До житлового фонду не входять нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру
Стаття ЖК також здійснює класифікацію житлового фонду, яка на сьогодні у певних моментах є застарілою.
В цілому житловий фонд можна класифікувати за двома критеріями:
1) за формою власності;
2) за метою використання (за призначенням).
За формою власності житловий фонд можна поділити на такі групи:
А) Державний житловий фонд (ст. 5 ЖК) житловий фонд, який перебуває у оперативному управлінні або повному господарському віданні державних підприємств, установ, організацій.
Поняття "державний житловий фонд" в розумінні статті охоплює дві групи житлового фонду, виділені на підставі форми власності:
ü власне державний житловий фонд (який перебуває у державній власності та знаходиться у оперативному управлінні або повному господарському віданні державних підприємств, установ, організацій) та
ü комунальний житловий фонд (який перебуває у віданні місцевих рад.)
Разом з тим, подібне розширення розуміння поняття "державний житловий фонд" властиво також і приватизаційному законодавству.
Так у ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" визначається, що державний житловий фонд це житловий фонд місцевих Рад народних депутатів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ. Це дозволяє розповсюдити положення даного закону також і на приватизацію житла, що перебуває у комунальній власності.
Управління жилими будинками, що знаходяться у державній власності, здійснюється відповідно до Закону України "Про управління об'єктами державної власності". Управління будинками, що перебувають на балансі або у віданні Верховної ради України здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про правовий режим майна, що забезпечує діяльність Верховної Ради України" (див. також Постанову Верховної Ради України від 22 лютого 2007 року N 680-V "Про деякі питання управління державним майном, що передане Верховною Радою України в управління Державного управління справами").
Б) Комунальний житловий фонд сукупність жилих будинків та приміщень, що належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах.
В) Приватний житловий фонд житловий фонд, що належить на праві власності фізичним або юридичним особам. Приватний житловий фонд в свою чергу можна поділити на житловий фонд, що належить на праві власності фізичним особам та житловий фонд, що належить на праві власності юридичним особам (зокрема кооперативним організаціям, профспілкам, іншим громадським організаціям).
За призначенням житловий фонд можна поділити на:
А) Житловий фонд загального призначення сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання фізичних осіб, що використовується на загальних приватноправових засадах;
Б) Житловий фонд соціального призначення сукупність соціального житла, що надається громадянам України, які відповідно до закону потребують соціального захисту (ст. 1 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення"). Соціальне житло, або житло із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк, надається громадянам в порядку, передбаченому Законом України "Про житловий фонд соціального призначення".
В межах житлового фонду соціального призначення можна виділити житло соціального захисту, до якого відносяться: соціальні гуртожитки, спеціалізовані будинки для інвалідів, самотніх громадян похилого віку, притулки, спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних.
В) Житловий фонд спеціального призначення до якого можна віднести службове житло, гуртожитки для проживання самотніх громадян та гуртожитки сімейного типу, житлові приміщення із фонду тимчасового проживання.