Вопрос – Договор коммерческого и социального найма жилых помещений

Заключению договора коммерческого найма жилого поме­щения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановку на учет, получение ордера. Нанимателем по догово­ру коммерческого найма может быть любое, в том числе и не ну­ждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма явля­ется любое по площади жилое помещение без количественных ог­раничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитар­ным и иным нормам).

Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в дого­воре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Законодательство предусматривает, что наравне с нанимате­лем определенные права на жилое помещение приобретают и лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семей­ных и родственных связей с нанимателем не является необходи­мым). Такие лица должны быть указаны в договоре коммерческого найма. При отсутствии таких указаний вселение произво­дится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих в нем лиц (согласие не требу­ется при вселении несовершеннолетних). Постоянно прожи­вающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключе­нием случаев, когда все они, являясь сонанимателями, несут пе­ред ним солидарную ответственность).

Размер платы по договору коммерческого найма устанавли­вается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопос­тавимо выше платы за социальный наем.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кро­ме того, договор может быть расторгнут наймодателем в су­дебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — в случае нев­несения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и инте­ресов соседей. Расторжение договора влечет выселение без предоставления другого помещения.

Таким образом, при сравнительно высокой плате за поме­щение наниматель по договору коммерческого найма имеет достаточно скромные возможности.

Договором социального найма регулируется использова­ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по дого­вору социального найма, является государственное или муници­пальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в совет­ский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципаль­ного фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граждан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим ор­ганом субъекта РФ (в Москве это 10—15 м2); проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и тех­ническим требованиям, проживающие в коммунальных кварти­рах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некото­рыми формами хронических заболеваний, и др. Данные катего­рии граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют пра­во на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м2 жилой площа­ди), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые кате­гории граждан имеют право на дополнительную жилую пло­щадь. На основании решения о предоставлении жилого поме­щения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ор­дера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанима­теля, которые проживают совместно с ним и пользуются нарав­не с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживаю­щих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требу­ется согласия остальных членов семьи.

Срок договора.Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в неко­торых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помеще­ния. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и ни­какие другие лица не смогут претендовать на данное жилое по­мещение.

Обязанности наймодателя.По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фон­да, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечи­вать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользо­вания и придомовой территории.

Права нанимателя.Наниматель и члены его семьи, совмест­но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования озна­чает обеспеченную законом возможность проживания в жилом
помещении, что невозможно без права владения, которое так­ же возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому на­ значению,

т. е. для проживания, а не для промышленных нужд.

2. Право вселять в установленном порядке в нанятое поме­щение других граждан на правах членов семьи.

3. Право сохранять за собой нанятое помещение при времен­ном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не долж­но превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нани­мателем и при более длительном отсутствии в случае призыва
на военную службу; отсутствия по условиям и характеру рабо­ты; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечеб­но-профилактическое учреждение и др. Признание лица утра­тившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­нение жилой площади за нанимателем.

4. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока дого­вора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновле­ния договора.

5. Право вселять временных жильцов.

6. Право обменять нанятое жилое помещение на другое поме­щение или имущество. С юридической точки зрения обмен жи­лыми помещениями представляет собой соглашение о взаим­ной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей
по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть со­вершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член коопе­ратива и собственник жилого помещения. Предметом обмена
может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимате­лем при условии письменного согласия всех совершеннолетних
членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в су­дебном порядке. Согласия собственника при обмене помеще­ниями в домах муниципального фонда не требуется.

7. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймодателем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в
одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все за­нимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма
фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

Расторжение договора.Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­мещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор най­ма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ляемое помещение может быть как благоустроенным, так и не­благоустроенным.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­мещения.Оно может быть произведено, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.Оно может быть осуществлено в отношении граждан, получив­ших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, а также граждан, не оплачивающих жилье и коммуналь­ные услуги в течение шести месяцев. При выселении по дан­ным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения.
Оно производится, если наниматель, члены его семьи или дру­гие совместно проживающие с ним лица систематически разру­шают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в од­ной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Без пре­доставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены роди­тельских прав, признано невозможным.