Визначення, склад та види пріоритетного і допустимого використання земель житлової та громадської забудови.
Земельні ресурси для населення країни є найважливішим природним засобом життєдіяльності і умовою життєзабезпечення. Водночас вони виступають як просторовий операційний базис, тобто як місця розміщення жителями сільської місцевості та городянами своїх житлових, соціальних, виробничо-господарських, побутових та інших об'єктів.
У Концепції сталого розвитку населених пунктів, схваленій постановою Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р. № 1359-ХІV, визначені основні напрями державної політики щодо забезпечення сталого розвитку інфраструктури міст, селиш та сіл, їх планування, благоустрою тощо. Значна роль у цьому відводиться раціональному використанню та належній охороні земельних ресурсів.
Певною мірою Концепція вплинула і на правовий статус заселених земель. У цьому документі вони визначаються не як землі населених пунктів, а як землі житлової та громадської забудови. Згідно зі ст. 38 ЗК до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд та інших об'єктів загального користування. На відміну від попереднього ЗК, що охоплював відповідні правові режими всіх земель міст, селищ міського типу та сільських населених пунктів у їх межах і не враховував заселені землі робітничих, курортних, садових, дачних, а також гірських і хутірських селищ та історичних міст, чинний ЗК закріплює ці землі як категорію земель житлової та громадської забудови, окреслюючи тим самим їх основне цільове призначення, а отже, й пріоритетне використання у зазначених цілях.
Особливості правового режиму розглядуваної категорії земель полягають у віднесенні до них у межах населених пунктів земельних ділянок, використовуваних для розміщення об'єктів житлової забудови та громадських будівель комунально-побутового і соціально-культурного призначення. Тому землі, наприклад, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, які розташовані у межах населених пунктів, мають належати до відповідної категорії земель з усіма наслідками, які з цього випливають. Адже вимоги чинного законодавства до управління зазначеними землями, внесення плати за їх використання, реалізації порядку відведення, забезпечення їх охорони тощо є різними.
Землі житлової та громадської забудови використовуються як просторово-територіальний базис, призначений для розміщення житлових і громадських об'єктів. Причому треба зазначити, що ЗК не наголошує на пріоритетності житлового будівництва або громадської забудови під час використання земельних площ. Важливим є те, що зазначені землі знаходяться у межах населених пунктів і використовуються головним чином для житлового будівництва та громадської забудови.
Адміністративний порядок визначення площі міст, селищ та сіл шляхом позначення меж, що відмежовують їх землі від земель інших категорій, у цілому не зазнав суттєвих змін. Склад-нішим є питання розмежування у межах населених пунктів земельних ділянок, що використовуються не тільки для житлової та громадської забудови, а й для задоволення інших індивідуальних та публічних потреб населення. Вони використовуються з метою виділення рекреаційних територій для масового відпочинку населення, розвитку пов'язаної з цим соціально-культурної інфраструктури, зведення комунально-транспортних об'єктів та прокладання комунікацій, здійснення виробничо-господарської діяльності тощо.
Внаслідок багатопланового використання земельних ресурсів населених пунктів відбувається "злиття" правових режимів використання різних категорій земель, розташованих у їх межах. Безперечно, заміна поняття "землі населених пунктів" поняттям "землі житлової та громадської забудови" усунула традиційно "подвійну" підставу розподілу земельних ресурсів нашої країни на землі населених пунктів (за місцями їх розташування) та усі інші землі (за основним цільовим призначенням їх використання). Проте і у чинному ЗК не визначені критерії відмежування земель житлової та громадської забудови від інших категорій земель, що ускладнює додержання правового режиму їх використання.
Доречно нагадати, що відповідно до ст. 84 ЗК 1970 р., наприклад, землі міст, які найбільш придатні для багатопланового використання, поділялися на 5 груп. Законодавче визначення правового статусу тієї чи іншої групи земель сприяло додержанню відповідних правових режимів їх використання за цільовим призначенням та забезпеченню правових вимог до їх охорони. Нині характер використання земель населених пунктів визначається планами земельно-господарського устрою та містобудівною документацією, що ускладнює здійснення контролю И їх використанням за основним цільовим призначенням, не кажучи вже про додержання природоохоронних вимог при відведенні та забудові цих земель.
На правовий режим використання земель житлової та громадської забудови суттєво впливають планування розміщення об'єктів індивідуального та громадського житлового фонду, забудова земельних площ з виділенням присадибних ділянок та здійснення без садибного будівництва. Тому треба погодитися і думкою М.В. Шульги про те, що до садибної належить забудова, об'єкти якої (будинки садибного типу) розміщуються на присадибних ділянках, переданих або наданих громадянам.
Згідно зі ст. 121 ЗК присадибні земельні ділянки у містах, селищах та селах можуть передаватися у встановлених розмірах лише громадянам і тільки для цілей будівництва та обслуговування житлового будинку, а також зведення господарських будівель та інших споруд. Така забудова в основному характерна для сільської та селищної місцевості, де жилі будинки й господарські споруди зводяться на землях приватної власності. У свою чергу, без садибне розташування об'єктів житлової забудови має місце при спорудженні багатоквартирних житлових будинків, що характерно для міст. Вони розташовуються на землях житлової та громадської забудови державної та комунальної власності, які надаються у постійне користування підприємствам, установам та організаціям цих видів власності.
Категорія земель, що розглядається, призначена не тільки для житлового будівництва, а й для громадської забудови. До останньої належать громадські будівлі, споруди та об'єкти закладів освіти та охорони здоров'я, торгівлі та громадського харчування, соціально-культурних установ та підприємств побутового обслуговування тощо. Характерною рисою правового режиму зазначених земельних ділянок для зведення та експлуатації об'єктів громадської забудови є користувальницька підстава їх використання. Це обумовлено призначенням цих земель для задоволення суспільних потреб та публічних інтересів.
Призначення земель житлової та громадської забудови передбачає не тільки експлуатацію будівель та зведення нових будинків і споруд, а й проведення їх капітального ремонту, реконструкції, реставрації, благоустрою території тощо. Так, відповідно до ст. 23 Закону України від 6 вересня 2005 р. "Про благоустрій населених пунктів" до об'єктів благоустрою території житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, на яких розміщені об'єкти житлової забудови, громадські будівлі та споруди, інші об'єкти загального користування. Тому здійснення житлового будівництва і громадської забудови на землях населених пунктів спрямоване на комплексне використання земельних ділянок з метою формування у містах та інших населених пунктах житлових кварталів, масивів і мікрорайонів.
