Порядок укладення та форма договору
Цивільним кодексом України не встановлено спеціального порядку укладення договору найму (оренди). Його укладення здійснюється в загальному порядку, встановленому для укладення цивільно-правових договорів, передбаченому ст.ст. 641-646 ЦК України. Форма договору найму повинна відповідати загальним положенням про форму правочину (ст.ст. 205-209 ЦК). Спеціальних положень щодо форми загального договору найму ЦК не містить. Разом з тим, форма договору залежить від суб’єктного складу та предмету оренди. Зокрема, до правочинів найму будівлі або іншої капітальної споруди ставиться вимога обов’язкової письмової форми, а якщо такий договір укладається на строк більше одного року, то він підлягає нотаріальному посвідченню. Закон ставить вимогу щодо письмової форми договору транспортного засобу. Якщо за договором найму транспортного засобу сторонами є фізичні особи, то він також підлягає нотаріальному посвідченню. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України "Про оренду землі"); договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір, укладений строком на один рік і більше, підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК України); договір позички речі побутового призначення між фізичними особами взагалі може укладатися усно (ст. 828 ЦК України).
Зміст договору
Крім предмета, у договорі найму (оренди), зазвичай, міститься умова про плату за користування майном та визначається строк договору найму (оренди).
Той факт, що відповідними нормами ЦК існування договірних відносин з найму не ставиться в залежність від наявності у договорі умов, які встановлюють плату за користування майном та строк найму, не дає підстави вважати, що зазначені умови не є істотними. Положення ЦК містять норми диспозитивного характеру, згідно з якими визначають умови про строк та плату за найм у тому випадку, якщо вони не врегульовані безпосередньо у договорі.
Так, зокрема, ч. І ст. 762 ЦК визначено, що розмір плати за користування майном встановлюється у договорі найму. Якщо сторонами розмір плати за користування майном у ньому не визначено, відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК він визначається з урахуванням певних об'єктивних критеріїв (споживчих якостей речі та інших обставин, які ма-ють істотне значення).
Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений сторонами у договорі. Якщо ж ними строк найму не встановлено, то договір вважається укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін має право відмовитися від нього у будь-який час, письмово попередивши другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Дане положення є диспозитивним, оскільки договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
Права та обов'язки сторін. Основним обов'язком наймодавця є обов'язок передати наймачеві майно належної якості та у належний строк (ст.765 ЦК). Під передачею майна слід розуміти дії наймодавця, спрямовані на переміщення цього майна з його майнової сфери у майнову сферу наймача.
Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, останній має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою, або ж відмовитися від договору найму І вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК).
Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч. І ст. 769 ЦК). У той же час на наймодавця при укладенні договору найму покладається обов'язок повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).
Якість майна, яке передається, є належною, якщо його комплект та стан відповідає умовам укладеного договору і воно є придатним для використання за цільовим призначенням, тобто стан його повинен
бути таким, який забезпечить можливість його нормального господарського використання (ст. 767 ЦК). У тому разі, якщо наймодавець надав майно у неналежному стані, наймач має право вимагати зменшення орендної плати.
Якщо наймодавцеві відомі особливі властивості або недоліки речі, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею, він зобов'язаний попередити про них наймача. При невиконанні наймодавцем зазначеного обов'язку наймач звільняється від відповідальності за шкоду, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, і вправі вимагати від наймодавця відшкодування збитків, якщо шкода була заподіяна йому. Відповідно до ч. 2 ст. 780 ЦК шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати. Умова договору найму про звільнення наймодавця від від-повідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.
Передача наймодавцем наймачеві майна у користування відбувається негайно після укладення договору або у передбачений у цьому договорі строк. Відповідно, на наймачеві лежить обов'язок прийняти дане майно. Цей обов'язок є кредиторським, оскільки він є умовою виконання обов'язку боржника (наймодавця) з передачі майна. При прийнятті майна наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. З ст. 767 ЦК). Якщо наймач при цьому виявив недоліки речі, але не пред'явив вимогу наймодавцеві про їх усунення, він втрачає право на стягнення спричинених передачею речі неналежної якості збитків, оскільки, приймаючи майно за таких обставин, він фактично погоджується з його якістю.
Беззаперечно, у тому випадку, якщо наймодавець гарантує якість речі протягом всього строку найму або його частини, правове становище наймача є набагато кращим. Якщо у речі, переданої наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору в період строку дії такої гарантії, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування завданих йому збитків (ч. 2 ст. 768 ЦК).
Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК). Цей обов'язок визначений тимчасовим характером права користування і наступним обов'язком наймача повернути майно наймодавцю у справному стані з нормальним ступенем зносу. Використання ж його не за цільовим призначенням може негативно позначитися на його стані як у частині справності, так І у частині зносу1
Якщо наймач користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Одним з основних обов'язків наймача є внесення плати за користування майном, яка може вноситися у грошовій або у натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму (ч, 2 ст. 762 ЦК). Законом не передбачено будь-яких обмежень щодо форми плати за договором найму.
