Моделі іпотечних механізмів, їх особливості та ознаки
За механізмом акумулювання іпотечного капіталу, на нашу думку, доцільно виділяти три "класичні" моделі іпотечного ринку — цільову, депозитну та інвестиційну з одно- і дворівневою її модифікаціями (така їх назва, на наш погляд, адекватно відображає сутність кожної). Наявність же відмінних форм інституційної організації іпотечного ринку можна Пояснити різними за рівнем складності модифікаціями та змінами "класичних" моделей у результаті їх адаптації до конкретно-історичних умов розвитку іпотечних фінансових відносин.
У цільовій і депозитній моделях фінансування іпотечних кредитів здійснюється за рахунок строкових внесків (депозитів), що дає змогу розглядати їх як ощадно-позичкові моделі. Інвестиційна модель заснована на механізмі рефінансування іпотечних активів первинних кредиторів і залученні фінансових ресурсів з вторинного іпотечного ринку, тому інвестиційна модель - модель вторинного ринку.
Виділення одно- і дворівневої її модифікацій здійснено за особливостями механізму рефінансування іпотечних позик: однорівнева ґрунтується на об'єднанні функцій первинного кредитора та емітента іпотечних цінних паперів, дворівнева - на виділенні функції емітента іпотечних цінних паперів у самостійну (рис. 3.1).
 |
Рис. 3.1. Класифікація моделей іпотечного ринку
Чинне законодавство України передбачає існування трьох іпотечних моделей:
1) модель, за якою випускаються іпотечні сертифікати участі (іпотечний пул) [2];
2) модель, за якою випускаються іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю (консолідований іпотечний борг) [2];
3) модель, за якою випускаються іпотечні облігації [3].
Будь-яка з перелічених вище схем, згідно з Концепцією створення національної системи іпотечного кредитування, схваленою Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 10.08.04 № 559-р, може бути або однорівневою, або дворівневою.
Р. Страйк, Н. Косарєва, А. Сучков виділяють депозитну, інвестиційну моделі та модель будівельних заощаджень [9, 26].
О. Євтух пропонує розглядати депозитну, інвестиційну та цільову моделі іпотечних механізмів [6, 54].
Депозитна модель, за оцінками фахівців, є найбільш простою і найменш досконалою моделлю іпотечного ринку. Кредиторами в депозитній моделі є, як правило, універсальні інститути – ощадні банки, страхові компанії, універсальні комерційні банки, які формують портфель кредитних ресурсів для надання іпотечних позик за рахунок депозитних рахунків клієнтів. Наявність універсальних інститутів, які здійснюють іпотечне кредитування поряд з іншими видами діяльності, утворює першу принципову характеристику депозитної моделі іпотечного ринку. Фінансово-кредитні установи, які працюють за такою моделлю, надають іпотечні позики та обслуговують їх, тобто є інвесторами і тримають надані кредити у своєму портфелі [, 53].
На думку більшості фахівців іпотечного ринку Іншими характерними рисами механізму іпотечного кредитування депозитної моделі є такі:
- сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком із довільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, які перебувають на депозитах, міжбанківських кредитів;
– основні суб'єкти – первинний інвестор, позичальник, кредитор, механізм взаємодії яких наведено на рис. 3.1;
– депозитна модель не передбачає використання оборотної форми іпотеки і механізму рефінансування іпотечних активів – заставні не набувають форми оборотного цінного папера, томy "класична" депозитна модель замикається на первинному ринку іпотечного капіталу;
– строки кредитування та величина процентних ставок залежать від факторів, які детермінують кон'юнктуру фінансових ринків і ринку нерухомості;
– масштаб і баланс попиту і пропозиції іпотечного капіталу в рамках моделі визначається двома показниками: ціною залучення іпотечного капіталу і маржею кредитного інституту;
– процентні ставки за іпотечними позиками, як правило, відповідають процентним ставкам решти кредитів із урахуванням особливостей застави.
Специфіка механізму руху іпотечного капіталу визначає способи зниження ризиків іпотечного кредитування. Так, управління кредитним ризиком у депозитній моделі відбувається на рівні окремого кредиту (андерайтинг, страхування, залучення достатнього забезпечення) [8, 130].
Рис. 3.2. Депозитна модель іпотечного ринку
Залежність процентних ставок за іпотечними кредитами від кон'юнктури фінансових ринків підвищує ризик процентної ставки, з метою зниження якого відбулась наступна інституційна зміна: надання іпотечних позик за змінними процентними ставками. Іпотечні кредити зі змінною процентною ставкою — це інструменти первинного іпотечного ринку, процентна ставка яких періодично змінюється залежно від певного індексу (базису), який відображає динаміку ринкових процентних ставок. Періодичність перегляду кредиторами процентної ставки, як правило, становить 6 місяців, 1 рік або 5 років.