На правовий режим земель житлової та громадської забудови впливає й те, капітальним чи тимчасовим є стан будівель і споруд. Залежно від цього земельні ділянки можуть передаватися у власність або надаватися у постійне чи тимчасове користування. У таких випадках вони надаються для зведення, обслуговування та експлуатації будівель і споруд. Крім того, капітальні будівлі у виді жилих будинків квартирного або садибного типу, громадських та виробничих будинків і споруд, а також господарських споруд та капітальних будівель належать до об'єктів нерухомості та підлягають обов'язковій технічній інвентаризації за місцем їх розміщення відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затв. наказом Держбуду України від 24 травня 2001 р. № 127.
При цьому технічну інвентаризацію капітальної будівлі не треба плутати з реєстрацією земельної ділянки. За юридичною природою вони є різними правовими об'єктами.
У складі земель житлової та громадської забудови в межах населених пунктів особливе місце посідають землі, зайняті іншими об'єктами загального користування. До них належать вулиці, провулки, проїзди, дороги, площі, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження відходів тощо. ЗК відносить їх до земель комунальної власності, що не підлягають передачі у приватну власність. Проте це не виключає права власності держави на такі об'єкти, наприклад, будинки та споруди спортивних комплексів, навчальних закладів, органів державної влади, а отже, й на відповідні земельні ділянки.
Характерною особливістю правового режиму земель загального користування в межах міст, селищ та сіл є їх використання як на підставі загального землекористування, тобто без закріплення за конкретними землекористувачами (наприклад, користування вулицями, провулками, проїздами, дорогами і площами), так і надання у спеціальне користування комунальним підприємствам (для складування, утилізації та знешкодження комунально-побутових відходів). Водночас є багато різновидів правового режиму загального користування землями житлової та громадської забудови. Наприклад, правовий режим використання земельних ділянок, зайнятих зеленими зонами, лісопарками, гідропарками, набережними і пляжами, відрізняється під правового режиму використання земель, відведених під кладовища або для знешкодження відходів.
До земель житлової та громадської забудови належать не тільки земельні ділянки, зайняті житловими і громадськими будівлями та об'єктами загального користування, а й ті, на яких планується розміщення комунально-побутових і соціально-культурних об'єктів та споруд. Вони можуть знаходитися в запасі та складати резерв земельних площ для здійснення будівництва і благоустрою, зберігаючи свій статус земель житлової та громадської забудови. Таким чином, землі житлової та громадської забудови в межах населеного пункту в комплексі утворять так звані поселенські землі, що включають земельні ділянки, зайняті житловими будівлями та громадськими забудовами, вулично-дорожніми і транспортно-комунікаційними мережами, а також землі загального користування. їх неоднорідність позначається на правовому статусі земель міст, селищ та сіл, що формує комплексний правовий режим використання земель житлової та громадської забудови.
54. Правові вимоги щодо використання земельних ділянок для індивідуального житлового, господарського і гаражного будівництва.
Право на житло є одним з основних конституційних громадян нашої країни. Відповідно до ст. 47 Конституції держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу по - будувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Однією з важливих гарантій реалізації цього конституційне права громадян є передача або надання їм земельних ділянок для зазначеної мети.
На підставі ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених ЗК. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими договорами.
Наведена земельно-правова норма передбачає низку умов для передачі чи надання таких земельних ділянок. По-перше, суб'єктами-власниками таких земельних ділянок можуть бути тільки громадяни. По-друге, вони можуть передаватися чи надаватися за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. По-третє, земельні ділянки передаються або надаються для цілей будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва. По-четверте, їх передача або надання здійснюється в межах встановлених норм. Деякі з цих умов розглядалися в попередніх розділах, і тому немає необхідності повторювати їх. Проте на особливостях здійснення та реалізації окремих з них варто зупинитися більш детально.
У зв'язку з тим, що наведена земельно-правова норма вказує на громадян, можна говорити про індивідуальне житлове, господарське і гаражне будівництво. При цьому громадяни виступа-ють індивідуальними забудовниками переданих або наданих їм земельних ділянок. Пріоритетним для них є зведення індивідуального житлового будинку. Водночас земельні ділянки можуть використовуватися ними для зведення господарських споруд, наприклад, сараїв, погребів, навісів тощо. Такі будівлі і споруди призначені для обслуговування житлового будинку, є підсобними і не можуть розглядатися як самостійні об'єкти індивідуального будівництва. Таким чином, житловий будинок, господарські будівлі та допоміжні споруди у комплексі утворять єдине домобудівництво чи домоволодіння.
Інакше вирішуються питання, пов'язані з індивідуальним гаражним будівництвом. У разі зведення гаражу поряд з господарськими будівлями в межах єдиного проекту забудови земельної ділянки, виділеного для домобудівництва, його обслуговуюче призначення нічим не відрізняється від інших підсобних будівель та споруд. Однак індивідуальне гаражне будівництво може здійснюватися громадянином на спеціально наданій для цієї мети земельній ділянці. У такому випадку земельна ділянка є самостійним об'єктом права власності або права користування, а індивідуальний гараж — самостійним об'єктом будівництва. Безумовно, земельні ділянки передаються у власність або надаються в користування громадян із земель житлової та гро-мадської забудови. Наділення органів виконавчої влади та місцевого самоврядування компетенцією про прийняття рішень щодо і передачі або надання дозволяє говорити про те, що ці земельні ділянки знаходяться у державній або комунальній власності. Прийнятно ними рішення про передачу у власність чи надання в користування передує звернення громадян з відповідними заявами, які підлягають розгляду у встановленому законом порядку.
Проте для набуття громадянами відповідних прав на земельні ділянки недостатньо прийняття тільки рішення повноваженими па те органами. їхні рішення є лише підставою для передачі або надання земельних ділянок громадянам для зазначених цілей. Реалізація таких рішень вимагає наступних юридичних дій, аж до виділення земельної ділянки в натурі: визначення її меж на місцевості, видачі відповідних правовстановлюючих документів та державної реєстрації земельної ділянки. Після передачі громадянам земельних ділянок у власність для зазначених цілей вони набувають статус об'єктів права приватної власності. Отже, індивідуальне будівництво на землях житлової та громадської забудови здійснюється на земельних ділянках, які належать на праві приватної власності. Крім цього, у цьому випадку має місце садибне будівництво, а земельна ділянка набуває присадибного режиму використання.
