; компенсация за специальные риски объекта и тому подобное.
Метод соединенных инвестиций
Выступает в двух разновидностях: 1) для собственного и ссудного капитала, 2) для составных элементов объекта; предусматривает установление ставки дисконта по середньозваженой технологии.
Специфика использования :
Используется при ссудном финансировании покупки и функционировании объекта оценки, или при наличии точных данных относительно всех составных (конструкционных) элементов объекта.
Метод середневзвешенной стоимости капитала
Ставка дисконта устанавливается в соответствии с уровнем середневзвешенных расходов на капитал
Специфика использования :
Используется для приведения денежных потоков, определенных по модели совокупного капитала
6. Метод внутренней нормы доходности:
Реализуется в двух формах: простой и модифицированной; предусматривает установление ставки дисконта соответственно уровню внутренней нормы доходности капитала инвестора.
Специфика использования :
Используется при расчетах минимальной стоимости объекта, которая отвечает нулевому бюджетированию денежных потоков
Метод ставки LIBOR
Ставка дисконта устанавливается в соответствии со стоимостью денежной единицы на Лондонской валютной бирже, учитывая государственный риск.
Специфика использования :
При финансировании объекта через европейские валютные рынки при стандартних условиях привлечения.
15. Логіка побудові кояфіцієнта капіталізації та методи його визначення.
Процесс и коэффициент капитализации
Суть коэффициента капитализации заключается в сочетании двух экономических процессов - получение дохода на капитал и возмещение капитала инвестору-владельцу.
В зависимости от базы определения нормы (ставки) возмещения капитала разделяют на нормы дохода, нормы денежных потоков, нормы возмещения и нормы прибыльности. В соответствии с этим принято различать такие виды коэффициентов капитализации:
1) общий коэффициент капитализации;
2) коэффициент капитализации собственного капитала;
3) коэффициент капитализации ссудного капитала;
4) коэффициент капитализации в зависимости от объекта оценки (земли, объектов недвижимости, нематериальных активов и тому подобное).
Методы определения коэффициента капитализации при оценке стоимости потенциала предприятия:
1. по ставке дисконта.
2. на основе сравнительной продажи.
3. Методом суммирования: прямолинейное возмещение капитала, возвращения капитала за фактором фонда возмещения.
4. Метод вычетания
5. Метод соединенных инвестиций: для собственного и ссудного капитала, для сравнимых элементов
6. Метод Элвуда
7. Метод финансовых показателей похожих предприятий
8. Метод рыночного мультипликатора
9. Метод внутренней ставки доходности.
16. Особливості оцінки земельних ділянок, будівель і споруд.
В зависимости вот целей (назначение) оценка стоимость земли может рассматриваться, с одной стороны, как уплата земельного налога или выступать в качестве экономического регулятора земельных отношений (наследство, дарование и др.), который нуждается в установлении нормативной стоимости (цены) земли, а с другой стороны, - существует независимая экспертная оценка, в ходе которой определяется рыночная стоимость земли, или право аренды земельного участка.
СРАВНИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НОРМАТИВНО-ДЕНЕЖНОЙ И ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ _НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
| Нормативно-денежная оценка | Экспертная оценка |
| Земельный участок рассматривается отдельно от объектов недвижимости, расположенных на ней | Земельный участок рассматривается как единственный земельно-имущественный комплекс, то есть вместе с объектами недвижимости |
| Нормативно-денежная оценка | Экспертная оценка |
| Учитывает земельные улучшения, сделанные за пределами земельного участка | Учитывает земельные улучшения, сделанные как за пределами земельного участка, так и внутри |
| Ориентирована на типичные характеристики и нормативные условия производства | Ориентирована на индивидуальные характеристики и условия эксплуатации земельного участка |
| Оперирует потенциальным (нормативным) арендным доходом | Оперирует реальным арендным доходом |
| Не учитывает конъюнктуру рынка и экономическую ситуацию в стране | Учитывает реальную социально- экономическую ситуацию, которая сложилась на дату оценки |
| Стоимость производна от площади земельного участка | Стоимость производна от показателей доходности вида деятельности, локализованного в пределах участка |
| Носит только нормативный характер | Носит рыночный характер |
| Не стимулирует повышение эффективности производства и рациональное землепользование | Стимулирует оптимизацию показателей эффективности ведения бизнеса и землепользования |