Об’єкти. Поняття майнових прав. Поняття і визначення нерухомого майна
Об’єктами права власності є будь-які речі (майно).
Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки (ст. 179 ЦК).
Згідно із ст. 190 ЦК майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Вивчення наданих для проведення аналізу матеріалів свідчить, що деякі суди ототожнюють поняття «майно» і «майнові права».
Наприклад, рішенням Хмельницького міськрайонного суду від 23 червня 2011 р. задоволено позов С. до Хмельницького бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ), М., Південно-Західної універсальної товарної біржі, арбітражного керуючого З. про визнання права власності на Ѕ частину квартири – припинено право власності на Ѕ частину квартири, яка зареєстрована за М. Визнано право власності на Ѕ частину цієї квартири за С. Зобов’язано БТІ внести зміни до державного реєстру прав власності на нерухоме майно та провести необхідні дії щодо його перереєстрації.
З матеріалів справи вбачається, що М., будучи суб’єктом підприємницької діяльності, допустив податкову заборгованість у сумі 100 грн., у зв’язку з чим постановою господарського суду Хмельницької обл. від 23 жовтня 2007 р. його визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, призначено ліквідатором Державну податкову інспекцію у м. Хмельницькому, а ухвалою від 19 травня 2008 р. проведено заміну ліквідатора і призначено ліквідатором арбітражного керуючого З.
20 вересня 2009 р. С. за договором купівлі-продажу, укладеним з ліквідатором З., придбала Ѕ частину однокімнатної квартири на біржових торгах Південно-Західної універсальної товарної біржі. Проте БТІ відмовило їй у реєстрації права власності на підставі того, що такий договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що біржова угода, укладена С., є договором купівлі-продажу майнових прав і до неї не можуть бути застосовані вимоги ст. 657 ЦК.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд виходив із того, що предметом договору купівлі-продажу від 20 вересня 2009 р., укладеного між С. та приватним підприємцем М. в особі ліквідатора З., є не майнове право, а частина речі – предмет матеріального світу, а саме Ѕ частина квартири, і за цим договором до покупця переходять три правомочності – володіння, користування і розпорядження, що у своїй сукупності становлять зміст права власності (справа № 22ц-2851/11).
Останнім часом збільшилась кількість спорів стосовно майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва, у зв’язку з чим виникають питання стосовно майнових прав як об’єкта права власності. В одних випадках фізичні особи просять суд визнати за ними право власності на проінвестоване ними майно – вже збудований об’єкт нерухомості, який прийнятий до експлуатації, проте на який з тих чи інших підстав не отримані правовстановлюючі документи. В інших випадках просять визнати майнові права на проінвестований на 100 %, але недобудований об’єкт.
Cуди визнають «майнові права на квартиру», «право власності на квартиру, об’єкт інвестування будівництва», «майнові права на об’єкт інвестування» та ін. Є випадки звернення з позовом про визнання права власності на майнове право на житлову квартиру за будівельним номером і «суд приходить до висновку, що для захисту прав та законних інтересів інвестора позивача, за ним слід визнати право власності на майнові права на об’єкт незавершеного будівництва».
З аналізу чинного законодавства (статті 190, 656, 717 ЦК, Закон від 2 жовтня 1992 р. № 2654-ХІІ «Про заставу» (далі – Закон № 2654-ХІІ), Закон від 19 червня 2003 р. № 979-ІV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», Закон від 5 червня 2003 р. № 898-ІV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898-ІV)), а також з урахуванням висновків Верховного Суду України за результатами розгляду спорів з приводу майнових прав (справи № 6-29429св09, 6-52295св10, 6-32594св10), вбачається, що майнові права, поряд з будь-якими рухомими, нерухомими речами, грошима, цінними паперами, є об’єктами цивільного обороту.
При розгляді справ зазначеної категорії судам слід враховувати, що до майнових прав належить, зокрема, право вимоги, що виникає з приводу володіння, користування та розпорядження майном (наприклад: спадкові права; права вимоги особи за зобов’язаннями, за якими вона є кредитором; виключні права автора і под.), право вчиняти дії щодо оформлення права власності на майно.
У постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. у справі № 6-168цс12 зроблено висновок, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
До майнових обов’язків належать, зокрема, договірні зобов’язання майнового характеру, зобов’язання з утримання тощо, обов’язки з відшкодування шкоди, а також обов’язки щодо вчинення певних дій стосовно майна, передбачених законом або договором, та на інших підставах (наприклад, обов’язок щодо знесення самочинного будівництва).
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством (наприклад, захист майнових прав автора – за Законом від 23 грудня 1993 р. № 3792-ХІІ «Про авторське право і суміжні права»; далі – Закон № 3792-ХІІ), а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Важливе значення для вирішення судами справ, пов’язаних з виникненням, зміною та припиненням права власності, відповідно до чинного законодавства, має правильне визначення належності об’єкта до рухомого або нерухомого майна.
За ст. 181 ЦК до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Відповідно рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
До об’єктів нерухомого майна ЦК віднесено житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно (статті 331, 376). Згідно із Законом № 2269-ХІІ нерухоме майно поділяється на будівлі, споруди, приміщення (ст. 4). Відповідно до Закону від 1 липня 2004 р. № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-ІV) об'єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення (ст. 5). Визначення «житловий будинок», «квартира», «садиба» містяться у гл. 28 ЦК, поняття «об’єкти житлової нерухомості» – у Податковому кодексі України. Об’єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий і дачний будинки (ст. 14.1.129.).
У ЦК, крім понять «нерухомість», «нерухоме майно», «об’єкт нерухомого майна» (ч. 1 ст. 181, п. 6 ч. 1 ст. 346, статті 350, 351), вживаються також інші поняття, наприклад: «об’єкт незавершеного будівництва» (ст. 331), «об’єкт будівництва» (статті 875–877, 879–881, 883), однак прямого визначення цих понять не міститься.