Громадяни можуть придбати земельні ділянки у власність для зазначених цілей шляхом приватизації площ, які знаходяться в користуванні, одержання їх внаслідок приватизації державних чи комунальних сільськогосподарських підприємств або передачі їм нових ділянок у межах встановлених норм безоплатної приватизації землі та на інших підставах, передбаченими законом. Наприклад, норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам передбачені у ст. 121 ЗК, відповідно до якої, зокрема, складають: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га.
Для здійснення будівництва житлового будинку і господарських будівель громадяни можуть придбати земельні ділянки у власність понад норму їх безоплатної передачі за цивільно-правовими договорами, що передбачені в главах 20 та 21 ЗК. До них відноситься договір купівлі-продажу, в тому числі на земельних торгах в порядку аукціону, договори міни і дарування, спадкування за законом або заповітом, а також інші цивільно-правові договори. До останніх можна віднести, наприклад, договір довічного утримання. Законодавче закріплення умови цього договору відноситься до часів, коли у громадян не було інших нерухомих об'єктів на праві власності, крім житлових будинків і господарських будівель. За умов же існування повноцінного права власності громадян на землю, договір довічного утримання цілком можна розглядати як підставу набуття прав на земельні ділянки.
Необхідно звернути увагу на те, що ЗК не встановлено розміри понад нормативного придбання земельних ділянок, розташованих на землях житлової та громадської забудови, за цивільно-правовими договорами. Зрозуміло, що їх мінімальні розміри перевищують розміри земельних ділянок, які передаються громадянам безоплатно. Проте максимальні розміри таких ділянок не можуть бути надмірними, особливо при дефіцитності земельних площ в умовах житлового будівництва. Тому їх розміри визначаються, наприклад, договором купівлі-продажу і не повинні перевищувати розмірів, які передбачені містобудівною документацією для індивідуального будівництва житлового будинку та господарських будівель.
Розглядувана земельно-правова норма передбачає можливість використання земель житлової та громадської забудови для індивідуального будівництва і на орендованих земельних ділянках. У таких випадках забудова здійснюється на землях державної або комунальної власності відповідно до укладеного та належним чином оформленого договору оренди землі і є тимчасовим видом землекористування. На таких ділянках зводяться тимчасові будівлі та споруди, наприклад, складські приміщення, гаражі тощо. Якщо на земельній ділянці, наданій у довгострокову оренду, ще може мати місце зведення житлового будинку та господарських будівель для його обслугову-вання, то на ділянці землі, наданій на умовах короткострокової оренди, навряд чи громадяни будуть зводити капітальні будівлі.
Певними особливостями характеризується право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), що передбачено гл. 16-1 ЗК. Так, відповідно до ч. З ст. 102-1 ЗК укладання договорів про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) здійснюється відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК. суперфіцій може виникати також на підставі заповіту, відчужуватися або переноситися в порядку спадкування. Це право може бути припинено за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Відповідно до ст. 22 Закону «Про основи містобудування» забудованих земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності чи права користування на земельну ділянку та одержання дозволу на виконання будівельних робіт. Отже, передача у власність або надання у користування земельної ділянки передує здійсненню будівництва зазначених об'єктів. Такий висновок відповідає і вимогам ЗК, за яким до завершення відповідного оформлення прав на землю використання земельної ділянки забороняється.
Право на забудову полягає у наданні власнику або користувачу земельної ділянки можливості здійснювати на ній у законом встановленому порядку, будівництво об'єктів містобудування, їх перебудову або знесення. Воно надається за рішенням відповідних органів державної виконавчої влади або місцевого самоврядування. Ухвалення рішень щодо забудови земельної ділянки надає громадянину статусу забудовника, у якого виникають певні суб'єктивні права та юридичні обов'язки, наприклад, право на замовлення будівництва здійснення його погодження тощо.
Однак реалізація права на забудову можлива лише за наявності у суб'єкта дозволу на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт. Чинне законодавство зобов'язує осіб, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування, отримати відповідний дозвіл на будівництво. Процедура отримання такого дозволу передбачена у Законі "Про планування і забудову територій".
Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування як адміністративно-правовий акт надається заявникові виконавчим органом відповідної ради або Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією (у разі делегування їм таких повно-важень відповідними радами) протягом 10 дні з дня подання ним письмової заяви. При цьому до заяви фізичної чи юридичної особи, заінтересованої в здійсненні будівництва об'єктів містобудування, повинен додаватися документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. У разі, якщо замовник (забудовник) не є власником, а користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користування, — нотаріально засвідчені поди власника та користувача земельної ділянки на її забудову та інші документи та матеріали, визначені регіональними та/ або місцевими правилами забудови.
Підставою для надання дозволу на будівництво є комплексний висновок щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам та місцевим правилам забудови. Правове значення цього дозволу полягає в тому, що особа, яка його отримала, набуває право отримати вихідні дані на проектування, здійснити проектно-вишукувальні роботи та отримати дозвіл на виконання будівельних робіт у встановленому порядку.
Суб'єкт, який отримав дозвіл на будівництво, до початку виконання будівельних робіт зобов'язаний отримати дозвіл на виконання цих робіт. Таким дозволом вважається документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання цих робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Про-цедура надання такого дозволу врегульована Постановою КМУ «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13 квітня 2011 р. № 466. Цей дозвіл надається та реєструється місцевими інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів, Протягом 10 днів з дня поданої заяви Держархбудінспекція зобов'язана розглянути подані забудовником (замовником) документи і прийняти рішення про надання дозволу на виконання будівельних робіт та видати його або надати обґрунтовану відмову. Згідно зі ст. 39 Закону " Про планування і забудову територій" та ст. 18 Закону "Про основи містобудування" закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 641. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється інспекцією. Користування житловими і господарськими об'єктами, які не прийнятими належним чином в експлуатацію, забороняється.
1. Правові засади використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва.
Здійснення будівництва у населених пунктах за кооперовані кошти громадян вітчизняному законодавству відоме давно. Створення та функціонування житлових, житлово-будівельних і гаражно-будівельних кооперативів регулювалося урядовими постановами, а також типовими та примірними статутами будівельних кооперативів різних видів. На підставі останніх кожний кооператив приймав і реєстрував власний статут, що регулював кооперативні відносини щодо здійснення будівництва та експлуатації зведених об'єктів.
