Методические подходы к оценке прав пользования землей, водными и лесными ресурсами
Для оценки прав пользования землей, водными и лесными ресурсами применяются следующие методические подходы.
-сравнительный (аналогов продаж);
-подход, который базируется на капитализации доходов (прямая капитализация дохода и дисконтирование будущих денежных потоков).
Сравнительный подход — в соответствии данным подходом стоимость права пользования определяется на уровне цен недавних продаж аналогичных прав на пользование подобными объектами, с учетом различий в факторах, влияющих на их стоимость - условия и дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия и ограничения по использованию.
Земельные участки считаются подобными, если они имеют:
-одинаковую функцию использования земли и характер земельных улучшений (здания, сооружения, многолетние насаждения, водоемы);
-близкие физические характеристики (размер, конфигурацию, уклон поверхности, состояние грунтов, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявление опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, физическое состояние объектов недвижимого имущества).
Водные ресурсы считаются подобными, если они имеют:
-одинаковый тип (поверхностные водные объекты, подземные воды) и функцию использования (рыборазведение, ирригация и мелиорация, производство риса, промышленное производство, коммунально-бытовое, для потребностей гидроэнергетики и водного транспорта);
-совместный район размещения (бассейн рек - для поверхностных водных объектов, административный район - для подземных вод);
-близкие районы водопользования (лимиты на забор воды из водных объектов и сброс в них возвратных вод при специальном водопользовании; потери воды в системах водопользования; объем воды, пропущенный через турбины гидроэлектростанций; эксплуатационные показатели грузовых и пассажирских судов).
Лесные ресурсы считаются подобными, если они имеют:
-одинаковую функцию использования (заготовка древесины, живицы, побочное лесное пользование, для культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных и туристических целей, для охотничьего хозяйства и проведения научно-исследовательских работ);
-совместный район размещения (лесотаксовый пояс и разряд такс и геоморфологические условия местности);
-близкие количественные и качественные характеристики (лесная порода, тип древесины (деловая, в том числе большая, средняя, мелкая, дровяная), технические качества древесины, объемы и сроки заготовки, вывоза).
Различия в факторах, которые определяют стоимость права пользования, учитываются путем внесения поправок к ценам продаж на:
-условия продажи;
-дату продажи;
-локальные особенности месторасположения;
-отличия в физических, количественных и качественных характеристиках;
-существующие условия и ограничения по использованию.
Конечная стоимость права пользования, которое оценивается, определяется как медианное или модальное значение скорректированных цен продажи прав пользования подобных объектов.
Подход, который базируется на капитализации доходов — определяет стоимость права пользования как текущую стоимость будущего дополнительного дохода от этого права.
Дополнительный доход рассчитывается как разница между фактическим доходом от права пользования и операционными затратами, связанными с владением этим правом, включая годовую плату за его использование (земельный налог, арендная плата за земельный участок (земельную долю), сбор за специальное использование водных ресурсов и за пользование водами для потребности гидроэнергетики и водного транспорта, арендная плата за пользование водными объектами (их частями) местного значения, сбор за специальное использование лесных ресурсов и пользование земельными участками лесного фонда).
Фактический доход от права пользования может быть определен на основании:
-нормативных показателей прибыльности земель, водных и лесных ресурсов различного функционального назначения в соответствии с методиками и порядками, утвержденными Кабинетом Министров Украины и другими полномочными государственными органами;
-рыночных данных о ежегодной плате за использование указанных прав.
При определении стоимости права постоянного пользования (без заранее установленного срока) целесообразно применять метод прямой капитализации ожидаемого на будущий год дополнительного дохода.
При определении стоимости права временного пользования, в том числе на условиях аренды, целесообразно использовать метод непрямой капитализации дополнительных доходов за годы владения правом (дисконтирование денежных потоков).
При определении стоимости права пользования застроенным земельным участком, когда дополнительный доход формируется в результате использования как земли, так и земельных улучшений, целесообразно применять процедуру расчета остатка для земли, которая предусматривает распределение дополнительного дохода между физическими компонентами: земельным участком и зданиями и сооружениями.