Виходячи з аналізу чинного законодавства та з урахуванням характерних ознак незавершеного будівництва слід визнати, що об’єкт будівництва (об’єкт незавершеного будівництва) – нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб’єктивних майнових, а також зобов’язальних прав, у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.
При вирішенні питання про виникнення, зміну та припинення суб’єктивних цивільних прав стосовно об’єкта незавершеного будівництва слід враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами.
Зазначений висновок підтверджується також положенням ч. 1 ст. 1 Закону № 1952-ІV, відповідно до якого державна реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об’єкта.
Згідно з нормами чинного законодавства, зокрема положеннями статей 182, 331, 334 ЦК, основною умовою для визначення статусу нерухомого майна будь-якого об’єкта нерухомості(у тому числі й тих об’єктів, правовий статус яких законодавчими актами не визначений: асфальтовані чи бетонні площадки, під’їзні колії, автомобільна дорога, автомобільні платформи, спортивні споруди тощо)є державна реєстрація прав на нього.
Законом № 1952-ІV встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2).
Об’єкти нерухомого майна мають бути капітального типу (ст. 4 Закону № 1952-ІV), а не тимчасовими, що є характерним для малих архітектурних форм і тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, визначення яких міститься в ст. 28 Закону від 17 лютого 2011 р. № 3038-VІ «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038-VІ).
Також, відповідно до абз. 7 п. 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703) не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення.
Аналогічне правило містилося в п. 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28 липня 2010 р. № 1692/5) Наказ втратив чинність на підставі наказу Міністерства юстиції України від 14 грудня 2012 р. № 1844/5.; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за № 157/6445; далі – Тимчасове положення).
Визнаючи право власності на малі архітектурні форми як на об’єкт нерухомого майна, суди фактично вирішують питання щодо користування земельною ділянкою, яка є необхідною для їх обслуговування.
Наприклад, Богунський районний суд м. Житомира рішенням від 30 вересня 2010 р. задовольнив позов Особи 1 до Особи 2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на будівлю – торговий павільон площею 19,8 мІ, розташований за Адресою 1. Задовольняючи позов, районний суд виходив із того, що зведений об’єкт є нерухомим майном. Рішенням Апеляційного суду Житомирської обл. від 26 квітня 2011 р. рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено, оскільки зазначена споруда не є нерухомим майном. Суд установив, що 31 грудня 2009 р. сплив термін договору оренди частини території для встановлення кіоску і орендодавець не мав наміру продовжувати договір оренди, про що було повідомлено орендаря. Оскільки орендар відмовився звільнити займану частину території, Господарський суд Житомирської обл. рішенням від 15 червня 2010 р., залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 14 жовтня 2010 р., зобов’язав його звільнити частину платформи на території Житомирського автовокзалу. Після цього Особа 1 звернулася до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу майна та визнання права власності на будівлю, торговий павільон площею 19,8 мІ, розташований за Адресою 1 (справа № 22-ц/0690/745/11).
Отже, об’єкт не може вважатися нерухомим майном, якщо він є тимчасовим.
Складне також питання щодо можливості визнання права власності на господарсько-побутові будівлі, у тому числі за відсутності на земельній ділянці житлового будинку.
Враховуючи норми статей 186, 380, 381 ЦК, господарсько-побутові будівлі (сарай, гараж, санвузол і под.), наземні і підземні комунікації (водопостачання, очисні споруди тощо), що розташовані з житловим будинком на одній земельній ділянці і призначені для забезпечення власника необхідними засобами благоустрою, вважаються приналежністю головної речі і не є самостійними нерухомими речами, у зв’язку з чим право власності на такі будівлі та споруди як на окремі об’єкти визнаватися не може.
Те, що надвірні приміщення, огорожі та інші надвірні споруди, що обслуговують будівлю (сарай, паркан, колодязь), становлять разом з нею один інвентарний об’єкт, визначено в Інструкції з бухгалтерського обліку необоротних активів бюджетних установ (затверджено наказом Державного казначейства України від 17 липня 2000 р. № 64 (у редакції наказу Державного казначейства України від 21 лютого 2005 р. № 30)) Наказ втратив чинність на підставі наказу Міністерства фінансів України від 26 червня 2013 р. № 611..
Однак, якщо ці будівлі та споруди (сарай, паркан, колодязь) обслуговують два і більше приміщень, вони вважаються самостійними інвентарними об’єктами (п. 2.5).
При вирішенні спорів про визнання права власності на господарсько-побутову будівлю або споруду за відсутності житлового будинку слід керуватися ч. 5 ст. 20 ЗК, відповідно до якої види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Аналогічна норма міститься в ч. 4 ст. 26 Закону № 3038-VІ: «Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації».
Згідно із зазначеними нормами земельна ділянка може використовуватися власником у спосіб, який відповідає категорії земельної ділянки. Класифікація видів цільового призначення земель (затверджено наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23 липня 2010 р. № 548; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 р. за № 1011/18306). Цією класифікацією визначено поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об’єктів і застосовуються для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів.
Набуття права власності
За нормами ЦК підставами виникнення (набуття) права власності є різні правопороджуючі юридичні факти, або правовідносини.
Право власності може набуватися різними способами, які в науці традиційно поділяються на дві групи: первинні, тобто такі, що не залежать від прав попереднього власника на майно, та похідні, за яких право власності на майно переходить до власника від його попередника в порядку правонаступництва.