Земельні ділянки надавалися кооперативам як юридичним особам лише в користування. Так, відповідно до Примірного статуту кооперативу з будівництва та експлуатації колективних гаражів-стоянок для автомобілів і мотоциклів, що належать громадянам на праві особистої власності, затв. постановою Ради Міністрів Української PCP від 16 жовтня 1962 p., земельні ділянки надавалися таким кооперативам у користування для зведення гаражів — стоянок із покладанням на них обов'язків щодо упорядкування проїздів до гаражів, благоустрою та озеле-нення території тощо. У Примірному статуті житлово-будівельного кооперативу, затв. постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186, передбачене надання таким кооперативам земельних ділянок для здійснення ними житлового будівництва. Кооперативам, створеним шляхом об'єднання жителів споруджених будинків, земельні ділянки надавалися у постійне користування для обслуговування та експлуатації останніх.
Згідно зі ст. 41 ЗК житлово-будівельним (житловим) і гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Крім цього, кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими договорами. Виходячи із змісту наведеної норми, вона охоплює тільки зазначені в ній види кооперативів, залишаючи без уваги дачні та дачно-будівельні кооперативи, організація і функціонування яких передбачалися попереднім законодавством на землях населених пунктів, які нині вважаються землями житлової та громадської забудови. Аналогічне положення склалося з використанням земельних ділянок садівничими товариствами в межах населених пунктів, які згідно із ЗК у редакції від 13 березня 1992 р. не тільки змовилися , а й перетворилися в садівничі товариства (ст. 5) і садівничі кооперативи (ст. 57) попереднього ЗК.
Більш складним є питання про природу права власності на земельні ділянки, які передані житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам. ЗК передбачає передачу земельних ділянок таким юридичним особам на праві приватної власності. Однак у статутах зазначених кооперативів щодо здійснення права володіння, користування і розпорядження об'єктами кооперативної власності, у тому числі земельними ділянками, передбачається колективне і колегіальне прийняття рішень членами кооперативу та його органами управління. Оскільки в кооперативах інший спосіб прийняття рішень щодо реалізації права власності суперечить їх юридичній природі, то земельні ділянки, рівно як інші об'єкти, належать їм на праві кооперативної власності.
Проте чинний ЗК не передбачає колективну форму земельної власності в кооперативному, акціонерному, корпоративному чи якому-небудь іншому виді. Це в свою чергу ускладнює вибір засобів забезпечення охорони та захисту прав на земельні ділянки, які передані у власність зазначених видів кооперативів та виконання вимог земельного законодавства при експлуатації зведених об'єктів на землях житлової та громадської забудови.
Виходячи зі змісту спеціальної земельно-правової норми, за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам, створеним після набрання чинності ЗК, земельні ділянки зі складу земель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. Порівняння наведеної норми ЗК з іншими земельно-правовими нормами дозволяє дійти висновку про те, що передача зазначених земельних ділянок новоутвореним кооперативам може здійснюватися лише шляхом їх відведення. Згідно із вимогами ч. 3 ст. 124 ЗК надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися, як за договором оренди землі, (наприклад, для організації тимчасової автостоянки), так за проектами їх відведення, (наприклад, для зведення кооперативом довгострокової гаражної будівлі) на землях житлової та громадської забудови, що знаходяться в запасі. Відповідно, орендне землекористування у таких випадках може бути короткостроковим або довгостроковим.
Якщо кооперативи створені до набрання чинності ЗК, немає потреби у здійсненні відведення, тому що раніше ця земельна ділянка вже надавалася кооперативу у користування. Таким чином, переоформлення земельних ділянок кооперативами-землекористувачами у власність або в оренду є достатньою підставою для їх подальшого використання на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.
Об'єктом права власності або права оренди кооперативу є конкретна земельна ділянка, із встановленими межами на місцевості. Розміри ділянок, що передаються або надаються коопе-ративам під забудову або для експлуатації зведених будівель, встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Вони передбачаються у рішеннях органів виконавчої влади або місцевого самоврядування і закріплюються у правовстановлюючих документах.
Суб'єктами права власності на землю або права тимчасового землекористування на умовах оренди є кооперативи як юридичні особи. Це означає, що житлові, житлово-будівельні та гаражно-будівельні кооперативи самостійно здійснюють надані їм земельні права, виконують покладені на них обов'язки і несуть юридичну відповідальність за їх невиконання. Члени кооперативу не несуть відповідальності за земельно-правовими, як і за іншими зобов'язаннями цих організацій.
Використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності. Це обумовлено необхідністю зведення капітального житловою або гаражного будівництва на землях житлової та громадської забудови. Водночас земельні ділянки нерідко використовуються кооперативами на орендних умовах. Це може мати місце, наприклад, при будівництві кооперативного житлового будинку (для складування та збереження будівельних матеріалів), під час експлуатації комплексу житлових будинків та інших кооперативних будівель (для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відповідних служб), при експлуатації авто-гаражів і автостоянок (для ремонту і обслуговування автотранспортних засобів, тимчасового користування земельними ділянками для розбирання автомобілів, тощо).
Земельні ділянки для житлового або гаражного будівництва із земель житлової та громадської забудови на праві власності надаються безоплатно. Однак треба підкреслити, що це має місце лише при їх передачі у власність. Наступне використання земельних ділянок для зазначених цілей здійснюється за плату. Інакше це суперечило б принципу платності спеціаль-ного використання землі. ЗК надає житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам можливість набувати право власності па земельні ділянки за цивільно-правовими договорами. Найбільш поширеним цивільно-правовим договором, за яким відбувається набуття кооперативами землі у власність, є договір купівлі-продажу державних або комунальних земель, включаючи набуття земельних ділянок на земельних торгах. Це не виключає можливості їх придбання кооперативами за договорами дарування, під час прийняття спадщини та за іншими цивільно-правовими правочинами. На зазначених засадах житлово-будівельні і гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки, які належать на праві приватної власності.
Важливим положенням земельного законодавства є вимога щодо використання як переданих і наданих, так і придбаних земель за їх цільовим призначенням. Таким цільовим призначенням використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами є здійснення житлового і гаражного будівництва та експлуатація зведених об'єктів. їх забудова здійснюється відповідно до вимог, норм і правил містобудівного законодавства, а наступна експлуатація зведених житлових будівель і гаражних споруд — із дотриманням правового режиму використання земель житлової та громадської забудови.
56. Умови та порядок надання і використання земельних ділянок для зведення багатоквартирних жилих будинків.
За сучасних умов, коли більшість населення країни зосереджено у містах, компактна й комплексна забудова їх земельних площ є особливо актуальною. Землі житлової та громадської забудови в містах та інших густозаселених поселеннях в основному зайняті багатоквартирними і багатоповерховими будинками з великою кількістю різноманітних будівель та споруд, призна-чених для їх обслуговування. Забудова земельних ділянок, зі створенням єдиної та цілісної інфраструктури, значно впливає на правовий режим використання земель житлової та громад-ської забудови.
