Методика и процедура оценки
В данном разделе приведено описание основных процедур и подходов, используемых в мировой практике оценки. А также дано обоснование подходов, которые использовались оценщиками в данной работе. Процедура оценки конкретизирована по шагам.
Процедура оценки
Процесс оценки включал в себя следующие шаги:
1. Осмотр объекта, его окрестностей, сбор экономической, географической, демографической информации, анализ социальной обстановки.
2. Интервью с собственниками объекта, инвесторами.
3. Сбор информации о рынке (цены на земельные участки, арендные ставки для помещений различного функционального назначения, показатели функционирования отрасли);
4. Определение наилучшего использования
· земельного участка, как свободного;
· земельного участка с имеющимися улучшениями
5. Применение трех общепринятых подходов оценки стоимости:
· затратного;
· сравнения продаж;
· доходного.
6. Согласование результатов и получение итоговой оценки стоимости объекта (Поскольку каждый, из выше перечисленных, подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта, то заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Этот процесс приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.).
7. Подготовка развернутого отчета об оценке.
Обзор общепринятых методов оценки
Всего известно три основных метода оценки:
Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении актива и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благо разумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и создание на нем улучшений (зданий, сооружений, внедрение технологий) аналогичной полезности, в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости и износа объекта при условии относительного спроса и предложения на рынке недвижимости.
Расчет стоимости объекта оценки производится:
1. На основании количественного анализа. Оценка на основании количественного анализа предусматривает составление сметы затрат на осуществление строительно-монтажных работ и учет прибыли подрядчика;
2. По стоимости конструктивных элементов. Оценка по стоимости конструктивных элементов и на основании их количественного анализа не находит широкого применения из-за большой трудоемкости работ, связанной с необходимостью пересчета цен в условиях инфляции;
3. По стоимости единичного показателя строительного аналога. Оценка по стоимости единичного показателя строительного аналога является наиболее приемлемой. Оценка этим методом базируется на стоимости единичного показателя (одного кв.м, куб.м) объекта, аналогичного оцениваемому по конструктивному решению, применяемым материалам и другим факторам;
4. По стоимости объекта аналогичного функционального назначения (принцип замещения); По своему содержанию этот метод близок к методу определения стоимости объекта по стоимости единичного показателя. Отличие заключается в том, что он основан на поведении рационального покупателя, который не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности.
Объект, рассматриваемый в качестве функционального аналога, может отличаться от оцениваемого по своим архитектурно-строительным параметрам, однако должен быть сходен с ни по полезности (торговой площади, складской площади, количеству мест и пр., в зависимости от того качества, которое в данном случае характеризует полезность).
Метод оценки по стоимости объекта аналогичного функционального назначения применяется в случае нецелесообразности восстановления объекта в его первоначальном виде;
5. На основании индексации проектной сметной стоимости объекта. Данный метод применяется при наличии сметы, которая является частью проекта строительства. Смета индексируется в соответствии с коэффициентами индексации, подбор которых зависит от даты расценок, в которых составлена смета.
6. На основании индексации прямых затрат на строительство объекта. Данный расчет производится на основании бухгалтерских ведомостей по оплате подрядных строительных работ на объекте оценки. Применяется, в основном, при оценке ремонтных работ.
Основные этапы и процедуры при расчете стоимости объекта затратным подходом:
- расчет восстановительной стоимость (стоимости замещения) улучшений (зданий, сооружений);
- определение величины накопленного износа улучшений;
- уменьшение восстановительной оценки улучшений на сумму накопленного износа для получения реальной стоимости улучшений;
- расчет стоимости земельного участка (стоимости права пользования земельным участком);
- суммируя стоимость земельного участка (стоимости права пользования земельным участком) и стоимость улучшений с учетом износа, получаем реальную стоимость объекта оценки.
То есть, в общем виде формула для определения стоимости недвижимости методом затрат запишется в следующем виде:
где:
Сул – стоимость улучшений (зданий и сооружений) с учетом износа;
Сзем – стоимость земельного участка или стоимость права пользования земельным участком
Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за объект покупки заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, схожим с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки;
- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
- подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;
- установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные представляются в виде группы показателей.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный покупатель, приобретает актив в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
Указанный подход предполагает наличие и использование сведений об объеме доходности или объемах реализуемой продукции (услуг) и ее рыночной стоимости, маркетинговые исследования рынка и анализа себестоимости.
Подход основан на сравнении дохода, получаемого от владения имуществом и дохода, который возможно получить, разместив средства в безрисковый институт.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущей и нормативной производительности подобных объектов;
- оценка затрат на производство товарной продукции определим на основании расчетного показателя рентабельности производства;
- на основании полученных данных и с учетом прогноза развития предприятия-балансодержателя, определяется чистый операционный доход (ЧОД), который в сою очередь пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа перерасчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Доходный подход позволяет с достаточной точностью определить перспективные и текущие выгоды от владения объектом на общем фоне рыночных данных.
Метод прямой капитализации.
Для определения стоимости объекта оценки, с точки зрения его потенциальной прибыльности можно воспользоваться методом прямой капитализации потока наличности.
Поток наличности – это сумма прибыли, амортизации и высвобождения средств по другим статьям баланса за период.
Метод прямой капитализации состоит в определении стоимости объекта, путем деления ожидаемого потока наличности за период, непосредственно следующий за моментом оценки на коэффициент связи между доходом (потоком наличности) и стоимостью.
Стоимость объекта методом прямой капитализации определяется по формуле:
где,
D – чистый максимально возможный операционный доход;
R – ставка капитализации.
В качестве базы расчета методом капитализации могут быть избраны результаты анализа рыночных ставок арендной платы за объекты, которые сравнимы с оцениваемым объектом при сдаче его в аренду по целевому назначению, с учетом наилучшего и наиболее эффективного использовании, а также с учетом его технического состояния.
При использовании специфических премий за специфические риски, присущие объекту, вводимые при вычислении ставки дисконта, метод капитализации рыночной ставки арендной платы, отображает возможную логику потенциального инвестора и соответствующий порядок рыночной стоимости объекта оценки.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Для определения стоимости объекта оценки методом непрямой капитализации используется метод дисконтирования периодических денежных потоков.
При этом стоимость имущества равна сумме стоимости периодических денежных потоков дохода плюс, текущая стоимость реверсии (если это предусмотрено условиями сделки).
Реверсия – это инвестиции, возвращаемые в конце инвестиционного периода.
Текущая стоимость потока доходов определяется по формуле:
где,
D1, D2, Dn – потоки доходов, получаемый в течении n-го периода;
i – ставка дисконта.
FV Re – поток доходов полученный в результате реверсии (в случае запланированной реверсии).
При этом поток дохода определяется от наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты применения каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.
Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.
Для определения итоговой величины стоимости могут использоваться формальные математические процедуры (типа метода весовых коэффициентов), а также чисто экспертные соображения.