Правове регулювання застави земельних ділянок.
Застава земельної ділянки - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань.
Відповідно до ст. 572 ЦК України, "в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). " "Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи" (ч. 1 ст. 575 ЦК України).
У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, але тільки ті з них, які можуть бути відчужені і на які відповідно до законодавства може бути звернене стягнення. Другою умовою є те, що земельна ділянка має бути сформована у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності (ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" від 05.06.2003).
Земельні ділянки, які перебувають у громадян та юридичхних осіб на праві власності або оренди, за згодою власника можуть бути передані в заставу для забезпечення кредитних організацій.
Як речові права емфітевзис та суперфіцій можуть передаватися в заставу так само як речі.
Положення коментованої статті не поширюються на відносини податкової застави, що врегульовані спеціальними нормами ст. 8 ЗУ "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами".
Правило, закріплене у ч. 2 ст. 133 ЗК, з необхідністю випливає із загальних правил про здійснення права спільної власності (згода всіх власників).
Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Це положення кореспондує нормі ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" від 05.06.2003, відповідно до якої "предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов... нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом ".
ЗКУ передбачив неможливість передачі в іпотеку, а так само подальше відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення іншим суб'єктам, окрім тих, що мають статус банків відповідно до ЗУ "Про банки і банківську діяльність" від 07.12.2000. Аналогічні правила встановлені щодо емфітевзису.
Обмеження не поширюється на суперфіцій, який, в принципі, також може встановлюватися щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення (щодо несільськогосподарських угідь, щодо ділянок для садівництва із садибною забудовою тощо).
Щодо можливості передачі в заставу права оренди див. коментар до ч. 4 ст. 93 ЗКУ. Особливості продажу банком предмету іпотеки врегульовані ст. 38 ЗУ "Про іпотеку".
Заставні відносини врегульовані положеннями § 6 Глави 49 ЦК України, ЗУ "Про заставу". Особливості іпотеки як застави нерухомості визначені ЗУ "Про іпотеку".
Земельні ділянки, які перебувають у громадян та юридичних осіб на праві власності або оренди, за згодою власника можуть бути передані в заставу для забезпечення кредитних організацій.
Відповідно до ч. 1 ст. 18 ЗУ "Про іпотеку", іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону). Положення щодо реєстрації іпотеки також закріплені у ч. ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ЦК України, ч. 2 ст. 111 ЗКУ, ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", ПКМ від 31.03.2004 №410 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек".
Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у ч. 1 ст. 18 ЗУ "Про іпотеку" (їх слід застосовувати з урахуванням положень ч. 2 ст. 132 ЗКУ).
Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є (1) невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання (ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про іпотеку" та ін. норми законодавства про заставу), у певних випадках (2) порушення іпотекодавцем своїх обов'язків (ч. 1 ст. 33, ст. 12 ЗУ "Про іпотеку"), (3) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця (ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про іпотеку").
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється (1) на підставі рішення суду, (2) виконавчого напису нотаріуса або (3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 ЗУ "Про іпотеку").
У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу "на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої ЗУ "Про виконавче провадження" (ч. 1 ст. 41 ЗУ "Про іпотеку"). Також ст. 139 ЗКУ передбачає, що "[у] разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону'". Процедура проведення земельних торгів у формі аукціону повинна бути визначена спеціальним законом (ч. 5 ст. 137 ЗКУ), на сьогодні поки що не прийнятим.
У третьому випадку йдеться про т.з. позасудове врегулювання, яке "здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між: іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки" (ч. 1 ст. 36 ЗУ "Про іпотеку").
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати (1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання або (2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
44. Умови продажу земельних ділянок та прав на них на конкурентних засадах і законодавче забезпечення порядку їх проведення.
Відповідно до ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Закріплення принципу обов'язкового продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної і комунальної власності означає, що такі земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу чи придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу, чи передані безоплатно у власність суб'єктів підприємницької діяльності.
Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни—суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.
Згідно зі ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.
Земельний аукціон — урегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право. власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Його не слід ототожнювати із земельним конкурсом (тендером), який може бути місцевим, регіональним, національним чи міжнародним.
Земельним конкурсом вважають врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.
Чинний ЗК України визначає порядок проведення земельних торгів, який складається з кількох етапів.
Результати земельних торгів є юридичним фактом, з яким пов'язується настання, зміна та припинення земельних правовідносин. Враховуючи юридичне значення земельних торгів для набуття і реалізації права власності на земельні ділянки суб'єктами підприємницької діяльності, у ЗК України передбачаються підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Відповідно до ст. 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі: а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця; б) якщо жоден з покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; в) несплати у встановлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку.
В разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів з рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.
45. Порядок проведення земельних торгів: підготовка лотів для продажу на земельних торгах; оголошення про проведення земельних торгів.
Згідно вимог пункту 5 статті 137 Земельного кодексу України земельні торги проводяться в порядку, встановленому законом. З метою реалізації зазначених положень у липні 2012 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону».
Важлива новація земельного законодавства спрямована на врегулювання процедури земельних торгів у формі аукціону за результатами проведення яких укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем), котрий запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.
Об’єктом продажу слугують земельні ділянкидержавної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з
розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності. Зауважимо, що перелік обставин, викладених у пункті 2 статті 134 Земельного кодексу України, які допускають не застосування процедури земельних торгів не зазнали змін.
Організаційні аспекти проведення аукціону включають декілька етапів, зокрема добір земельних ділянок державної чи комунальної власності, формування лотів до проведення земельних торгів,підготовку та порядок проведення власне самої процедури аукціону, встановлення та оприлюднення результатів земельних торгів.
Зупинимось більш детальніше на кожному із етапів земельних торгів.
Перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами, визначається організатором торгів, а саме фізичною або юридичною особою - власником земельної ділянки, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державним виконавцем у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження». Продаж земельних ділянок державної власності разом з розташованими на них об'єктами, що підлягають приватизації, на земельних торгах здійснюється державними органами приватизації. Єдиним уповноваженим органом на сьогоднішній день визначено Фонд державного майна України.
Підготовка лотів до проведення земельних торгів здійснюється за рахунок коштів організатора земельних торгів.
Слід позитивно відзначити норму про те, що фінансування підготовки лотів до продажу земельних ділянок також може здійснюватися за рахунок коштів виконавця земельних торгів на підставі договору про підготовку лотів для продажу між організатором земельних торгів та виконавцем земельних торгів з наступним відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів за рахунок коштів, що сплачуються покупцем лота.
Виконавцем земельних торгів має право бути суб'єкт господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів та уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення. Зауважимо, що ліцензійні умови, згідно положень статті 8 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності», є нормативно-правовим актом, положення якого встановлюють кваліфікаційні, організаційні, технологічні та інші вимоги для провадження певного виду господарської діяльності.
Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає: виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості)); державну реєстрацію земельної ділянки; державну реєстрацію речового права на земельну ділянку; отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї; проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї; встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки; встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України; встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за ринкову вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок; визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів.
Підставою до початку проведення аукціону слугує публікація, розміщена виконавцем у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної, регіональної та місцевої сфери розповсюдження, а також на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин. Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.
Особа, зацікавлена у прийнятті участі у земельних торгах, не пізніше ніж за три робочі дні до їх проведення, подає до виконавця торгів перелік матеріалів, окреслений у пункті 7 статті 137 Земельного кодексу України, за результатами чого отримує документ, підтверджуючий заявлений факт.
У день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників. Для реалізації свого права на участь в аукціоні особа (її представник) зобов'язана пред'явити паспорт (довіреність на вчинення дій під час торгів і паспорт), зокрема на участь у торгах та підписання протоколу про результати торгів. Незареєстровані особи до участі у торгах не допускаються. Зауважимо, що переважне право купівлі на земельних торгах не підлягає до застосування.
Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. Укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується. Більше того, окремою вимогою слугує обов’язковість погодження Верховною Радою України чи Кабінетом Міністрів України укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського у випадку продажу земельних ділянок державної та комунальної власності іноземним державам або іноземним юридичним особам. У визначені понять іноземної юридичної особи доцільно враховувати положення законів України «Про зовнішньоекономічну діяльність» та «Про міжнародне приватне право».
Що ж до ціни продажу земельної ділянки, а також плати за користування земельною ділянкою, права користування якою набуто на торгах, то даний платіж підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору. Гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.
Завершальним етапом процедури аукціону є оприлюднення організатором торгів не пізніше п'яти робочих днів у друкованих засобах масової інформації та розміщення на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, відеозапису торгів і повідомлення про результати торгів за кожним лотом.
46. Законодавчі гарантії прав на землю та земельно-правові способи захисту прав на земельні ділянки: гарантованість права власності на землю.
Термін «гарантія» (франц. gагапtіе - порука, яка щось забезпечує) часто використовують для позначення способів забезпечення різного роду зобов'язань. У юридичній літературі їх розглядають як гарантії реалізації норм права, прав та обов'язків.
Гарантії прав на землю передбачено розділом V ЗК України. Умовно їх можна поділити на три різновиди: гарантії захисту прав на землю; гарантії, пов'язані з відшкодуванням збитків власникам землі та землекористувачам;гарантії, пов'язані з розв'язанням земельних спорів.
Гарантії захисту прав на землю мають безпосередньо конституційну основу. Так, ст. 3 Конституції України проголошує, що права і свободи людини та їхні гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність.
В Основному Законі закріплено положення, згідно з яким держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання (ст. 13). Особливе значення має ст. 14 Конституції, яка передбачає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. При цьому право власності на землю гарантується. Його набувають і реалізують громадяни, юридичні особи та держава виключно відповідно до закону. Зазначені положення Конституції України безпосередньо втілено у земельному законодавстві.
Серед гарантій захисту прав на землю важливими є гарантії права власності на земельну ділянку. ЗК України передбачає, що власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених Кодексом або іншими законами України. До таких випадків згідно з ЗК України належать: конфіскація земельної ділянки (ст. 148);
не відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення іноземним юридичним особам, якщо вони одержали її у спадщину, та не відчужену протягом року (ст. 145);
використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст.143) та деякі інші.
Гарантії, пов'язані з відшкодуванням збитків власникам землі та землекористувачам, передбачені ст. 156 ЗК України. Зазначеним суб'єктам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок:
• вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників для інших видів використання;
• встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок; погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників;
• приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників у непридатний для використання стан;
• неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Важливого значення набувають гарантії, пов'язані з вирішенням земельних спорів. Звернення до суду для захисту земельних прав сторонами у земельних спорах гарантує ст. 8 Конституції України.
Звернення до суду за вирішенням земельних спорів можливе з таких підстав:
претензії суб'єкта земельних правовідносин щодо набуття або припинення права власності на землю чи права землекористування; порушення земельних сервітутів і правил добросусідства; порушення зобов'язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди власникам землі та землекористувачам, та деяких інших. Вирішення земельних спорів поновлює порушені права та законні інтереси власників земельних ділянок і землекористувачів, встановлює зміст і межі повноважень сторін спору, а також обов'язкову поведінку однієї сторони щодо іншої. Тим самим вирішення земельних спорів гарантує реалізацію прав суб'єктів земельних правовідносин на землю.