Згідно з нормами ЦК до первинного способу набуття права власності належать:
- набуття права власності на новостворену (виготовлену) річ (у т. ч. на об’єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (ст. 331 ЦК);
- набуття права власності на перероблену річ чи на зібрані плоди або привласнені (добуті) загальнодоступні дари природи, у т. ч. в результаті полювання на диких звірів, вилову риби (ч. 2 ст. 189, статті 332, 333 ЦК);
- визнання права власності за певних умов на самочинне будівництво (ст. 376 ЦК);
- набуття права власності на скарб, бездоглядну домашню тварину, знахідку або інше безхазяйне майно, у т. ч. на майно, від якого відмовився або на яке втратив право попередній власник (статті 335–338, 340, 341, 343 ЦК);
- набуття права власності на майно добросовісним набувачем від неуповноваженого відчужувача у разі відмови власнику в задоволенні позову про його витребування (статті 330, 388, 389 ЦК);
- набуття права власності за набувальною давністю на окремі об’єкти (ст. 344 ЦК).
До похідних способів належить набуття цього права:
- на підставі правочинів (ст. 334 ЦК);
- в порядку спадкування після смерті громадянина (ст. 1216 ЦК);
- в порядку правонаступництва при реорганізації юридичної особи (ч. 2 ст. 104, статті 107, 109 ЦК);
- у випадку приватизації державного майна та майна, що перебуває у комунальній власності (ст. 345 ЦК).
Похідними способами набуття права власності зазвичай є різні договори: купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди з викупом, а також спадкування майна або правонаступництво щодо майна юридичних осіб чи публічно-правових утворень.
Практичне значення такого розмежування полягає в тому, що у похідних способах набуття права власності на майно судам необхідно враховувати вірогідність наявності на це майно прав інших осіб – невласників, наприклад іпотекодержателя, заставодержателя, орендатора, іншого суб’єкта обмеженого речового права. Ці права зазвичай не втрачаються при зміні власника речі, яка переходить до нового власника, маючи обтяження. Фактично діє старе правило римського права: «ніхто не може передати іншому більше прав на річ, ніж має сам».
Загальною ознакою похідного способу набуття права власності є правонаступництво, тобто перехід права власності від одних осіб до інших. Таким чином, підстава набуття права власності в одних осіб є одночасно підставою для припинення права власності в інших осіб і навпаки. Отже, важливе значення у таких випадках має визначення моменту, коли до набувача майна переходить право власності, адже з цього моменту переходить і тягар утримання власності (ст. 322, ч. 5 ст. 1268 ЦК) і ризик випадкового знищення чи пошкодження майна (ст. 323 ЦК).
Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного – правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.
Як правило, зазначені способи виникнення права власності використовуються будь-якими суб’єктами цивільного права.
Однак, окремі способи набуття права власності можуть використовуватись лише суворо визначеними суб’єктами.
Так, реквізиція, конфіскація, націоналізація можуть бути способами виникнення тільки права державної власності.
Особливим способом набуття права приватної власності громадян і юридичних осіб є приватизація державного майна, яку насамперед слід розглядати як підставу для припинення права державної власності.
Слід мати на увазі, що судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності. Відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Наприклад: відповідно до ст. 335 ЦК про передачу за рішенням суду в комунальну власність безхазяйної нерухомої речі; в порядку, встановленому ст. 376 ЦК, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за рішенням суду.
Деякі суди зазначене враховують не завжди, у зв’язку з чим задовольняються позови про визнання права власності без законних на те підстав.
Так, Верховний Суд України ухвалою від 7 вересня 2011 р. задовольнив частково касаційні скарги представництва з управління комунальною власністю Одеської міської ради та Одеської міської ради, скасував рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 28 вересня 2009 р. та ухвалу апеляційного суду Одеської обл. від 9 грудня 2009 р. у справі за позовом Особи 5 до Особи 6, Особи 7, Одеської міської ради, представництва з управління комунальною власністю Одеської міської ради, Особи 8, Особи 9, Особи 10, Особи 11, Особи 12, Особи 13 про визнання права власності. Справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
У квітні 2007 р. Особа 5 звернулася до суду з позовом до Особи 6 про визнання права власності на нежиле приміщення та усунення перешкод у користуванні власністю. Позивачка зазначила, що вона є власником квартири за Адресою 1. Тривалий час вона користується допоміжним нежилим приміщенням сараю площею 162,14 мІ, що розташований за Адресою 1. Зазначене нежиле приміщення є спільною сумісною власністю власників квартир будинку за Адресою 1, які відмовилися від належного їм права власності на частку в спільній сумісній власності на її користь. Пославшись на те, що відповідач, який мешкає у квартирі за Адресою 2, чинить їй перешкоди в користуванні нежилим приміщенням сараю та що вона має право на звернення до суду з позовом про визнання права власності, яке оспорюється іншою особою, Особа 5 просила визнати за нею право власності на нежиле приміщення сараю і зобов’язати Особу 6 не чинити їй перешкод у користуванні спірним приміщенням.
Пізніше Особа 5 змінила заявлені позовні вимоги та, пославшись на те, що рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 4 травня 2007 р. за нею визнано право власності на спірне нежиле приміщення сараю і що на підставі цього судового рішення вона відчужила приміщення сараю на користь Особи 6, який відчужив його на користь Особи 14, однак рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 4 травня 2007 р. було скасоване, просила визнати за нею право власності на спірне нерухоме майно.
Суворовський районний суд м. Одеси рішенням від 28 вересня 2009 р., залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області від 9 грудня 2009 р., позовні вимоги Особи 5 задовольнив, визнавши за нею право власності на нежиле приміщення сараю, що розташоване за Адресою 1.
Задовольняючи позовні вимоги Особи 5, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд,виходив із того, що Особа 5 як власник квартири за Адресою 1 є співвласником нежилого приміщення сараю, що розташований за Адресою 1, і, оскільки інші співвласники відмовились від свого права власності на зазначений сарай на користь Особи 5, за нею слід визнати право власності на спірне нерухоме майно.