Сукупність позитивних і негативних рис депозитної моделі утворюють переваги і недоліки такого способу організації іпотечного ринку. Переваги організації іпотечного ринку за депозитною моделлю формуються такими її особливостями:
– не потребує розширеної інфраструктури фінансових ринків;
– присутність лише одного посередника у фінансовому зв'язку позичальника і первинного інвестора знижує вартість іпотечних кредитів для позичальника, сприяє їх вищій доступнocтi;
– не потребує спеціальних законодавчих і нормативних актів для функціонування, що надає їй простоти у організації, разом із тим, пряма залежність процентної ставки за іпотечними позиками від загального стану фінансових ринків робить надання іпотечних позик в умовах нестабільної економіки ризиковим видом діяльності для комерційних банків і недоступним продуктом для потенційних позичальників із урахуванням усіх видів ризиків у ціні іпотечного кредиту.
Депозитна модель іпотечного ринку поширена у країнах, де банківська система має традиційно високий рівень капіталізації: Бельгії, Греції, Ірландії, Італії, Нідерландах, Португалії, Великобританії, Фінляндії1, що забезпечує, заданими на кінець 1998 p., близько 62 % загального обсягу іпотечних кредитів, а також у країнах, які розвиваються, де неповною мірою сформовано інфраструктуру фінансового ринку та ринку цінних паперів. Важливо відзначити, що поширення депозитної моделі іпотечного ринку в країнах Західної Європи пов'язане з використанням змінних процентних ставок за іпотечними позиками.
Інвестиційна модель, яку ще називають класичною, суттєво відрізняється від попередньої депозитної. Як зазначають В. Бусов, Р. Страйк, О. Іванов, В. Кудрявцев, успішне застосування цієї моделі можливе тільки за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку та за певної державної підтримки, яка повинна полягати щонайменше у частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку. Держава повинна контролювати передусім дотримання балансу між сукупною ціною емітованих цінних паперів, а також тих, що обертаються на вторинному ринку, та ціною заставлених, проданих іпотечними банками емітентам для забезпечення цієї емісії.
З цього приводу В. Лексис зауважував, що загальна сума заставних листів, які перебувають в обігу, завжди повинна бути покрита принаймні такою ж сумою іпотек, відсотки за якими не менші, ніж за заставними листами. Що ж стосується загальної відповідності сумарної вартості всіх первинних заставних, отриманих від позичальників, і обсягів кредитних ресурсів, отриманих на вторинному ринку, то наявності балансу між ними модель не вимагає, оскільки частину ресурсів іпотечні банки можуть одержувати з інших джерел, а також за рахунок власних коштів.
У зв’язку з цим німецький дослідник зазначав: „Завдяки власному основному капіталу банк може мати іпотек більше, ніж йому потрібно для покриття заставних листів” [7, 111].
Серед фахівців існує думка, що інвестиційна модель стабільніша, тому що більшість цінних паперів, які забезпечують приплив кредитних ресурсів, мають завчасно оголошені прибутковість і термін погашення. Однак ця думка справедлива лише за певних обставин.
Інвестиційна модель, як і депозитна, є відкритою та орієнтованою на одержання кредитних ресурсів на вільному ринку капіталів від незалежних інвесторів, а отже, істотно залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку. Це означає, що цю модель можна застосовувати у країнах зі стабільною економікою.
Механізм іпотечного кредитування в інвестиційній моделі іпотечного ринку ґрунтується на залученні іпотечного капіталу шляхом сек'юритизації іпотечних активів, зумовлюючи такі її особливості:
– модель передбачає функціонування вторинного ринку, який забезпечує рефінансування іпотечних позик і виступає механізмом розв'язання проблеми дефіцитності довгострокових кредитних ресурсів;
– масштаб і баланс попиту і пропозиції на первинному іпотечному ринку регулюється ціною іпотечних кредитних ресурсів, яка визначається дохідністю цінних паперів, які розміщені на вторинному ринку, а також ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних посередників;
– процентні ставки за іпотечними позиками визначаються кон'юнктурою ринку іпотечних цінних паперів, а тому підвладні значним коливанням, унаслідок чого модель характеризується високим ризиком процентної ставки;
– жорстке регламентування стандартів надання й обслуговування іпотечних кредитів та емісії іпотечних цінних паперів;
– модель потребує державної підтримки (держава контролює емісію іпотечних цінних паперів; надає гарантії; страхує іпотечні кредити).
Відмінності у механізмах емісії іпотечних цінних паперів дають змогу виділити два підвиди інвестиційної моделі – однорівневу і дворівневу, які відрізняються складом учасників, роллю держави у забезпеченні ефективності функціонування ринку, а також характером розподілу ризиків іпотечного кредитування.
