Тема 6. Договор найма жилого помещения
1. Классификация жилищных фондов. Понятие и виды жилых помещений.
2. Основания возникновения права на жилые помещения в домах различных жилищных фондов.
3. Предоставление жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
4. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, квалифицирующие признаки, особенности правового регулирования.
5. Общее и особенное у договоров коммерческого и социального найма.
6. Договор социального найма.
а) предмет и стороны; правовое положение члена семьи нанимателя;
б) цена договора;
в) права и обязанности сторон;
г) обмен жилого помещения;
д) временные жильцы и поднаниматели;
е) изменение договора социального найма;
ж) прекращение договора.
7. Договор найма специализированного жилого помещения.
8. Договор коммерческого найма жилого помещения.
1. Жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК).
Для включения жилого помещения в состав жилищного фонда необходимо, чтобы оно отвечало требованиям жилого. Законодатель такие требования определяет в п. 2 ст. 15 ЖК: Главное — оно должно быть пригодно для постоянного проживания, то есть в течение всего года, хотя бы лицо в нем проживает и временно, как, например, в общежитии).
Законодатель также определяет:
1) структуру жилого помещения, выделяя в нем жилую и общую площадь (п. 5 ст. 15 ЖК);
2) цели использования жилого помещения (ст.17 ЖК). Запрещается размещение в жилом помещении промышленных производств. Осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно, если это не нарушает целевое использование помещения, а также права и охраняемые законом интересы других граждан.
Жилое помещение относится к числу жилых в установленном законом порядке (п. 3 ст. 15 ЖК). При этом осуществляется два вида регистрации:
1) техническая регистрация в БТИ ( п. 5 ст. 19 ЖК);
2) регистрация права собственности и иных вещных прав (ст.18 ЖК).
Виды жилых помещений определены в п.1 ст.16 ЖК:
а) жилой дом, часть жилого дома;
б) квартира, часть квартиры;
в) комната.
Классификация жилищных фондов осуществляется по различным критериям:
I. В зависимости от субъекта права собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный(физических и юридических лиц — собственников имущества);
2) государственный и муниципальный, который может:
- находиться в ведении исполнительных органов власти;
- являться ведомственным жилищным фондом (ст. 93 ЖК). При этом не следует его путать со служебными жилыми помещениями, которые приобретают этот статус в установленном законом порядке — п. 2 ст. 92 ЖК).
II. В зависимости от целей использования жилищного фонда он подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования (абз. 1 п.3 ст.19 ЖК). Его разновидностью является специализированный жилищный фонд, где граждане в основном проживают по договору найма специализированного жилого помещения (ст. 92, 99, 100 ЖК);
2) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, которые используются гражданами-собственниками для собственного проживания и проживания членов семьи, для предоставления на основе безвозмездного пользования иным гражданам; сюда же включаются жилые помещения, которые юридические лица-собственники предоставляют гражданам на праве безвозмездного пользования (например, в качестве временных жильцов, ссудополучателей и т.д.);
3) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления гражданам на основании договора коммерческого найма и иного возмездного пользования.
Законодатель определяет порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. ст. 22 — 24 ЖК). Решение принимается органом местного самоуправления на основании заявления и перечня документов, исчерпывающий перечень которых указан в п. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Если такой перевод невозможен без переустройства или перепланировки, то необходимо осуществление этих действий по правилам ст. ст. 25 — 29 ЖК РФ.
Переустройство и перепланировка оформляется актом приемочной комиссии, который направляется в БТИ.
Основаниями к отказу в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот являются:
1) непредоставление обязательных документов;
2) предоставление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода;
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Основания к отказу должны быть четко указаны в решении, которое может быть обжаловано в судебном порядке.
В ст. 25 ЖК РФ формулируется понятие переустройства и перепланировки.
Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электротехнического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт.
Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Порядок их проведения регламентируется ст. ст. 26 — 28 ЖК. Решение также принимает орган местного самоуправления на основании заявления и перечня обязательных документов (п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Перечень оснований к отказу и порядок обжалования такой же, как и в случае отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот (ст. 27 ЖК).
Самовольные действия приводят к жестким санкциям (п. 3 — 5 ст. 29 ЖК РФ), в том числе к продаже с публичных торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ), что не учитывает интересы членов семьи. Эта санкция аналогична ст. 293 ГК РФ, которая по причине особой «жесткости» не применяется на практике.