Відповідно ж до свідоцтва про право власності від 7 липня 2006 р. вказане нерухоме майно належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси і є частиною нежилих приміщень, що розташовані за Адресою 3 (справа № 6-5802св10).
Вирішуючи питанння про правомірність набуття права власності, суди повинні враховувати положення ч. 2 ст. 328 ЦК, якою встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.
Момент набуття права власності
Для рухомих речей у ЦК (ч. 1 ст. 334, ст. 336) визначено цей момент моментом передання (вручення, отримання) та заволодіння речі. Разом з тим судам слід мати на увазі, що цей момент визначено диспозитивно, оскільки законом або договором сторін може бути встановлено й інший момент такої передачі (наприклад, сплата покупної ціни, підписання передавального акта, настання іншої умови, передбаченої договором, тощо).
У ч. 2 ст. 334 ЦК визначено поняття «передання». Ним вважається не тільки фактичне вручення майна набувачеві або перевізникові, організації зв’язку тощо для відправлення набувачеві, а також вручення йому коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.
Фактичне володіння майном набувачем на момент укладення договору про його відчуження (наприклад, під час викупу орендованого майна) прирівнюється до передачі майна.
На об’єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК виникає з дня державної реєстрації (ст. 182 ЦК), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін (наприклад, передача ключів від будинку не свідчить про набуття права власності на будинок за відсутності договору та державної реєстрації).
Для набуття набувачем права власності на майно і з іншого боку припинення права власності на цей об’єкт у відчужувача майна необхідна наявність таких складових: укладення договору (в передбачених статтями 208, 209 ЦК випадках – нотаріальне посвідчення або письмова форма); виконання договору та у визначених законом випадках – державна реєстрація.
При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі – самостійно визначати момент переходу права власності.
Слід враховувати деякі особливості щодо умов набуття права власності, встановлені законом.
Зокрема, право власності на квартиру, дачу, гараж або іншу будівлю чи приміщення або їх відповідну частку члена житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу виникає при повному внесенні пайових внесків (ст. 18 Закону № 1952-ІV, ст. 19№ Закону від 10 липня 2003 р. № 1087-ІV «Про кооперацію», ст. 384 ЦК).
Відповідно до ст. 722 ЦК право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття. Прийняття обдаровуваним документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, що посвідчують належність дарувальникові предмета договору, або символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям дарунка.
Право власності на майно у випадку прийняття спадщини виникає з часу відкриття спадщини (ч. 5 ст. 1268 ЦК).
Відповідно до ст. 115 ЦК господарське товариство є власником майна, переданого йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного) капіталу, а також майна, набутого на підставах, що не заборонені законом.
Якщо рухоме майно передане як вклад до статутного (складеного) капіталу до моменту державної реєстрації юридичної особи (ч. 4 ст. 87 ЦК), то право власності цієї юридичної особи на майно виникає не раніше дати такої реєстрації.
Якщо ж рухоме майно передане як вклад до статутного (складеного) капіталу після державної реєстрації юридичної особи, то право власності цієї юридичної особи на зазначене рухоме майно виникає з моменту передання їй майна, якщо інше не передбачено законом або учасниками юридичної особи (ст. 102 ЦК).
При передачі нерухомого майна як вкладу до статутного (складеного) капіталу юридичної особи право власності на таке майно виникає з моменту державної реєстрації права за такою юридичної особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статтей 330, 334 ЦК право власності на нерухоме майно виникає у добросовісного набувача з дня державної реєстрації, якщо відповідно до ст. 388 ЦК майно не може бути витребувано у нього.
Таким чином, за змістом ст. 330 ЦК добросовісний набувач набуває право власності на майно не лише тоді, коли набрало законної сили рішення суду про відмову в задоволенні позову про витребування майна з його володіння, а й тоді, коли попередній власник з відповідним позовом не звертався.
Аналогічним чином підлягають застосуванню положення ст. 330, частин 1, 2 ст. 334 ЦК при вирішенні спорів щодо права власності на рухоме майно (право власності на рухоме майно у добросовісного набувача виникає з моменту відплатно придбаного майна, якщо відповідно до ст. 388 ЦК це майно не може бути у нього витребуване).
Особливості набуття права власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва (ст. 331 ЦК)
Новоствореною може бути як рухома, так і нерухома річ.
Право власності на новостворену рухому річ виникає в особи, яка її виготовила (створила), в той момент, коли в результаті виготовлення чи створення з’являється об’єкт, який може кваліфікуватись як нова річ, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому йдеться про створення такого об’єкта для себе, оскільки, якщо він створюється за договором для іншої особи, він стає власністю цієї особи.
Важливе значення у зв’язку з цим має встановлення моменту, з якого річ можна визнати створеною, тобто об’єктом у розумінні ст. 179 ЦК. Для рухомих речей право власності виникає з моменту закінчення відповідної діяльності (виготовлення, збирання, переробки тощо).
Щодо моменту виникнення права власності на новостворене нерухоме майно встановлені особливості, передбачені ч. 2 ст. 331 ЦК, відповідно до якої право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту прийняття його до експлуатації (прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів регулюється відповідним Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (систему органів державної реєстрації прав становлять центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції України, які забезпечують реалізацію його повноважень та єорганами державної реєстрації прав – ст. 6 Закону № 1952-ІV).
Положення ч. 2 ст. 331 ЦК слід розуміти у системному зв’язку із положенням ст. 182 ЦК щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає винятків. Як правило, всі об’єкти нерухомого майна, зважаючи на свою специфіку, після завершення будівництва підлягають прийняттю до експлуатації та державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону № 1952-ІV права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Отже, моментом виникнення права власності на новостворене нерухоме майно є державна реєстрація.