Депозитну та інвестиційну моделі вчені здебільшого вважають виключно ринковими видами іпотеки. Масштаб та баланс попиту і пропозиції грошей у межах зазначених моделей регулюються в основному такими взаємозалежними показниками:
- банківським відсотком за позичкою;
- ціною кредитних ресурсів, яка визначається прибутковістю цінних паперів, що розміщуються на вторинному ринку;
- ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних учасників іпотечного ринку, зокрема страхових компаній.
Цільова модель розпочала своє формування у ХХ ст. в Європі з появою ощадно-позикових кас, які діяли за принципом самодопомоги. Головною характерною рисою цільової моделі є її замкнутість. Суть останньої полягає в тому, що основним джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень.
Незважаючи на незручності, пов’язані з обмеженістю ресурсів, цільова модель, на переконання деяких дослідників, має і свої переваги:
1) практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку;
2) має значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з хиткою економікою;
3) характеризується меншим ризиком неповернення позички, оскільки існують відносно широкі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на процесі накопичення коштів.
Основу цільової моделі становить ощадно-позичковий принцип фінансування, який перетворює іпотечний ринок у замкнену фінансову систему: спеціалізовані ощадно-позичкові інститути (житлово-ощадні каси caisse d'epargne logement — у Франції, будівельні спілки — building societies — в Англії, ощадно-позичкові асоціації savings and loan associations — та банки взаємних заощаджень — mutual savings banks — у США, будівельні ощадні каси bausparkasse — у Німеччині) формують кредитний фонд за рахунок цільових внесків учасників, за рахунок якого надають іпотечні кредити на житлове будівництво. Ощадно-позичковий принцип функціонування та цільове призначення іпотечних кредитів сприяли поширенню іншої назви цільової моделі іпотечного ринку — "система будівельних заощаджень" [8, 116].
Особливості формування фонду кредитних ресурсів і наявність двох основних суб'єктів іпотечних фінансових відносин (позичальника і кредитора) визначають специфіку механізму іпотечного кредитування. Останній реалізується на первинному іпотечному ринку і передбачає етапи нагромадження і кредитування. На етапі нагромадження майбутній позичальник упродовж 2-10 років здійснює цільові внески, загальна величина яких наприкінці етапу становить 40-50 % вартості нерухомості, що інвестується. Із завершенням етапу нагромадження позичальнику, який переходить на кредитний етап, надається позика у розмірі 50-60 % вартості інвестованої ним нерухомості під її заставу. На кредитному етапі, що за тривалістю відповідає періоду нагромадження, здійснюється виплата основного боргу та процентних платежів, які надходять до фонду кредитних ресурсів ощадно-позичкового інституту (рис. 3.3).
 |
Рис. 3.3. Цільова модель іпотечного ринку
Отже, серед переваг цільової моделі іпотечного ринку назвемо такі:
– замінює короткострокові заощадження цільовими довгостроковими внесками та інвестиціями, що здійснює позитивний вплив на ріелторський бізнес і будівельну індустрію;
– забезпечує постійний попит на житло незалежно від стану (у фінансового ринку та циклічних коливань у сфері житлового будівництва;
– повна прозорість: законодавством більшості країн, де і функціонує цільова модель іпотечного ринку, закріплено, що ощадно-позичкові інститути мають право здійснювати лише один вид діяльності – залучати ощадні внески та надавати іпотечні кредити для будівництва і придбання житла;
– відносна стійкість моделі: у разі коливань процентних ставок і зростанні кредитоспроможності позичальника нагромаджений капітал виконує роль буфера, обмежуючи величину доступного іпотечного кредиту.
Найбільш вагомими недоліками цільової моделі іпотечного ринку є, на нашу думку, такі:
– у меншій мірі стимулює придбання нерухомості, оскільки відсуває у часі її набуття через наявність етапу нагромадження;
– у разі кредитування будівництва житла є більш виграшною для будівельних компаній, ніж для позичальників. Цільова модель іпотечного ринку, фактично, обмежує вибір житла за ціною та споживчими властивостями лише зведеним ощадно-позичковим інститутом; оскільки житло будується під пересічного споживача, то цільова модель вигідна у першу чергу будівельним компаніям, які використовують кошти населення для нарощення обсягів житлового будівництва;
– потребує значної кількості позичальників, тому поширена виключно на житловому сегменті іпотечного ринку;
– не включає у господарський обіг дохідну нерухомість, обмежуючи ємність іпотечного ринку обсягами заощаджень позичальників, які зацікавлені в одержанні житлових іпотечниx кредитів.