Розміщення на земельних площах багатоквартирних житлових будинків є без садибним, але з виділенням прибудинкових територій для їх обслуговування. При цьому одна й та сама ділянка використовується численними суб'єктами права у різних цілях, підпорядкованих досягненню єдиної мети — створенню сприятливих умов для проживання у цих будинках. Так, одні підприємства використовують земельну ділянку для будівництва, ремонту та експлуатації розташованих на ній споруд, другі — для благоустрою та озеленення, треті — для прокладення комунікацій та дорожнього будівництва тощо. Крім того, житлово-комунальна реформа породила низку нових відносин і підходів до використання державного та комунального житлового фонду, які призвели до значних змін та нововведень у земельному законі.
Відповідно до ст. 42 ЗК земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або кому-нальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління ними будинками. З цієї норми випливає, що не тільки багато-квартирні жилі будинки з належними до них будівлями і спорудами, а й займані ними земельні ділянки з прибудинковими і територіями є об'єктами права державної або комунальної власності. Державні організації та комунальні підприємства як юридичні особи, здійснюючи управління багатоквартирними б) тиками, одночасно користуються земельними ділянками, митними такими будинками. Вони здійснюють планування їх використання, забудову, благоустрій, охорону від негативних виливів природного і техногенного характеру тощо. Так, наприклад, відповідно до ст. 25 Закону України від 8 вересня 2005 р. "Про благоустрій населених пунктів", утримання та благоустрій прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку, належних до нього будівель, споруд проводиться балансоутримувачем цього будинку або підприємством, уста-новою, організацією, з якими балансоутримувачем укладено відповідний договір на утримання та благоустрій прибудинкової території.
Умови і порядок надання земельних ділянок під забудову багатоквартирними будинками передбачені земельним законодавством. Сама ж забудова, тобто розміщення житлових та гро-мадських будівель, а також ведення будівництва і благоустрою, регулюється містобудівним законодавством. Розміри таких ділянок визначаються затвердженою містобудівною документацією, проектом забудови території та проектом будівництва кожного об'єкту або будівельного комплексу.
Значний інтерес становлять правовий статус та режим використання прибудинкової території, призначеної для обслуговування багатоквартирного будинку. Відповідно до ст. 1 Закону України від 29 листопада 2001 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" прибудинкова територія визначається як територія навколо багатоквартирного будинку, що визначена актом на право власності або користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.
З цього визначення випливає, що земельна ділянка, яка необхідна для розміщення багатоквартирного будинку і знаходиться під ним, не включається до складу прибудинкової території. Остання охоплює проїзди, проходи, тротуари та прогулянкові маршрути, дитячі ігрові майданчики та майданчики для відпочинку, зайняття фізичною культурою, проведення вільного часу, під'їзди комунального автотранспорту і паркування приватних автомобілів, вигул собак та інших домашніх тварин тощо. Незважаючи на те, що прибудинкові території знаходяться у постійному спеціальному користуванні державних організацій або комунальних підприємств, мешканці будинків здійснюють загальне землекористування ними. У цьому випадку спеціальне землекористування юридичних осіб не виключає, а навпаки, припускає здійснення загального землекористування фізичними особами.
Також прибудинкові території використовуються підприємствами зв'язку, електромережі, газового господарства, зеленого будівництва та іншими установами і організаціями. Це не суперечить праву постійного землекористування державних або комунальних підприємств, оскільки, по-перше, використання цих територій зазначеними підприємствами здійснюється за згодою землекористувачів або за договорами з ними, а, по-друге, в цьому полягає обслуговуюче призначення прибудинкових територій.
Згідно з ч. 2 ст. 42 ЗК у разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування об'єднанню власників. Такі об'єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається саме як "спільна власність", "об'єднання співвласників"). У принциповому аспекті в наведеній нормі ЗК закріплена загальновідома правова традиція про те, що "земля слідує за будівлею".
Проте з цієї норми випливають, принаймні, 2 важливі положення, що впливають на правовий режим використання земель житлової та громадської забудови. У зв'язку із тим, що сфера застосування постійного землекористування є обмеженою, а тимчасове землекористування передбачено тільки у формі оренди, уявляється, що земельна ділянка приватизованого жилого будинку у таких випадках надається в орендне користування з усіма наслідками платного землекористування. З іншого боку, багатоквартирний будинок може визнаватися приватизованим, а передача земельної ділянки у власність або надання у користування можливі лише після приватизації усіх, або більшості його квартир.
На практиці нерідко зустрічаються випадки приватизації незначної кількості квартир багатоквартирних будинків. Тому останні в цілому зберігають статус будинків державної або комунальної власності з відповідною належністю права власності або права постійного користування земельними ділянками. Цьому сприяє і та обставина, що відповідно до цивільного та житлового законодавства, приватизовані квартири є самостійними об'єктами права приватної власності й можуть продаватися і купуватися без врахування належності права власності на земельну ділянку, яку займає багатоквартирна будівля.
Для передачі земельної ділянки об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку на праві власності або на умовах орендного землекористування, воно має набути статус юридичної особи. Для цього необхідно здійснити певні організаційні заходи та виконати передбачені чинним законодавством вимоги. Останні містяться, зокрема, у постанові Кабінету Міністрів України від II жовтня 2002 р. № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Умови і порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належних до них будівель, споруд і прибудинкових територій визнача-ється співвласниками цих будинків. Розміри та конфігурація земельних ділянок, переданих на праві власності або наданих на умовах орендного землекористування, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу або мікрорайону та землевпорядної документації. Наведені вимоги ЗК пов'язані з тим, що на землях житлової та громадської забудови розташована велика кількість багатоквартирних будинків із загальною інфраструктурою та єдиною системою обслуговування. Тому при приватизації квартир жилих будинків, що становлять певний комплекс у межах кварталу чи мікрорайону, може виникнути кілька об'єднань співвласників будинків, перед якими постане необхідність здійснення відповідного розподілу земельної ділян-ки, визначення її конфігурації, встановлення порядку використання тощо.
У зв'язку із без садибним землекористуванням багатоквартирних житлових будинків, чинний ЗК не передбачає можливості розподілу прибудинкової земельної ділянки між співвласниками будинку та закріплення за власниками її частин квартир або нежилих будівель і споруд. Земельна ділянка, яка відноситься до багатоквартирного житлового будинку, використовується за рішенням органів управління об'єднання співвласників квартир такого будинку. Тому зміна суб'єктного складу права власності або права користування земельною ділянкою, не призводить до зміни правового режиму її використання.
