Договор аренды зданий и сооружений
Здания и сооружения – это обособленно расположенные архитектурные объекты характеризуемые признаками:
1. Неподвижность.
2. Фундаментальная привязка к конкретному земельному участку.
3. Длительный срок эксплуатации.
Это общеродовое определение. Понятие «здание» технически характеризует строение, как капитальное, имеющее постоянную основу. Тем самым, из понятия закон исключает временные переносные сооружения облегченного сборно-разборного типа без капитального фундамента (павильоны, киоски, ларьки).
По функциональному назначению здания делятся на:
1) Жилые
2) Нежилые
Жилые – предназначаются для постоянного проживания граждан и ЮЛ, которые являются их собственниками и могут использовать их одним способом – коммерческий найм. Нежилые – промышленные, административные, производственные здания. Особая группа зданий – объекты культурного наследия (ст. 3 ФЗ от 25 июня 2005 г. «Об объектах культурного наследия»).
Здания могут быть:
1) Основные
2) Служебные
Используя традиционную классификацию (главные вещи и их принадлежности). Основное здание – главенствующее по капитальности постройки, архитектурным признакам и назначению. Служебными считаются строения, которые выполняют обслуживающие функции (флигель, гаражи, сараи). Такое деление применяется для более четкого определения объекта договора аренды, который совпадает с объектом госрегистрации. Здание может быть арендовано только после сдачи его в эксплуатацию и госрегистрации прав собственности. Самовольная постройка и объекты незавершенного строительства не могут быть объектами.
К сооружениям относятся следующие объекты, используемые по вспомогательному назначению:
· Гидротехнические сооружения,
· Очистные сооружения,
· Спортивные (стадион при здании),
· Стационарные объекты рекламы,
· Трансформаторные будки,
· Тепловые узлы,
· Подэстакадные пространства,
· Мосты,
· Капитальные мачты радиоволн.
Данные договоры заключаются в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Договор должен быть подписан непосредственно без использования факсимильной подписи. При этом допускается использование ЭЦП с соблюдением условий, установленных ФЗ от 10 января 2002 г. «Об ЭЦП».
Арендованное имущество учитывается на балансе хозяйственного субъекта, арендатора, при этом оно должно быть обособлено как ЮЛ (ст. 8 Закона «О бухгалтерском учете» от 26 ноября 2000 г.). К договору аренды, который предусматривает в последующем переход права собственности к арендатору, применяются правила купли-продажи.
Нарушение формы влечет ничтожность договора. Для всех договоров от 1 года и более предусмотрена госрегистрация. Договор, подписанный сторонами и даже фактически исполняемый, без госрегистрации считается не заключенным. Как правило, регистрация осуществляется по инициативе одной из сторон. Если инициатор арендатор, то регистрация осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя.
Если договор аренды заключен в публичных интересах, то он регистрируется по инициативе самих органов с обязательным уведомлением соответствующего правообладателя. Госрегистрация такого договора возможна только при наличии госрегистрации ранее возникших прав на здания или сооружения. Регистрация осуществляется не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов.
Если здания или сооружения объект федеральной собственности, то такой договор подлежит обязательному учету в реестре договоров Минимущества. Госрегистрация прав на аренду земельного участка, на котором находится арендуемое здание и сооружение осуществляется по правилам ст. 26 ЗК.
Особенности: право собственности на здания и сооружения фундаментально связаны с земельным участком. Право на земельный участок – предпосылка прав на здания и сооружения. Обязательным приложением к такому договору является поэтажный план здания, кадастровый план земельного участка. Если это объект культурного наследия, то паспорт объекта культурного наследия.