Незважаючи на деяку обмеженість, цільова модель завдяки автономності, порівняній простоті організації та значній дієвості набула поширення як у країнах із розвинутою ринковою економікою (Німеччині, Англії, Франції, Австрії), так і у країнах із трансформаційною економікою (Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині, Хорватії, Казахстані, Білорусі).
Сьогодні у світі існує 2 основні моделі іпотеки:
1. німецька (франко-скандинавська);
2. американська.
Основна відмінність між цими моделями полягає в тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів.
Відповідно до німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.
При застосуванні американської моделі переважаючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму в США формується 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.
Німецька модель
Основне джерело формування кредитних ресурсів – система ощадних вкладень і лише 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.
Основа функціонування системи ощадних вкладень – це будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є:
- вкладення громадян;
- плата за користування позиками;
- державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму.
Кредит на придбання житла може отримати лише вкладник ощадної каси.
Слід зазначити, що відсоткові ставки як за депозитами, так і за кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору із вкладником. При чому ці ставки, які правило, на 4-5% нижчі, ніж такі ж за аналогічними операціями на ринку.
На особливу увагу заслуговує система підтримки вкладників житлових ощадних кас з боку держави. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит та система податкових пільг. Диференціація видів і розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника.
Р – ціна придбаного житла на ринку;
Р1 – фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження
Рис. 3.4. Німецька модель іпотечного кредитування
У Великобританії та Франції діє схожа з німецькою модель іпотечного кредитування – система житлових накопичень. Однак є і певні відмінності, а саме: іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримувати не лише вкладники, але й інші особи.
Американська модель
Превалюючим джерелом для фінансування іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси (формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування).
Американська модель складніша, ніж німецька. Сьогодні вона представляє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній та пенсійних фондів.
Функціонування багатьох учасників ринку іпотеки дало поштовх формування і розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів.
У різні роки в США було створено спеціалізовані іпотечні організації:
- Федеральну національну іпотечну асоціацію;
- Корпорацію житлового кредитування;
- Урядову національну іпотечну асоціацію.
Сьогодні з Федерації іпотечної асоціації утворено 2 окремі компанії:
1) повністю приватну компанію, акції якої котируються на фондовому ринку;
2) асоціацію, яка зберегла державний статус та отримала назву “Державна національна іпотечні асоціація” (GNMA – Governmental National Mortgage Association). Сфера її діяльності – фінансування і підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі.
Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку. Протягом останніх років ринок іпотечних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій, випущених у США, є одним з найбільш динамічних і масштабних за розмірами капіталу. Так, на початку 90-х років його обсяг становив $ 3,5 трлн., а у 2002 році – вже $ 4,3 трлн. У даний час ринок іпотечних облігацій становить 22% загального обсягу випущених у США облігацій.
Випуск іпотечних облігацій стає популярним і в країнах Європи, де традиційно використовувалась німецька модель іпотечного кредитування.
Рис. 3.5. Американська модель іпотечного кредитування
Механізм іпотечного кредитування в Українібільш-менш активно почав розвиватись у 2000 р., сьогодні інтерес до іпотечного кредитування відчутний в основному з боку банків. У них склалася своєрідна програма-модель співпраці з ріелтерськими компаніями.
Фахівці говорять про те, що в Україні є позитивні передумови формування цивілізованого механізму іпотеки, а саме:
1) сформований ринок житла зі стабільними цінами, але вони мають тенденцію до зростання;
2) наявність банків, що мають досвід роботи в галузі іпотечного кредитування і зацікавлені у зростанні цього сегмента;
3) наявність попиту на іпотечні кредити серед населення;
4) можливість залучення в іпотечні схеми коштів населення, що перебувають поза банківською системою.
Однак існує ще досить багато проблем. Це недосконале законодавче поле, що не сприяє нормальному та цивілізованому функціонуванню всіх інструментів іпотечного кредитування. А також необхідне прийняття закону „Про іпотечні цінні папери”, що дозволить використовувати сучасні ринкові механізми формування фінансових ресурсів для іпотечного кредитування, змінить ситуацію на фондовому ринку. У цьому випадку страхові компанії та недержавні пенсійні фонди можуть розраховувати на попит, забезпечений ліквідною заставою.
Рис. 3.6. Система цільового інвестування ХК “Київміськбуд”
Та попри все перспектива розвитку іпотеки в Україні все-таки є і багато в чому залежить від:
1) удосконалення фінансово-кредитної системи України шляхом ліквідації бар’єрів:
- високих процентних ставок;
- нестачі банківського капіталу;
- труднощів впровадження кредитних продуктів, здатних діяти в умовах високої інфляції;
- відсутність належних інструментів з управління ринками іпотечного капіталу;
2) розвитку ринку нерухомості.