Оценка земельных участков под сельскохозяйственными угодьями
Метод капитализации рентного или чистого операционного дохода. Рентный доход с земельного участка сельскохозяйственного использования определяется на основе расчета годовой величины рентного дохода за определенный период. В основу определения чистого операционного дохода положен анализ рыночных ставок арендной платы.
Рентный доход рассчитывается как разница между доходом от продукции, выращенной на земельном участке (фактический или рассчитанный), производственными затратами и частью прибыли, необходимой для воспроизведения производства. При определении наиболее эффективного сельскохозяйственного использования земельного участка учитывается типичный для данной местности набор культур, который обеспечивает ее эффективное использование, поддержание севооборота и плодородия земли.
Ожидаемый доход от продукции, выращенной на земельном участке, является произведением нормального (типичного) урожая сельскохозяйственных культур и текущих цен его реализации на рынках. Нормальный (типичный) урожай сельскохозяйственных культур включает их естественную урожайность в разрезе агропроизводственных групп и прибавку урожая за счет использования агрохимических мероприятий (система удобрения и защиты). При определении нормальной (типичной) урожайности используются многолетние данные полевых исследований об урожайности культур в разрезе агропроизводственных групп и об их урожайности с применением минеральных удобрений, химических мелиорантов и т. д.
Производственные затраты включают:
-прямые материальные затраты по выращиванию сельскохозяйственной продукции;
-прямые затраты на оплату труда;
-другие прямые затраты;
-общепроизводственные затраты.
Прямые материальные затраты на гектар выращивания сельскохозяйственных культур на различных почвах с различной урожайностью определяются по типовым технологическим картам с привязкой к конкретному земельному участку.
Нормальная прибыль предпринимателя определяется как процент от общих затрат производства.
Общепроизводственные затраты в части отнесения их к данному земельному участку распределяются пропорционально к затратам труда по отдельным культурам на гектар.
При определении оценочной стоимости земельного участка на основе капитализации дохода от арендных платежей чистый операционный доход рассчитывается как разница между доходом от арендных платежей, уровень которых определяется путем анализа рынка аренды и ежегодными затратами, связанными с содержанием и эксплуатацией участка.
При использовании подхода, базирующегося на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков под сельскохозяйственными угодьями, учитываются социально-экономические и другие факторы, которые влияют на цену земельных участков:
-правовой режим земельного участка;
-культуры, которые выращиваются, и доходы от них;
-условия продажи и финансирования договора;
-дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная со сменой рыночных условий);
-местоположение (отличия земельных участков в различных природно-климатических зонах, массивах сельскохозяйственных земель, доступность к рынкам сбыта, транспортный фактор, демографическая и социально-политическая ситуация, условия использования прилегающей территории и т. д.);
-физические характеристики: размер и конфигурация земельного участка, ее физическо-химические и инженерно-геологические параметры, ориентация и крутизна склона, преимущественное направление воздушных потоков, плодородие и состояние почв (бонитет), режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, появление опасных геологических процессов, уровень инженерного оборудования и т. д.
При применении подхода, базирующегося на сопоставлении цен продаж, при оценке земельных участков под сельскохозяйственными угодьями единицей сравнения является 1 физический гектар земли.
За основу определения оценочной стоимости земельного участка сельскохозяйственного использования путем учета затрат на освоение земельного участка берутся затраты на подготовку участка к целевому использованию (подготовка территории, плантажная вспашка, мероприятия физической и химической мелиорации и т. д.).
Затраты на обработку земли и посевов определяются в зависимости от фазы вегетационного цикла.
В случае, если земельный участок находится под многолетними насаждениями, то оценочная стоимость его определяется как разница рыночной цены улучшенного земельного участка и цены насаждений.
Многолетние насаждения оцениваются как составная земельного участка с этими насаждениями или отдельно - только многолетние насаждения с учетом их возраста
Определение цены многолетних насаждений как составной земельного участка осуществляется путем использования:
а) сравнительного подхода - когда цена насаждений определяется как разница между ценой подобных земельных участков с насаждениями и рыночной ценой подобной земли без насаждений;
б) доходного подхода - когда стоимость насаждений определяется как разница между стоимостью всей недвижимости, рассчитанной путем капитализации арендной платы за земельный участок с насаждениями или путем капитализации дохода, и рыночной стоимостью подобной земли без насаждений;
в) ограничениями для использования подходов, предусмотренных в пунктах "а" и "б" является: строительство зданий, сооружений и специального оборудования (например, оросительных систем) значительной стоимости;
Возраст насаждений.
Возраст многолетних насаждений для нужд оценки подразделяется на три периода:
а) период создания и ухода - который продолжается от начала агротехнических работ до начала периода плодоношения, где цена самих насаждений может быть определена исключительно путем расчета затрат средств в этот период;
б) период плодоношения, где цену насаждений можно определить, используя смешанный подход;
в) период ликвидации насаждений, где цену насаждений можно определить как средства на их ликвидацию.
Подсчет затрат на восстановление многолетних насаждений для их оценивания осуществляется в соответствии с агротехническими операциями.
Оценочная стоимость насаждений может определяться как сумма средств на их создание и уход до первого сбора урожая. Эта сумма соответственно уменьшается на величину амортизации, которая возникает с периода использования насаждений от первого года получения урожая до даты оценки. Утраченная полезность и уровень затрат определяются с учетом:
-характеристики растений (вид, подвид, уровень ухоженности);
-естественных и почвенных условий;
-средств на ликвидацию насаждений;
-денежного выражения пользы с учетом условий рационального ведения хозяйства и уровня фактических затрат;
-дохода, связанного с землей и другими элементами инфраструктуры.
При учете затрат на ликвидацию многолетних насаждений отдельная стоимость насаждений определяется при условии доведения
земли до состояния, которое дает возможность дальнейшего сельскохозяйственного использования. Стоимость насаждений является разницей между стоимостью полученной древесины и других материалов и средствами, затраченными на проведения ликвидации.
Количество и цена древесины и других материалов, а также уровень затрат должны, учитывать рациональные условия ведения хозяйства.
Определение рыночной стоимости естественных сенокосов и пастбищ касается земли вместе с растительным покровом и, в частности, должно учитывать такие характеристики: местоположение, состояние растительного покрова, уровень производительности, состояние почв и природные условия.
Экспертную оценку перелогов проводить как естественных сенокосов и пастбищ.
Оценочная стоимость незастроенных земельных участков, подлежащих рекультивации для нужд земледелия, может быть отрицательной величиной, если в случаях, определенных законодательством, установлена необходимость осуществления дополнительных затрат для достижения установленного уровня качества сельскохозяйственных угодий.