Судам слід мати на увазі, що визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва (на недобудоване нерухоме майно) в судовому порядку ЦК України не передбачено.
Зазначений висновок міститься в постанові Верховного Суду України від 19 вересня 2011 р. за результатами розгляду заяви ТОВ «Черкасизалізобетонстрой» про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 10 лютого 2011 р. в справі № 18/314 за позовом ТОВ «Черкасизалізобетонстрой» до ЗАТ «Будсоцсервіс», підрозділу примусового виконання рішень Головного управління юстиції у м. Києві про визнання права власності на майно (справа № 3-82гс11/32/14).
Відсутність у законі норми, яка б дозволяла в судовому порядку визнавати право власності на об’єкти незавершеного будівництва, викликає чимало запитань, адже спір між суб’єктами цивільних правовідносин може виникнути і до моменту державної реєстрації.
Як свідчить судова практика, суди по-різному вирішують спори, що виникають між подружжям про поділ об’єктів незавершеного будівництва; про визнання права власності на новостворене майно, яке набувається фізичними особами в порядку, встановленому Законом від 19 червня 2003 р. № 978-ІV «Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»; про визнання права власності на об’єкти незавершеного будівництва в порядку спадкування, і по-різному визначають об’єкт, щодо якого визнають право власності.
З приводу розгляду спорів про визнання права власності на об’єкти незавершеного будівництва в порядку спадкування відповідні роз'яснення надані в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 р. № 7 «Про судову практику у справах про спадкування». Якщо будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов’язки як забудовника входять до складу спадщини, адже відповідно до ст. 1216 ЦК спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
За результатами розгляду спорів між подружжям стосовно об’єктів незавершеного будівництва суди:
- визнають право власності на частину об’єкта незавершеного будівництва за кожним із сторін та виділяють його в натурі;
- ухвалюють рішення не про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, а визнають цю нерухомість об’єктом спільної сумісної власності подружжя;
- визнають право на частину незавершеного будівництвом будинку за кожним із сторін, без зазначення якого саме права набуває позивач та відповідач і т. д.
Відповідно до роз’яснень, викладених у п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» (далі – постанова Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. № 7) за позовом дружини, членів сім’ї забудовника, які спільно будували будинок, а також спадкоємців суд вправі провести поділ незакінченого будівництвом будинку, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі частини, що підлягають виділу, і технічно можливо довести до кінця будівництво зазначеними особами. При неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за цими особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або з врахуванням конкретних обставин залишити його одній із сторін, а іншій присудити грошову компенсацію.
Суди визнають право власності на «незакінчений будівництвом об’єкт»; «на будівельні матеріали під забудівлю жилого будинку та літньої кухні як об’єкт незавершеного будівництва»; «на будівельні матеріали, які були використані в процесі будівництва та існують у вигляді домоволодіння: житловий будинок, прибудову, тамбур, літню кухню, сарай, душову, вбиральню, огорожу, вимощення, цистерну»; «на будівельні матеріали та конструктивні елементи, з яких складається будинковолодіння»; «на майнові права на нерухомість» тощо.
У таких випадках необхідно використовувати термінологію, яку застосував законодавець у статтях 331, 876 ЦК та Законі № 1952-ІV – «об’єкт незавершеного будівництва» або «об’єкт будівництва».
Перехід права власності на земельну ділянку у разі набуття права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості (ст. 377 ЦК, ст. 120 ЗК)
Протягом останніх двох десятиліть законодавець неодноразово змінював норми закону, що регулюють підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку в разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди.
Так, при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 р., згідно з положеннями чинного до цієї дати ЗК (ст. 30) до набувача від відчужувача автоматично переходило право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження, з необхідністю подальшого оформлення переходу права власності.
Відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 1 січня 2002 р. по 20 червня 2007 р. (під час дії ст. 120 ЗК в редакції від 25 жовтня 2001 р.) не тягло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями і спорудами. У таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до ст. 120 ЗК 2001 р. на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди.
До особи, яка придбавала житловий будинок, будівлю або споруду з 1 січня 2004 р. (з моменту введення в дію ЦК), згідно зі ст. 377 ЦК, а з часу внесення змін до ст. 120 ЗК Законом від 27 квітня 2007 р. № 997-V «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» – і згідно зі ст. 120 ЗК, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором цього не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувачу. У разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх, а при переході права власності на будівлі та споруди до фізичних або юридичних осіб, які не могли мати у власності земельні ділянки, до них переходило право користування земельною ділянкою.
Чинною редакцією ст. 120 ЗК передбачено, що з 1 січня 2010 р. до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК в редакції Закону від 5 листопада 2009 р. № 1702-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю»).
Судам при вирішенні справ зазначеної категорії слід застосовувати закон, що діяв на час виникнення спірних правовідносин.
Вирішуючи спори про визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, право власності на які при їх відчуженні перейшло до набувача без визначення в договорі права на земельну ділянку, суд повинен з'ясовувати, зокрема: чому це питання не було вирішено в договорі; можливість укладення між відчужувачем і набувачем додатка до цього договору щодо права набувача на земельну ділянку; чи не свідчить реальна можливість використання всієї земельної ділянки за цільовим призначенням саме про той розмір земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, який існував до їх відчуження.
Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.
Зазначені роз'яснення надані в п. 18№ постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (із змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 р. № 2; далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7).
Набуття права власності на перероблену річ (ст. 332 ЦК)
Статтею 332 ЦК передбачено набуття права власності на перероблену річ. Причому об’єкт, на який набувається право власності, визначено як нову річ.