Об'єднання співвласників квартир багатоквартирного будинку має на меті не набуття права власності чи права користування земельною ділянкою, а здійснення заходів з мстою належного обслуговування житлового будинку. Такі заходи спрямовані на підвищення рівня благоустрою прибудинкової території, використання створених майданчиків, утримання та розширення торгових площ, зведення об'єктів сервісу тощо. Проте основне цільове призначення земельної ділянки, яка відноситься до земель житлової та громадської забудови, та характер вико-ристання прибудинкової-ділянки, яка призначена для обслуговування житлового будинку, не змінюються.
57. Правовий режим земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення.
Землі природно-заповідного фонду — це ділянки суші і водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким відповідно до закону надано статус територій та об'єктів природно-заповідного фонду (ст.43 ЗК). Вони є однією з категорій, що входить до складу земель України (п. «в» ст. 19 ЗК).
Землі природно-заповідного фонду за своїм цільовим призначенням складаються з двох видів: а) земель природних заповідників, національних природних парків, біосферних заповідників, регіональних ландшафтних парків, заказників,
пам'яток природи, заповідних урочищ; б) земель, на яких людиною штучно створені ботанічні сади, дендрологічні та зоологічні парки, парки—пам'ятки садово-паркового мистецтва (ст.44 ЗК).
Рішення про створення та відведення земельних ділянок природним заповідникам, національним природним паркам, а також інших територій та об'єктів природно-заповідного фонду загальнодержавного значення приймаються Президентом України.
Рішення про створення біосферних заповідників приймається Президентом України після вирішення цього питання відповідно до міжнародних угод.
Рішення про організацію чи оголошення територій та об'єктів природно-заповідного фонду місцевого значення та встановлення охоронних зон земельних територій та об'єктів природно-заповідного фонду приймається обласними, міськими (міст республіканського підпорядкування) Радами.
Порядок відведення земельних ділянок природним заповідникам, біосферним заповідникам, національним природним паркам, регіональним ландшафтним паркам, а також ботанічним садам, дендрологічним паркам, зоологічним паркам і видачі документів на право користування землею визначається статтями 20,122, 123, 125, 126, 149-151 і 208 Земельного кодексу.
Заказники, пам'ятки природи, заповідні урочища, парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва й інші території та об'єкти природно-заповідного фонду, які створюються без вилучення земельних ділянок, що вони займають, передаються під охорону підприємствам, установам, організаціям та громадянам органами Міністерства екології та природних ресурсів України з оформленням охоронного зобов'язання.
Зміна меж, категорії та скасування статусу територій та об'єктів природно-заповідного фонду проводиться відповідно до статей 51-53 Закону України «Про природно-заповідний фонд України» від 16 червня 1992 року із змінами від 14 грудня 1999 р.
Природні заповідники, біосферні заповідники, національні природні парки, регіональні ландшафтні парки, ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки звільняються від сплати земельного податку.
Підприємства, установи та організації звільняються від плати за землі, включені до складу заказників, пам'яток природи, заповідних урочищ та парків-пам'яток садово-паркового мистецтва.
Законодавством України можуть бути встановлені й інші пільги, спрямовані на забезпечення формування та функцію.
Згідно з главою 7 ЗК України землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення виділені в окрему категорію земель. Однією з основних ознак кожної категорії земель є наявність особливого правового режиму, який встановлений законодавством України. Основним завданням правового режиму земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення є забезпечення їх консервативної охорони, яка здійснюється шляхом встановлення відповідного режиму заповідності.
Правове регулювання охорони і використання земель природно-заповідного фонду характеризується рядом правових рис, які є спільними для всіх об'єктів та територій природно-заповідного фонду та, відповідно, земель, на яких вони розташовані.
По-перше, землям природно-заповідного фонду надано статус особливо цінних земель (ст. 150 ЗК України). Це означає, що за загальним правилом такі землі не можуть передаватися до інших категорій земель, що передбачає зміну їх цільового призначення. Єдиним винятком з цієї законодавчої заборони є передбачена законом можливість надання земель природно-заповідного фонду для будівництва лінійних об'єктів, деяких енергетичних та соціально-культурних об'єктів. Згідно з п. 2 ст. 150 ЗК України земельні ділянки особливо цінних земель, що перебувають у державній або комунальній власності, можуть вилучатися (викуплятися) для будівництва об'єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об'єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією. Крім того, надання землям природно-заповідного фонду статусу особливо цінних земель передбачає закріплення повноважень відання ними за органами державної влади най-вищого рівня. Такі землі можуть вилучатися зі складу земель природно-заповідного фонду і переводитися до складу інших категорій земель за постановою Кабінету Міністрів України (якщо такі землі розташовані за межами населених пунктів) або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджене Верховною Радою України. Це означає, що зміна категорійної належності (цільового призначення) земель природно-заповідного фонду, що перебувають у державній або комунальній власності, може мати місце за умови розгляду на.сесійному засіданні Верховної Ради України питання про надання згоди на вилучення (викуп) земельної ділянки природно-заповідного фонду та переведення її до складу земель іншої категорії. Якщо ж земельна ділянка природно-заповідного фонду перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, то переведення її до іншої категорії земель може мати місце лише за умови погодження Верховною Радою України матеріалів її вилучення (викупу), зокрема проекту відведення земельної ділянки чи проекту його пере погодження.
По-друге, закон визначає не тільки цільове призначення земель природно-заповідного фонду як особливо цінних земель, що підлягають особливій правовій охороні, а й жорстко регла-ментує види діяльності, які можуть здійснюватися на таких землях у межах їх цільового призначення. Так, згідно зі ст. 9 Закону України «Про природно-заповідний фонд України» території та об'єкти природно-заповідного фонду можуть використовуватися з додержанням вимог законодавства України у природоохоронних, науково-дослідних, освітньо-виховних, оздоровчих та інших рекреаційних цілях, а також для потреб моніторингу навколишнього природного середовища. Крім того, на деяких територіях та об'єктах природно-заповідного фонду дозволяються й такі види діяльності, як заготівля деревини, лікарських та інших цінних рослин, їх плодів, сіна, випасання худоби, мисливство, рибальство та інші види використання. Водночас на землях природно-заповідного фонду є недопустимими та категорично забороняються будь-які види діяльності, що суперечать цільовому призначенню територій та об'єктів природно-заповідного фонду, встановленим вимогам щодо охорони, відтворення та використання їх природних комплексів чи окремих об'єктів.
