Предмет договору найму (оренди) житла
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.
Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.
812 стаття ЦК визначає предмет договору найму житла, яким може бути помешкання. До видів помешкань Кодекс відносить, зокрема, квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти відносяться до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) з визначеними індивідуальними ознаками і неспоживчим. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.
Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається в статтях 29, 379, 380, 382 ЦК.
Так, житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені для постійного проживання в них.
Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншим нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.
Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.
Виходячи із змісту частини 1 ст. 812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла, не є вичерпним. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення (дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцеві на праві приватної власності і зареєстровані в якості нерухомості). Стаття 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель тощо. Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість бути предметом договору найму житла помешкань в гуртожитках, готелях. На думку деяких науковців, такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору.
Виходячи з того, що у відповідності до частини 1 ст. 810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених частинами 3 і 5 ст. 376 ЦК
Специфікою житла є наявність чітких законодавчих приписів щодо переважного його цільового використання.Відповідно до ст. 6 ЖК житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. Останнє положення обумовило розглянуту вище заборону використання житла для цілей, не пов'язаних з проживанням в ньому громадян.
Частина 2 812 статті визначає єдину вимогу до предмету договору найму житла. Мова йде про придатність помешкання для постійного проживання у ньому. Вимоги щодо інших якісних характеристик помешкання сторони можуть встановити в договорі.
Придатність для проживання визначається відповідністю житла санітарним і технічним вимогам, встановленим законодавством, що, у свою чергу, доводиться періодичними обстеженнями інженерно-технічними працівниками житлово- ексгілуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження житлових будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Згідно з п. 2 Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затв. постановою Ради Міністрів УРСР під 26 квітня 1984 р. № 189, під час обстеження стану житлових будинків перевіряється:
• двір будинку та елементи його благоустрою;
• фундаменти, підвали;
• стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);
• стикові з'єднання у великопанельних житлових будинках;
• дах будинку та обладнання на ньому (димові і вентиляційні канали та інше);
• ліфти та їх обладнання;
• поверхи житлового будинку, в тому числі їх конструкції;
• інженерне обладнання.
Крім того, Порядок надання послуг з тимчасового розміщення (проживання) у п. 8 передбачає обов'язкову сертифікацію послуг з тимчасового розміщення (проживання) стосовно безпеки для життя та здоров'я людей, захисту їх майна та охорони довкілля в порядку, встановленому законодавством.
Частина 3 ст. 812 ЦК встановлює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило опирається на положення ст. 186 ЦК про спільне призначення головної речі і її приналежності. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, будинку тощо. Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рівним.