Про це зазначено і в ухвалі Верховного Суду України від 28 жовтня 2009 р. за результатами розгляду справи за позовом Б. до комунального підприємства «Святошинське лісопаркове господарство» (далі – КП), третя особа – Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна (далі – БТІ), про визнання права власності на нерухоме майно.
Б. звернувся із зазначеним позовом, пославшись на те, що за час користування квартирою, наданою йому у користування згідно з рішенням профспілкового комітету КП як працівнику, він, за погодженням відповідача, переробив її, створивши нову річ: збільшив розмір житлової площі, зробив капітальний ремонт та провів необхідні комунікації. Просив визнати за ним право власності на новостворене майно, яке складається з квартири, підвалу, Ѕ сараю та господарського блоку і зобов’язати БТІ зареєструвати за ним право власності на зазначене майно.
Скасовуючи рішення апеляційного суду м. Києва від 4 березня 2009 р., яким скасовано рішення Оболонського районного суду м. Києва від 23 грудня 2008 р. про відмову у задоволенні позову та ухвалено рішення, яким позов задоволено, і залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, Верховний Суд України в мотивувальній частині ухвали зазначив: «Статтею 332 ЦК регулюється питання набуття права власності на перероблену річ. Об’єкт, на який набувається право власності в результаті переробки, визнається новою річчю. Виникнення права власності на нову річ (новостворене нерухоме майно) урегульовано ч. 2 ст. 331 ЦК, в якій зазначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будівлі, споруди) виникає у момент завершення будівництва даного об’єкта. У разі якщо законом або договором передбачено, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його до експлуатації або державної реєстрації, то право власності на дане майно виникає з моменту прийняття до експлуатації або державної реєстрації» (справа № 6-11500св09).
І хоча у визначенні поняття «переробка», яке міститься в ч. 1 ст. 332 ЦК, і не йдеться, що такий термін застосовується лише до створення особою нової речі із чужих матеріалів, все ж із змісту цієї статті випливає, що її дія поширюється саме на відносини щодо створення особою нової речі із чужих матеріалів.
За загальним правилом самочинна переробка чужої речі, а також створення із чужих матеріалів нової речі, не тягне виникнення в особи, яка переробила річ або створила із чужого матеріалу нову річ, права власності на нову річ. Власником нової речі (на відміну від норми ч. 1 ст. 331 ЦК) згідно з ч. 2 ст. 332 ЦК стає власник речі, що була перероблена (власник матеріалів) за бажанням останнього.
Виняток із загального правила міститься у ч. 4 ст. 332 ЦК, якою передбачено набуття права власності особою, що переробила річ (створила нову річ із чужих матеріалів навіть без згоди власника матеріалів) у випадку, коли вартість переробки і створеної нової речі істотно перевищує вартість матеріалів, що були перероблені з метою створення цієї речі.
У Законі немає визначення поняття «істотне перевищення вартості», тому зазначену обставину повинен встановлювати суд, виходячи із співвідношення вартості переробки, вартості матеріалів та вартості нової речі і з урахуванням принципів справедливості, розумності і добросовісності.
Виходячи з аналізу норм частин 3, 4 ст. 332, ч. 3 ст. 386 ЦК слід зробити висновок, що у разі переходу права власності на створену або перероблену річ до особи, яка створила (переробила) річ із чужих матеріалів, ця особа повинна відшкодувати власнику матеріалів моральну і майнову шкоду.
Слід зазначити, що практика задоволення позовів про визнання права власності на переобладнані чи переплановані квартири, інші приміщення, добудовані будинки досить поширена. Задовольняючи такі позови, суди фактично виконують функції, які належать до компетенції органів місцевого самоврядування, узаконюють самовільні переобладнання або самочинно збудоване нерухоме майно.
Відповідно до ст. 319 ЦК власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
У ч. 2 ст. 383 ЦК встановлено, що власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, –за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Згідно зі ст. 152 ЖК переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків (затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572) передбачено, що власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживать у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку (п. 4).
Визначення термінів «переобладнання» і «перепланування» міститься в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій (затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. № 76; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. № 927/11207). Цими Правилами також встановлено, що переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства (1.4.1).
Разом з тим слід враховувати, що нормативними правовими актами визначено переобладнання, які не належать до самочинного будівництва і, відповідно, не потребують дозволу на їх проведення.
Так, згідно з п. 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. № 127; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 р. за № 582/5773), не є самочинним будівництвом, зокрема:
- для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків: зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд, навісів, альтанок, теплиць, вбиралень, погребів та ін.;
- для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків: перепланування, пов’язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень, влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах; демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор тощо.
Отже, для переобладнання, перепланування, перебудови чи добудови належного на праві власності нерухомого майна, крім переобладнань, які не вважаються самочинним будівництвом, його власнику достатньо попередньо звернутися до органу місцевого самоврядування за одержанням дозволу на проведення конкретних робіт і в разі отримання відмови оскаржити її до суду.
Суди не повинні заміняти органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування щодо здійснення ними повноважень, встановлених Конституцією та законами України.
За результатами вивчення цивільних справ про визнання права власності також встановлено, що суди визнають право власності на складові частини нерухомого майна (прибудову, балкон, терасу тощо), як на окремі об’єкти права власності, що суперечить вимогам статей 179, 183, 186–188 ЦК.
При розгляді позовів про визнання права власності на добудову чи прибудову до будинку, споруди, що зроблені безпосередньо на земельній ділянці, судам необхідно керуватися нормою ст. 376 ЦК щодо здійснення самочинного будівництва.
Набуття права власності за договором (ст. 334 ЦК)
За загальним правилом право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 334 ЦК).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (ч. 3 ст. 334 ЦК).