По-третє, природні заповідники, біосферні заповідники, національні природні парки, регіональні ландшафтні парки, а також ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки за-гальнодержавного значення є юридичними особами. Ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки місцевого значення та парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва відповідно до законодавства України можуть бути визнані юридичними особами (ст. 5 Закону України «Про природно-заповідний фонд України»). Це означає, що земельні ділянки, на яких розташовані за-значені вище об'єкти природно-заповідного фонду, підлягають передачі у користування спеціалізованим юридичним особам, основним статутним видом діяльності яких є обслуговування відповідної території чи об'єкта природно-заповідного фонду.
По-четверте, правовий режим земель природно-заповідного фонду визначається на пооб'єктній основі. Вона полягає у тому, що правове регулювання охорони і використання земель природно-заповідного фонду здійснюється не лише загальними нормами екологічного та земельного законодавства національного чи регіонального рівня, а й локальними правовими актами, в яких конкретизується правовий режим охорони та використання територій і об'єктів природно-заповідного фонду та земельних ділянок, на яких вони розташовані. Так, завдання, науковий профіль, особливості природоохоронного режиму та характеру функціонування природних заповідників, біосферних заповідників, національних природних парків, регіональних ландшафтних парків, заказників, ботанічних садів, дендрологічних та зоологічних парків визначаються у положеннях про них, які затверджуються: а) центральним органом виконавчої влади в галузі охорони навколишнього природного середовища — щодо територій та об'єктів природно-заповідного фонду загальнодержавного значення; б) органами центрального органу виконавчої влади в галузі охорони навколишнього природного середовища на місцях — щодо територій та об'єктів природно-заповідного фонду місцевого значення. А завдання й особливості природоохоронного режиму пам'яток природи та заповідних урочищ визначаються на основі Закону України «Про природно-заповідний фонд України» безпосередньо в їх первинних облікових документах. Отже, завдяки пооб'єктному підходу забезпечується максимально повне врахування особливостей земельних ділянок природно-заповідного фонду як об'єкта охорони та використання, що істотно підвищує ефективність правового регулювання відповідних суспільних відносин.
По-п'яте, правове регулювання охорони та використання земель природно-заповідного фонду характеризується наявністю спеціалізованого державного контролю за охороною та використанням цієї категорії земель. Згідно з Законом України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» (ст. 7) здійснення державного контролю за додержанням вимог законодавства України про охорону земель у частині додержання правового режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, а також територій, що підлягають особливій охороні, віднесено не до компетенції Державного агентства земельних ресурсів України чи Міністерства аграрної політики України, які здійснюють земельний контроль, а до повноважень спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів — Міністерства охорони навколишнього природного середовища України. У складі цього Міністерства державний контроль за охороною та використанням земель природно-заповідного фонду здійснюють Головна державна екологічна інспекція України та Служба державної охорони природно-заповідного фонду України, яка діє відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про службу державної охорони природно-заповідного фонду України» від 14 липня 2000 р.
По-шосте, важливою особливістю правового режиму земель природно-заповідного фонду є виключення їх з числа об'єктів земельного оподаткування. Згідно зі ст. 49 Закону України «Про природно-заповідний фонд України» надання податкових пільг регулюється Податковим кодексом України.
58. Основні ознаки та особливості правового режиму земель оздоровчого призначення.
Правовий режим земель оздоровчого призначення, крім ЗК, встановлюється законами "Про охорону навколишнього природного середовища", "Про курорти" та іншими нормативно-правовими актами. Завданням законодавства в цій сфері є регулювання суспільних відносин з організації і розвитку курортів, виявлення та обліку природних лікувальних ресурсів, забезпечення їх раціонального видобутку, використання і охорони з метою створення умов для лікування, профілактики захворювань та відпочинку людей.
Відповідно до ст. 62 Закону "Про охорону навколишнього природного середовища" курортними та лікувально-оздоровчими зонами визнаються території, які мають виражені природні лікувальні фактори: мінеральні джерела, кліматичні та інші умови, сприятливі для лікування і оздоровлення людей. До земель оздоровчого призначення, належать землі, які мають природні лікувальні властивості, що використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей. При цьому лікувальні властивості мають, як правило, не самі землі, а розташовані на них інші лікувальні ресурси (мінеральні і термальні води, лікувальні грязі й озокерит, ропа лиманів і озер, морська вода, природні об'єкти і комплекси зі сприятливими кліматичними умовами, придатні для використання з метою лікування, медичної реабілітації і профілактики захворювань).
Відповідно до Концепції розвитку санаторно-курортної галузі, схваленої розпорядженням Кабінету Міністрів України від 23 квітня 2003 р. № 231-р, оцінка потенціалу природно-лікувальних ресурсів дає підстави розраховувати, що Україна має перспективу пожвавлення санаторно-курортного лікування та оздоровлення. Це могутній потенціал розвитку міжнародного і вітчизняного оздоровлення і туризму, які є прибутковими галузями в економіці багатьох країн. Розвиток санаторно-курортних послуг тісно пов'язаний з раціональним використанням природних територій курортів, які мають мінеральні та термальні води, лікувальні грязі та озокерит, ропу лиманів та озер,: акваторію моря, кліматичні, ландшафтні та інші умови, сприят-ливі для організації відпочинку та оздоровлення, лікування, медичної реабілітації та профілактики захворювань.
Під курортом розуміється освоєна природна територія на землях оздоровчого призначення, яка має природні лікувальні ресурси, необхідні для їхньої експлуатації будинки і споруди з об'єктами інфраструктури, що використовується з метою лікування, медичної реабілітації, профілактики захворювань і для рекреації та підлягає особливій охороні. Залежно від характеру природних лікувальних ресурсів курорти України поділяються на курорти державного та місцевого значення.
До курортів державного значення належать природні території, що мають особливо цінні та унікальні природні лікувальні ресурси і використовуються з метою лікування, медичної реабілітації та профілактики захворювань (особливо цінними та унікальними є лікувальні ресурси, що рідко (не часто) зустрічаються на території України, мають обмежене поширення або невеликі запаси в родовищах і є особливо сприятливими та ефективними для використання з метою лікування, медичної реабілітації та профілактики захворювань).
До курортів місцевого значення належать природні території, що мають загальнопоширені природні лікувальні ресурси і використовуються з метою лікування, медичної реабілітації і профілактики захворювань (загальнопоширеними є лікувальні ресурси, що зустрічаються в різних регіонах України, мають значні запаси і придатні для використання з метою лікування, медичної реабілітації і профілактики захворювань).
