Права и обязанности сторон по договору социального найма
Общие положения об обязанностях нанимателя содержатся в п. 3 ст. 67 ЖК.Так, наниматель обязан:
- использовать жилое помещение по назначению;
- информировать наймодателя об изменениях оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением;
- обеспечить сохранность;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и проводить его текущий ремонт;
- своевременно вносить плату и своевременно информировать наймодателя обо всех изменениях договора.
Особо законодатель регламентирует порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Разделяя структуру оплаты, законодатель также разграничивает субъектов, которым эта оплата предоставляется.
Плата за найм вносится наймодателю (п. 3 ст. 155 ЖК), а вот плата за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги вносится управляющей организации.
Реформирование жилищно-коммунального хозяйства связано с существенными преобразованиями, касающимися субъектов данных отношений. Так, предусмотрено создание управляющих организаций различных форм собственности. Это могут быть как вновь созданные субъекты, так и реорганизованные МУРЭПы.
Фигура же наймодателя до сих пор четко законодателем не определена. Думается, что в первую очередь эту функцию должны выполнять региональные комитеты по управлению жилищным фондом. Бесспорно, ведомственное жилье также сохраняется (ст. 93 ЖК). Однако его наймодателями могут быть только унитарные предприятия, включая казенные (ст. ст. 295—297 ГК).
Плата должна вноситься ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим. Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать обо всех изменениях размера платы не позднее, чем за 30 дней до даты представления платежных документов (п. п. 1, 13 ст. 155 ЖК). При этом наниматель, допустив просрочку оплаты, обязан уплатить кредитору пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Увеличение размера пени не допускается. Она выплачивается вплоть до момента фактической оплаты (п. 14 ст. 155 ЖК).
Говоря о правах нанимателя, в первую очередь следует отметить его право на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются гражданам в случаях, если их расходы по оплате жилья и коммунальных услуг превышают соответствующую максимально допустимую долю расходов в совокупном доходе семьи, установленную органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления в пределах субъекта федерации могут изменить размер общих расходов семьи, дающих право на получение субсидии.
Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или уполномоченным им учреждением на основании заявлений граждан. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате (п. 3 ст. 159 ЖК).
Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления устанавливаются Правительством РФ (п. 7 ст. 159 ЖК).
Финансирование расходов на предоставление субсидий компенсируется органом местного самоуправления в виде субвенций из бюджетов субъектов Федерации (п. 8 ст. 159 ЖК).
Иные права и обязанности нанимателя
1.Наниматель имеет право на сохранение жилого помещения в течение временного отсутствия (ст. 71 ЖК). Однако законодатель не дает каких-либо временных ориентиров. В ранее действовавшем законодательстве речь шла о возможности отсутствия по уважительным причинам в течение шести месяцев или иных сроков, определяемых ст. 60 ЖК РСФСР (время службы в армии, нахождения в экспедиции и так далее). Ранее в случае отсутствия нанимателя и членов семьи без уважительных причин сверх вышеназванных сроков возможно было обращаться в суд с требованием о признании данных лиц утратившими право на жилое помещение.
Современный же законодатель ничего не говорит не только о сроках временного отсутствия, но даже и не ведет речи об уважительности причин. И только в соответствии с п. 3 ст. 83 ЖК договор найма можно считать расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов семьи в другое место жительство. Вместе с тем в данном случае возможно не только расторжение договора социального найма, но и его изменение в связи с выездом любого из членов семьи или нанимателя в другое постоянное место жительства.
Главным условием расторжения или изменения договора социального найма является наличие доказательств о существовании другого постоянного места жительства.
2.Наниматель также вправе вселять временных жильцов и поднанимателей (ст. ст. 76 — 80 ЖК). Общим для поднанимателей и временных жильцов является то, что эти лица не имеют права на жилое помещение. Оно существует лишь в течение непродолжительных сроков (срока договора поднайма или шести месяцев для временных жильцов). Помимо согласия в письменной форме нанимателя и членов его семьи необходимо письменное согласие наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если в результате общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.
Для поднанимателя характерно следующее:
а) договор поднайма заключается в письменной форме в соответствии с определенными сторонами сроками. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на один год;
б) ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель;
в) договор поднайма возмездный, цена определяется по соглашению между нанимателем и поднанимателем;
г) в случае заключения договора поднайма в коммунальной квартире требуется согласие других нанимателей и членов их семьи;
д) в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 74 ЖК, договор поднайма заключен быть не может;
е) в ст. 79 ЖК определены основания прекращения договора поднайма:
- расторжение договора по соглашению сторон (если договор заключен без указания срока, то сторона обязана предупредить другую сторону о расторжении за три месяца);
- наниматель может требовать расторжения договора, если поднаниматель не выполняет требований договора поднайма;
- в случае, если поднаниматель или члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе назначить срок для устранения данных нарушений. В противном случае наниматель может требовать в судебном порядке расторжения договора поднайма и выселения поднанимателя и членов его семьи.
В отличии от поднанимателя срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев и строится на безвозмездной основе.
По истечении срока проживания, а в случае, если он не установлен, не позднее семи дней об уведомлении, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение.
В случае прекращения договора социального найма, а также отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания или предъявления по правилам п. 4 ст. 80 ЖК требования о выселении временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
3. Наниматель и члены его семьи имеют право на обмен жилого помещения.
Обмен — соглашение нанимателей, проживающих по договору социального найма, о взаимной передаче прав и обязанностей по договору.
Для совершения обмена необходимо соблюдение следующих условий:
1. Это письменное согласие наймодателя и членов семьи. Если между нанимателем и членом семьи соглашение не достигнуто, любой из них вправе в судебном порядке требовать принудительного обмена. При обсуждении вариантов обмена суд будет учитывать заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
2. Наймодатель может запретить обмен, если есть условия, при которых обмен не допускается. Исчерпывающий перечень таких условий закреплен ст. 73 ЖК. Отказ наймодателя правомерен только в этих случаях. В иных случаях отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке. Согласие или отказ каждого из наймодателей оформляется в письменной форме.
Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Они могут отказать, если такой обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц (п. 4 ст. 72 ЖК).
Обмен оформляется заключением договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения нового договора социального найма.
Договор об обмене жилыми помещениями относится к числу гражданско-правовых сделок, а поэтому он может быть признан недействительным в судебном порядке или являться ничтожным при условии нарушения требований гражданского законодательства о сделках или жилищного законодательства.
Вместе с тем, в отличие от гражданского законодательства последствием недействительности обмена является не только двусторонняя реституция (возврат сторон в первоначальное положение), но и в качестве общего правила устанавливается обязанность возместить виновной стороной убытки в полном объеме, включая реальный ущерб и упущенную выгоду (п. 3 ст. 73 ЖК).
Наймодатель жилого помещения несет обязанности и ответственность, предусмотренные ст. ст. 65, 66 ЖК. Так, наймодатель обязан:
1) передать свободное от прав третьих лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Ответственность наймодателя регламентируется ст. 66 ЖК.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Иные права и обязанности нанимателя и наймодателямогут быть предусмотрены договором социального найма, составленным в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г.