Прекращение и досрочное расторжение договора аренды. Судьба улучшений арендованного имущества
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель ( наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму-во за плату во временное владение и пользование, или во временное пользование. Консенсуальный, возмездный, двусторонне - обязывающий.
Прекращение д-ра аренды осуществляется по общим правилам ГК РФ ( пр. исполнение обязательства, смерти гр-на). Смена собственника арендованного им-ва не влечет прекращения д-ра аренды даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора в случае смерти арендод – ФЛ ДА не прекращается. Права и обязанности арендод переходят к его наследникам. В случае смерти гр-на арендующего недвижимое им-во, его права и обязанности по ДА переходят к наследнику, если законом или д-м не предусмотрено иное. При ликвидации ЮЛ – будь то арендод или арендад ДА в этом случае безоговорочно прекращается.
ДА м\б расторгнут по требованию арендод или арендад. По требованию арендод ДА м\б досрочно расторгнут судом в случаях, когда арердад :
1) пользуется им-м сущ-м нарушением условий ДА или назначение им-ва, либо с неоднократными нарушениями;
2)существенно нарушает им-во;
3)Более 2 раз подряд не вносит арен-ю плату по истечению установленного срока платежа.
4)Не производит кап. ремонта им-ва
5)По др. основаниям согл ДА.
Перед требование досрочного расторжения ДА арендод д. направить арендад письменное предуп-е о необходимости исполн им обязательства в разумный срок.
ДА м\б расторгнут по требованиям арендад судом в случаях:
1) аредод не предоставляет им-во в польз\е арендад;
2) переланное дреадотору им-во имеет препятствующие польз\ю им недостатки;
3)арендод не производит явл-ся его Обязанность кап. ремонт им-ва .
4)по др основаниям о ДА.
Улучшение арендованного им-ва:
Произвенденное арендат отделимые улучшения арен-го им-ва явл его соб-ю, если иное не предусмотрено ДА. Улучшение арендованного им-ва как отделимый так и не отделимый произведенный за счет амортизационных отчислений от этого им-ва явл-ся собственностью арендода. Стоимость неотделимых улуч аренд-го им-ва произведенных арендат бех согласия арендод, возмещению не подлежат, если иное на предусмотрено З. В случае, когда арендад произвел за счет собс-х средств и согласия арендод улуч арен-го им-ва, неоделимый без вреда для им-ва, арендад имеет право после прекращения ДА на возм-е стоим-ти этих улучш, если иное не предусмотрено ДА.
Договор проката.
Пол договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущ-ва в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности обязуется предоставить арендатору движимое имущ-во за плату во временное владение и пользование.
Особенности договора:
1) Субъектный состав. Арендодатель - коммерческая организация, профессионально, занимающаяся сдачей имущ-ва в аренду. Арендатор - обычно гр-н;
2) Цели использования имущ-ва- потребительские, если иное не установлено договором и не вытекает из сущ-ва обязательства.
3) Договор публичный
Форма договора простая письменная. Максимальный срок д-ра –1 год. Правила о возобновлении д-ра аренды на определенный срок и о преимущественном праве арендатора не применяются. Дог-р м\б расторгнут арендатором в любое время при извещении арендодателя не менее, чем за 10 дней в письменном виде. Арендодатель несет ряд дополнительных обязанностей по сравнению с обычным аренд-м:
А) обязан при заключении договора в присутствии арендатора проверить исправность им-ва, сдаваемого в аренду и ознакомить аренд-ра с правилами эксплуатации иму-ва или выдать ему инструкции.
Б) при обнаружении аренд-м недостатков, препятствующих пользованию имущ-м арендодатель обязан в теч. 10 дней со дня заявления арендатора безвозмездно устранить недостатки на месте, либо произвести замену аналогичным имуществом ( если в порче им-ва виновен арендатор он оплачивает ремонт им-ва и его транспортировку)
В) арендодатель обязан производить как кап. ремонт, так и текущий.
Арендатор д. платить арендную плату вносимую единовременно или периодически. При досрочном возвращении им-ва арендатору возвращается часть арендной платы со дня следующего за днем возврата имущества.
Арендатор не вправе сдавать им-во в субаренду, передавать свои права и обязанности др лицу, предоставлять им-во в безвозмездное пользование, вносить его в качестве имущ-го вклада или паевого взноса.