Під лікувально-оздоровчою місцевістю розуміється природна територія, що має мінеральні і термальні води, лікувальні грязі, озокерит, ропу лиманів і озер, кліматичні та інші природні умови, сприятливі для лікування, медичної реабілітації і профілактики захворювань. На землях оздоровчого призначення забороняється діяльність, що суперечить їхньому цільовому призначенню чи може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель. На територіях лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів встановлюються округи і зони санітарної (гірничо-санітарної) охорони. У межах округу санітарної (гірничо-санітарної) охорони забороняється передача земельних ділянок у власність і надання в користування підприємствам, установам, організаціям і громадянам для діяльності, несумісної з охороною природних лікувальних властивостей і відпочинком населення. Отже, віднесення земель до категорії оздоровчого призначення передбачає обов'язкову наявність у них як цінних природних властивостей, так і лікувальних якостей, що мають природне походження. При цьому, лікувальні якості мають не землі оздоровчого призначення, а розташовані на них лікувальні ресурси.
Відповідно до ст. 5 Закону "Про екологічну мережу України", землі оздоровчого призначення з їх природними ресурсами є складовим структурним елементом екомережі, як єдиної територіальної системи, яка утворюється з метою поліпшення умов для формування та відновлення довкілля, підвищення природно-ресурсного потенціалу території України, збереження ландшафтного та біорізноманіття, місць оселення та зростання цінних видів тваринного і рослинного світу, генетичного фонду, шляхів міграції тварин через поєднання територій та об'єктів природно-заповідного фонду, а також інших територій, які мають особливу цінність для охорони навколишнього природного середовища і відповідно до законів та міжнародних зобов'язань України підлягають особливій охороні.
До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, що їх використову-ють або Вони можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей. Лікувально-оздоровчі влас-тивості мають не самі землі, а тільки лікувально-оздоровча місцевість, тобто природна територія, що має мінеральні та термальні води, лікувальні грязі, озокерит, ропу лиманів та озер, кліматичні та інші природні умови, сприятливі для ліку-вання, медичної реабілітації та профілактики захворювань. До загальнопоширених природних лікувальних ресурсів на-лежать ресурси, які трапляються у різних регіонах України, мають значні запаси та придатні для використання з метою лікування, медичної реабілітації та профілактики захворювань (ст. Закону України «Про курорти» від 5 жовтня 2000 р.
Такі місцевості у встановленому Законом порядку можуть бути визнані курортами. Курорт — це освоєна природна територія на землях оздоровчого призначення, що має природні лікувальні ресурси, необхідні для їх експлуатації будівлі та споруди з об'єктами інфраструктури, використовуються з метою лікування, медичної реабілітації, профілактики захво-рювань та рекреації і підлягає особливій охороні.
Рішення про оголошення природних територій курортними територіями державного значення приймає Верховна Ра-да України за поданням Кабінету Міністрів України. Рішення про оголошення природних територій курортними територіями місцевого значення приймають Верховна Рада АР Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські ради за подан-ням відповідно Ради міністрів АР Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.
Надання земельних ділянок для створення або розширення курорту здійснюється у порядку, встановленому статтями 116, 117 і 122—126 ЗК України, на підставі розроблення тех-ніко-економічних обгрунтувань використання землі та про-ектів відведення земельних ділянок з урахуванням затвер-джених округів і зон санітарної (гірничо-санітарної) охорони, схем медичного зонування.
На землях оздоровчого призначення забороняється діяль-ність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель. Так, залежно від зон округів санітарної охорони на землях оздоровчого призначення забороняється: користування надрами, не пов'язане з використанням природних лі-кувальних ресурсів, розорювання земель, проведення будь-якої господарської діяльності, а також інші дії, що впливають або можуть вплинути на розвиток небезпечних геологічних процесів, на природні лікувальні фактори курорту та його екологічний баланс тощо.
На територіях лікувально-оздоровчих місцевостей і ку-рортів встановлюються округи і зони санітарної (гірничо-са-нітарної) охорони. Округ санітарної охорони поділяється на три зони: перша зона — суворого режиму; друга зона обме-жень; третя зона спостережень.
Зона суворого режиму охоплює місця виходу на поверхню мі-неральних вод, території, на яких розташовані родовища ліку-вальних грязей, мінеральні озера, лимани, вода яких використо-вуються для лікування, пляжі, а також прибережну смугу моря та прилеглу до пляжів територію завширшки не менш як 100 м.
Зона обмежень охоплює: територію, з якої відбувається стік поверхневих і ґрунтових вод до місця виходу на поверхню мінеральних вод або до родовища лікувальних грязей, до мінеральних озер та лиманів, місць неглибокої циркуляції мінеральних та прісних вод, які формують мінеральні джерела; природні та штучні сховища мінеральних вод і лікувальних грязей; територію, на якій розміщені санаторно-курортні заклади відпочинку і яка призначена для будівництва таких закладів і т. ін. курорту.
Зона спостережень охоплює всю сферу формування і споживання гідромінеральних ресурсів, лісові насадження навколо курорту, а також території, господарське використання яких без додержання встановлених для округу санітарної охорони курорту правил може несприятливо впливати на гідрогеологічний режим родовищ мінеральних вод і лікувальних грязей, ландшафтно-кліматичні умови курорту, на його природні та лікувальні фактори.
У межах округу санітарної (гірничо-санітарної) охорони, за загальним правилом, забороняється передача земельних ділянок у власність і надання у користування для діяльності, несумісної з охороною природних лікувальних властивостей і відпочинком населення.
Чинне законодавств забороняє приватизацію земель оздоровчого призначення, на яких розташовані курорти державного значення, що перебувають у державній або комунальній власності на момент прийняття Закону України «Про курорти» від 5 жовтня 2000 р.
Земельні ділянки оздоровчого призначення курортів використовуються у порядку, визначеному проектом організації використання території та генеральним планом забудови курорту з додержанням вимог статей 31—33 Закону України «Про курорти».
Порядок надання родовищ корисних копалин, що належать до природних лікувальних ресурсів, у користування юридичним і фізичним особам для використання з метою лікування, медичної реабілітації та профілактики захворювань визначається Кодексом України про надра. Розробка родовищ підземних лікувальних мінеральних вод, лікувальних грязей та інших корисних копалин, що належать до природних лікувальних ресурсів, здійснюється за спеціальним дозволом (ліцензією) на користування надрами.
59. Правовий режим земель рекреаційного призначення та особливості їх використання і охорони.