Оценка инвестиционной стоимости
Оценка инвестиционной стоимости недвижимости производится, если известны особые намерения конкретного инвестора по отношению к использованию объекта. Этими намерениями могут быть:
• осуществление серьезной реконструкции недвижимости, не укладывающейся в величину текущих расходов на ее содержание;
• установление индивидуальной нормы доходности, значительно превышающей рыночные ставки.
Намерение провести реконструкцию недвижимости связано с ожиданием в будущем больших чистых операционных доходов, чем их текущие рыночные значения для аналогичных объектов. Поэтому оценка стоимости базируется не на величине арендной платы от эксплуатации аналогов, а на арендной плате, характерной для недвижимости, свойства которой подобны будущим свойствам оцениваемого объекта после его реконструкции. При этом полученное значение стоимости должно быть скорректировано на величину планируемых покупателем расходов на реконструкцию. Таким образом, инвестиционная стоимость недвижимости определяется по формуле:
(3.34)
где: Cn - инвестиционная стоимость недвижимости;
PVDp - текущая стоимость годового чистого операционного дохода после проведения реконструкции недвижимости;
K - коэффициент капитализации;
PVU - приведенная в текущую стоимость величина инвестиций, необходимых для реконструкции объекта,
PVU рассчитывается на основе срока осуществления расходов и ставки дисконта, приравненной к выбранному для оценки коэффициенту капитализации.
Например, инвестор предполагает, что реконструкция объекта займет 2 года, и капиталовложения составят 1000 по результатам первого года и 500 по результатам второго. После завершения реконструкции годовой чистый операционный доход ожидается в сумме 2000 и капитализируется по ставке 20%. Приведение инвестиций и чистого операционного дохода в текущую стоимость приведено на рис.3.9, а
инвестиционная стоимость составит:
 |
(3.35)
Ч f
Бывают случаи, когда покупатель недвижимости ориентируется не на величину компенсаций рисков вложений в конкретный объект, а на требуемую им индивидуальную ставку доходности. Стоимость недвижимости для такого инвестора отличается от ее рыночного значения
и оценивается путем капитализации чистого операционного дохода по требуемой норме доходности:
(3.36)
где Hg -требуемая инвестором норма доходности на вложенный капитал.
Рис. 3.10 Пример приведения чистого операционного дохода и инвестиций в текущую стоимость
В приведенном ниже примере показано различие в значениях рыночной стоимости и инвестиционной стоимости недвижимости.
Таблица 3.23
Пример расчета инвестиционной стоимости недвижимости при требуемой инвестором норме доходности
| Показатели | Значение показателей | Способ расчета |
| 1. Потенциальный валовой доход | ||
| 2. Поправка на недоиспользование (10%) | ||
| 3. Налог на добавленную стоимость (20%) | (1-2) * 0,2 | |
| 4. Действительный валовой доход | 1-2-3 | |
| S. Расходы на содержание недвижимости | ||
| 6. Отчисления в фонд замещения | ||
| 7. Налог на прибыль (30%) | (4-5-6) * 0,3 | |
| 8. Чистый операционный доход | 4-5-6-7 | |
| 9. Коэффициент капитализации | 0,15 | |
| 10. Рыночная стоимость недвижимости | 8/0,15 | |
| 11. Требуемая инвестором норма доходности | 25% | |
| 12. Инвестиционная стоимость | 8/0,25 |
Интерпретируется полученный результат следующим образом
Покупатель, исходя из своих требований к доходности инвестиций, готов получать ежегодно 4480 с вложенной суммы 17920, но тот же доход не согласен получать с большой суммы в 29867. Для последней его устроил бы доход в размере 7467 (29867 * 25%).