Наймач зобов'язаний вносити плату за користування майном своєчасно. Строки внесення плати встановлюються у договорі. Якщо сторони не встановили ці строки у договорі, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК).
Наймач зобов'язаний зберігати майно, передане йому в найм, не допускати його пошкодження та псування. Отже, у наймі наявні деякі елементи зберігання. Наймач повинен ставитися до найнятого майна з бережливістю власника, не припускати його погіршення, здійснювати відповідний догляд та обслуговування цього майна.
Відповідно до ст. 779 ЦК наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
Способом підтримання майна у належному стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, є ремонт. Відповідно до ст. 776 ЦК поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування майном і не пов'язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.
Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймо-давцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальним є такий ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.
Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо останній договором не встановлений або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування нею, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
При ремонті відновлюються втрачені якості майна. Проведення ремонту не пов'язано з конструктивними змінами у майні, які мають місце при здійсненні поліпшень, хоча й змінює його певною мірою (наприклад, покращується стан майна і його зовнішній вигляд). У тому випадку, якщо при проведенні ремонту мають місце конструктивні зміни у майні, які підвищують ефективність його використання, мова йде про те, що поряд з ремонтом поліпшується майно.
Під час ремонту і при здійсненні поліпшень наймач несе певні витрати. Проте у першому разі вони спрямовані на підтримання майна у такому стані, який забезпечує його нормальне використання. Внаслідок ремонту відновлюються його попередні якості, втрачені у процесі зношення. При поліпшенні майна воно набуває нові додаткові якості, які не змінюють його призначення, але підвищують цінність та ефективність використання.
Відповідно до ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення після припинення договору.
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування нею. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
При здійсненні наймачем без згоди наймодавця поліпшень, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Зазначене є свого роду санкцією і кореспондується із загальним правилом, встановленим ч. З ст. 773 ЦК, відповідно до якої наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.
На наймача відповідно до умов договору або закону може бути покладений обов'язок застрахувати річ, яку він отримує за договором найму (ч. 2 ст. 771 ЦК). Зокрема, згідно зі ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на орендаря покладається обов'язок застрахувати орендоване майно.
Статтею 774 ЦК встановлюється право наймача на передання речей у піднайм. Піднаймом є передання наймачем речей, отриманих від наймодавця, у користування третій особі. У той же час існування даного права ставиться у повну залежність від наявності згоди наймодавця на передання майна у піднайм, якщо інше не встановлено договором або законом. За договором піднайму правовідносини з найму майна виникають між наймачем та третьою особою; при цьому перший у даному випадку набуває статусу наймодавця, а остання, відповідно, наймача. Відносини між сторонами договору піднайму регулюються, окрім договору, укладеного між ними, ще й відповідними положеннями законодавства про договір найму. Зміст договору піднайму не може виходити за межі договору найму, зокрема, це стосується строку договору піднайму, який не може перевищувати строку договору найму, умов використання майна тощо.
Повернення речі після припинення договору найму є одним з основних обов'язків наймача, який обумовлено самою суттю зобов'язань з найму майна і тимчасовим характером користування найнятим майном. Відповідно до ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.
У тому разі, якщо внаслідок винної поведінки наймача стан речі погіршився, наймодавець вправі вимагати її відновлення, а у разі неможливості цього - відшкодування завданих йому збитків. У той же час наймач не буде нести відповідальність за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця (ст. 779 ЦК).
ЦК також встановлює відповідальність наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві. У цьому випадку наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК).
Встановлюються й інші негативні наслідки для наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві, зокрема у ст. 772 ЦК визначено, що наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик ЇЇ випадкового знищення або випадкового пошкодження.
ЦК стимулює належне виконання наймачем своїх обов'язків. Наймач, який належно виконує обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед Іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК). Переважне право на укладення договору наймач має на умовах рівних з особами, які також бажають укласти договір найму. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та Інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. У тому ж випадку, якщо наймодавець укладе з третьою особою договір найму на тих умовах, на яких він не погодився укласти договір з наймачем, останній може вимагати переведення прав та обов'язків наймача за укладеним договором на нього.
Існування переважного права орендаря на укладання договору найму на новий строк дещо обмежено у часі. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не передбачений договором, - в розумний строк.
Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, в разі продажу власником речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК). Зазначене право наймач має протягом строку дії договору найму; в разі припинення договору воно припиняє своє існування. У випадку продажу речі третім особам на умовах, рівних із запропонованими наймачем, останній має право вимагати переведення на нього прав та обов'язків покупця.