Нотаріальне посвідчення правочинів, що вчиняються у письмовій формі, є обов’язковим лише у випадках, передбачених законом (ч. 1 ст. 209 ЦК).
Зокрема, обов’язкове нотаріальне посвідчення, встановлене стосовно договорів про виділ частки із нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч. 3 ст. 364, ч. 3 ст. 370 ЦК); договорів про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч. 3 ст. 367, ч. 4 ст. 372 ЦК); договорів застави нерухомого майна (ч. 1 ст. 577 ЦК) та космічних об’єктів (ст. 13 Закону № 2654-ХІІ), договорів купівлі-продажу майна державних підприємств (ч. 4 ст. 27 Закону від 4 березня 1992 р. № 2163-ХІІ «Про приватизацію державного майна»; далі – Закон № 2163-ХІІ); договорів довічного утримання (ч. 1 ст. 745 ЦК) і т. д.
Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК (в редакції Закону від 11 лютого 2010 р. № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України»; далі – Закон №1878-VІ) права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону. Державна ж реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 р. зазначеним законом скасована.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ст. 220 ЦК).
Відповідно до роз’яснень, наданих Верховним Судом України в постанові Пленуму від 6 листопада 2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі – постанова Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 р. № 9), вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін (п. 13).
Незважаючи на це, деякі суди на підставі ст. 220 ЦК визнавали право власності на об’єкти нерухомого майна, щодо яких закон до 1 січня 2013 р. передбачав як нотаріальну форму договору, так і державну реєстрацію.
Суди повинні мати на увазі, що правила ст. 334 ЦК відповідно до ст. 8 ЦК слід застосовувати й у визначенні моменту виникнення речових прав на підставі цивільно-правових договорів про передання майна у володіння або користування, якщо договір не передбачає передання права власності на це майно.
Набуття права власності за результатами прилюдних торгів
Одним із способів набуття права власності є придбання майна з прилюдних торгів.
Судова практика з цього питання досить суперечлива у зв’язку з недостатнім законодавчим регулюванням. Закону про порядок продажу майна з прилюдних торгів до цього часу немає, а норми, що містяться в ЦК, лише частково стосуються суті прилюдних торгів.
Так, ст. 650 ЦК закріплює такий спосіб реалізації майна, як укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах, та відсилає до інших нормативних актів, якими повинні встановлюватись особливості укладення цих договорів. До цього зводиться і норма ч. 4 ст. 656 ЦК, згідно з якою до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Порядок реалізації майна, на яке звернено стягнення, частково врегульовано Законом від 21 квітня 1999 р. № 606-ХІV «Про виконавче провадження» (далі – Закон № 606-ХІV) та Інструкцією про проведення виконавчих дій (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 р. № 74/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 р. за № 865/4158, якими встановлено умови й порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що підлягають примусовому виконанню у разі невиконання їх у добровільному порядку. Однак правила проведення прилюдних торгів у цьому Законі та зазначеній Інструкції не визначені і в них містяться відсилання до інших нормативно-правових актів (ст. 62 і пункти 5.11, 5.12 відповідно).
Отже, нормативними актами, які безпосередньо регулюють ці питання, є:
- Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 22 грудня 1997 р. № 1448);
- Тимчасове положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 р. № 68/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 2 листопада 1999 р. за № 745/4038);
- Порядок реалізації арештованого майна (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 15 липня 1999 р. № 42/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 19 липня 1999 р. за № 480/3773).
Порядок оформлення придбання нерухомого майна з прилюдних торгів встановлено Законом від 2 вересня 1993 р. № 3425-ХІІ «Про нотаріат» (ст. 72) та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 р. № 296/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595; глави 12, 13).
У судовому порядку прилюдні торги, як правило, оспорюються у випадках: визнання недійсним договору застави чи іпотеки; визнання недійсним виконавчого напису нотаріуса про стягнення заборгованості; скасування рішення суду, на підставі якого проведено стягнення; порушення встановленого порядку реалізації майна на прилюдних торгах; порушень, допущених державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень.
На практиці при вирішенні справ зазначеної категорії у зв’язку з прогалинами в законодавстві виникають питання: чи є відносини з приводу реалізації майна з прилюдних торгів договірними відносинами; чи можна визнавати прилюдні торги недійсними; з якого моменту набувач майна з прилюдних торгів стає його власником; чи може бути витребуване таке майно від набувача.
Відповідно до зазначеного Тимчасового положення та Порядку реалізації арештованого майна прилюдні торги (аукціон) – це продаж майна, за результатами якого власником майна, на яке згідно із законодавством звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації, стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (відповідно пункти 1.1, 2.2 і пункти 2.1, 2.3). Отже, прилюдні торги є процедурою (дією), яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків, а саме припинення в однієї особи права власності на певне майно та, відповідно, виникнення такого права в іншої особи.
Проведенню прилюдних торгів (аукціону) передує спеціально визначена процедура підготовки: опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про майно, що підлягає реалізації; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу (заставодержателю) та боржнику (заставодавцю) про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну (початкову вартість) реалізації майна або надання можливості попередньо ознайомитися з аукціонним майном усім фізичним і юридичним особам, які бажають брати участь в аукціоні (розд. 3 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна; пункти 4, 5 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна; пункти 3.6, 3.7 Порядку реалізації арештованого майна).
З аналізу законодавства вбачається висновок, що відносини, які виникають з приводу придбання майна на аукціоні (з прилюдних торгів), є договірними відносинами з купівлі-продажу з певною специфікою, визначеною законом. При цьому право продажу товару належить не власникові, а іншій встановленій законом особі з метою захисту як приватних, так і публічних інтересів, тобто інтересів держави у здійсненні, дотриманні і контролюванні процесу реалізації майна боржника на законних підставах у результаті звернення стягнення на його майно.