Условия об арендной плате являются существенными, в отличие от классического договора аренды. Договор должен предусматривать порядок, условия, сроки внесения арендной платы. Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью договора. Как правило, размер арендной платы определяется соглашением сторон. Если в аренде объекты федеральной собственности, то федеральные органы могут устанавливать фиксированные размеры арендной платы. В основе арендной платы лежат нормы амортизационных отчислений по основным фондам. При этом арендная плата дифференцируется в зависимости от класса зданий и сооружений или помещений в них, от деятельности арендатора. Также учитываются технические характеристики объекта (по техпаспорту). Если в договоре не предусмотрена отдельная плата за земельный участок, то действует презумпция: «в состав арендной платы включаются плата за пользование земельным участком». Иное может быть установлено только договором. Если устанавливается отдельная плата за участок, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога (включает или нет ставку), коммунальные услуги (вода, тепло, электричество, газ). В этом случае, они оплачиваются сверх установленной арендной платы.
Традиционно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади, но стороны могут предусматривать и другие показатели, например, площадь здания в целом. При длительных сроках 1 год и более используется годовая ставка. В некоторых случаях размер арендной платы за здание определяется как сумма платежей за отдельные помещения.
Объект аренды передается по передаточному акту, составляемому арендодателем, в акте фиксируется:
- техническое и санитарное состояние объекта,
- данные, определяющие будущий уровень износа.
Уклонение от подписания акта как и при заключении договора (понуждение) когда объект аренды возвращается, то акт составляет арендатор.
Арендатору одновременно с передачей прав на здания и сооружения передаются право на часть земельного участка. Данный правовой режим следования этих прав для 2 объектов устанавливается в случае, когда оба собственника: здания и участка совпадают в одном лице. Если собственник участка и здания не совпадает, то, по-общему правилу, согласия собственника участка не требуется. Исключение – случаи, в которых в отношении участка установлен специальный режим использования.
Передача прав на земельный участок является обязанностью арендодателя, при этом, если стороны не оговорили, то арендатор пользуется участком автоматически в течении срока действия договора. Арендатор обязан осуществлять уход за той частью участка, который входит в состав обслуживающей территории.
Аренда предприятия.
Специфика:
1. Предмет – предприятие в целом, как имущественный комплекс.
2. Цель договора – коммерческая.
3. Состав объектов входящих в имущественный комплекс и в этой связи арендодатель обязан:
· Передать арендатору все объекты, составляющие основные фонды предприятия,
· Материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам, но в пределах, установленных договором.
4. Арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения или пользования землей и другими зданиями и сооружениями и оборудование, которые являются собственностью третьих лиц, но находящегося в пользовании у арендодателя (по общему правилу не передается).
Арендатору не передаются имущественные права, включающие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору права требования и перевести на него долги, правила правопреемства, также как и продажи предприятия.
Договор заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подлежит госрегистрации. Предприятие передается по передаточному акту. Особенность: арендатор предприятия наделяется самыми широкими полномочиями по использованию арендованного имущества и по распоряжению им. Арендатор вправе:
- самостоятельно передать имущество в субаренду;
- вносить в состав уставного капитала, обременять залогом;
- передавать, обменивать, продавать, давать в займы оборотные средства арендованного предприятия.
Все действия арендатор может совершать только при условии:
1. Что общая соотносимость активов не будет уменьшаться.
2. Это повышает доходность и рентабельность предприятия.
3. Сохранять основной профиль производства.
Арендатор обязан в течение всего срока договора поддерживать предприятие в нормальном состоянии, производить текущий и капитальный ремонт. Арендатор вправе вносить в арендуемое предприятие любые, как отделимые, так и не отделимые улучшения без согласия арендодателя.
Но: При возникновении спора между арендатором и арендодателем относительно возмещения этих затрат арендодатель может быть освобожден от обязанности по их возмещению если в суде докажет, что издержки арендатора повысили стоимость предприятия и отдельного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных средств. Либо докажет, что арендатор нарушил принцип разумности. По истечении срока договора возврат предприятия осуществляется в полном объеме. Арендатором составляется передаточный акт. При возврате должны решаться вопросы перевода долгов с арендатора на арендодателя.