Враховуючи, що відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами 1–3 та 6 ст. 203 ЦК (ч. 1 ст. 215 ЦК). Такий висновок зробив Верховний Суд України у справі № 6-116цс12.
У його постанові від 24 жовтня 2012 р. за результатами розгляду цієї справи також зазначено: оскільки, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 215 ЦК, підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна.
Що стосується порушень, допущених державним виконавцем у здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом № 606-ХІV, до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо, то такі дії (бездіяльність) державного виконавця підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, статей 55, 85 Закону № 606-ХІV ).
Отже, дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.
За загальним правилом наслідком недійсності правочину є застосування до сторін двосторонньої реституції. Однак слід враховувати, що боржникне є стороною в таких правовідносинах, а отже, і застосування щодо нього норми абз. 2 ч. 1 ст. 216 ЦК неможливе.
Стосовно віндикації ч. 2 ст. 388 ЦК гарантовано особам, які придбали майно у порядку, встановленому для виконання судових рішень, захист їх прав від можливого витребування від них майна. А щодо майна, проданого з прилюдних торгів на підставі виконавчого напису нотаріуса, то арештоване державним виконавцем майно, а також майно, яке є предметом застави (іпотеки), не є таким, що вибуло з володіння боржника поза його волею.
Має значення і визначення моменту переходу права власності на майно, яке реалізується з прилюдних торгів, причому не лише для боржника (заставодавця) і покупця – переможця прилюдних торгів, а й для третіх осіб, оскільки від цього залежать певні юридичні наслідки, зокрема ризик випадкової втрати чи пошкодження майна, можливість звернення стягнення на це майно кредиторами, виникнення в покупця реальної можливості здійснювати правомочності власності: володіння, користування, розпорядження.
Зокрема, в деяких випадках суди вважали, що власником набутого з прилюдних торгів майна покупець стає з дня публічного продажу (визначення його переможцем торгів).
Як правило, передача речі – це двостороннє волевиявлення, спрямоване на передачу права власності від власника до набувача. Однак, як зазначалось вище, у разі проведення відчуження майна з прилюдних торгів у порядку виконавчого провадження власник майна не є їх організатором і не виступає продавцем, оскільки його майно відчужується примусово.
До того ж згідно з Положенням про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна і Порядком реалізації арештованого майна договір купівлі-продажу не укладається (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки за результатами земельних торгів, які проводяться у формі аукціону – статті 135, 137 ЗК). Чинне законодавство передбачає певний порядок оформлення результатів прилюдних торгів, а саме: складання державним виконавцем або організатором аукціону акта про проведені прилюдні торги (аукціон); затвердження його начальником відповідного органу державної виконавчої служби або судом, який прийняв рішення про звернення стягнення на заставлене майно, або нотаріусом, що вчинив виконавчий напис. На підставі зазначеного акта нотаріус видає переможцю свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів. Підставою для вчинення цієї нотаріальної дії є звернення до нотаріуса набувача майна та подання документів, які безспірно підтверджують факт набуття права власності на це майно внаслідок проведення прилюдних торів (аукціону). Видача свідоцтва є посвідченням факту про належність переможцю на праві власності майна, яке придбане з прилюдних торгів (аукціону).
Свідоцтво, видане на нерухоме майно, відповідно до ст. 182 ЦК та Закону № 1952-ІV, підлягає державній реєстрації.
Також, відповідно до ч. 26 ст. 137 ЗК, право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Отже, на підставі зазначених законодавчих норм моментом виникнення права власності для нерухомого майна, придбаного з прилюдних торгів (аукціону), є момент реєстрації прав на нього.
Стосовно моменту переходу до покупця права власності на рухоме майно слід звернути увагу, що відповідно до п. 7.1 Порядку реалізації арештованого майна, яким врегульовано реалізацію арештованого рухомого майна, право власності на майно переходить до переможця аукціону після повного розрахунку за придбане майно.
Майно, на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації знаходиться лише під контролем державного виконавця, а боржник зберігає право власності на нього до моменту переходу права власності на нього до переможця.
Відповідальність за зберігання рухомого аукціонного майна з моменту його приймання на аукціон і до видачі оплаченого майна несе організатор аукціону (п. 9.1 зазначеного Порядку).
Щодо того, хто несе ризик пошкодження чи втрати нерухомого майна, в Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна не зазначено, але згідно з п. 20 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна відповідальність за збереження придбаного на аукціоні заставленого майна несе сторона, у якої згідно з договором застави майно знаходиться у володінні.
Враховуючи, що перенесення ризику випадкового знищення та пошкодження майна на невласників можливе лише у випадках, що прямо передбачені договором або законом (ст. 323 ЦК), відповідальність за збереження нерухомого майна несе особа, яка правомірно на конкретний момент володіє цим майном.
Отже, підсумовуючи, можна констатувати, що оскільки набуття права власності шляхом придбання майна з прилюдних торгів має певну специфіку залежно від предмета торгів і сфери їх проведення, то у кожному конкретному випадку необхідно враховувати правила, встановлені спеціальними нормативними актами.
Набуття права власності на безхазяйну річ (ст. 335 ЦК)
Відповідно до ст. 335 ЦК безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий.
До 1 липня 1990 р. (набрання чинності Законом СРСР від 6 березня 1990 р. № 1305-1 «Про власність в СРСР») за загальним правилом безхазяйна річ надходила у власність держави.
Чинна норма ЦК визначає різний порядок виникнення права власності на рухомі і нерухомі речі.
Так, безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Відповідно до п. 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону №1878-VІ до 1 січня 2013 р. облік безхазяйного нерухомого майна проводився реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації. Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уп