Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений 2 страница
Величина удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков зависит от таких факторов стоимости как: близость к городу Челябинск, близость к районному центру, наличие электричества, водопровода, ландшафтно-архитектурной ценности территорий районов, прилегающих к областному центру, наличие водоема в пределах 1 км.
По земельным участкам садоводческих и огороднических объединений по сравнению с действующими значениями 2008 года произошло в среднем увеличение УПКС в 2.86 раза. Данное увеличение вызвано ростом цен на рынке загородной недвижимости в области. Интерес жителей крупных городов и районных центров к отдыху на природе обусловил интенсивный рост рыночных цен на земельные участки в садоводческих и огороднических объединениях между турами оценки.
Средняя величина кадастровой стоимости 1 кв. м земель под дачными объединениями уменьшилась в среднем в 4 раза. Это вызвано значительным ростом количества земельных участков, занятых дачами, что привело к спаду рыночных цен на данный сегмент рынка.
Земли населенных пунктов
Массовая оценка земель населенных пунктов на территории Челябинской области проводилась дважды: государственная кадастровая оценка земель поселений в 2000-2002 годах и актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2010-2011 годах.
Выбор исполнителя работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов осуществлялся в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Победителем конкурса признано ФГУП «ФКЦ «Земля».
Методика проведения оценочных работ 2010-2011 годов значительно отличается от методики проведения оценочных работ предыдущего тура оценки.
Так, результатом проведения оценочных работ 2000-2002 годов стали удельные показатели кадастровой стоимости земель по 14 группам видов разрешенного использования, рассчитанные в разрезе кадастровых кварталов, и в разрезе сельских населенных пунктов, рассматриваемых как точечные объекты. С применением указанных показателей и был произведен в дальнейшем расчет кадастровой стоимости земельных участков данной категории.
Для более дифференцированного подхода к вопросам налогообложения приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в которых вместо 14 видов разрешенного использования, ранее используемых при оценке, введено 16 видов функционального использования; при этом изменен порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Объектами оценки явились земельные участки, стоящие на кадастровом учете и обладающие полными сведениями о своих характеристиках.
Новая технология предусматривает проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе каждого земельного участка, что позволяет более точно определять их кадастровую стоимость.
Кроме того, было исключено применение экспертно-аналитического подхода к определению кадастровой стоимости земельных участков, при котором в расчете участвовали анкеты, заполненные экспертами, что могло привести к субъективным решениям.
Обращаем внимание на тот факт, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов имеет особое значение, так как 82% земельного налога собирается именно с земель данной категории.
В результате выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Челябинской области в 2010-2011 годах была рассчитана кадастровая стоимость 805 073 земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Наибольшую площадь в городских населенных пунктах Челябинской области занимают земли, предназначенные для размещения производственных зданий и сооружений промышленности, – 30837,90 га, причем большую часть из них составляют наиболее крупные промышленные города области Челябинск и Магнитогорск. Далее следуют земельные участки в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (29079,99 га), занятые объектами линейной инфраструктуры (27232,22 га), индивидуальной жилой застройки (20486,44 га).
В сельских населенных пунктах Челябинской области по площади преобладают земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (41975,46 га или 63%), за ними следуют земельные участки сельскохозяйственного использования (14721,85 га или 22%). Остальные земельные участки занимают около 15%.
Методические подходы оценки земель населенных пунктов можно разделить на следующие группы:
1. С помощью построения статистических моделей (1-10 виды разрешенного использования).
2. Проведения рыночной оценки (11-12 виды разрешенного использования).
3. Альтернативная оценка (13-15 виды разрешенного использования).
4. Номинальная (16 вид разрешенного использования).
09.12.2010 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области рассмотрены и согласованы комиссией по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Челябинской области.
Утверждены они постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области».
Анализ результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в сравнении с результатами предыдущего тура оценки показал значительное увеличение кадастровой стоимости по большинству земельных участков Челябинской области (Таблицы 3.5 – 3.18).
Изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов Челябинской области объясняется новыми методическими подходами при проведении самих оценочных работ, а также значительным изменением экономической ситуации, и, как следствие, изменением ситуации на рынке недвижимости.
Таблица 3.5
Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 1 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.
| № п/п | Наименование городского населенного пункта | Результаты ГКОЗ 2003 года | Результаты после актуализации 2011 год | Изменение |
| Аша | 731,14 | 3 028,16 | 4,14 | |
| Бакал | 915,17 | 3 205,06 | 3,50 | |
| Бердяуш | 177,2 | 3 042,03 | 17,17 | |
| Верхнеуральск | 123,77 | 2 924,43 | 23,63 | |
| Верхний Уфалей | 693,5 | 3 032,68 | 4,37 | |
| Вишневогорск | 79,38 | 3 203,90 | 40,36 | |
| Еманжелинск | 1051,08 | 3 269,74 | 3,11 | |
| Зауральский | 262,4 | 3 111,44 | 11,86 | |
| Златоуст | 1221,05 | 3 286,43 | 2,69 | |
| Карабаш | 581,93 | 3 199,45 | 5,50 | |
| Карталы | 593,36 | 3 086,45 | 5,20 | |
| Касли | 916,79 | 3 164,42 | 3,45 | |
| Катав-Ивановск | 788,43 | 3 158,34 | 4,01 | |
| Копейск | 877,69 | 2 569,04 | 2,93 | |
| Коркино | 839,18 | 3 262,37 | 3,89 | |
| Красногорский | 677,78 | 3 229,84 | 4,77 | |
| Кропачево | 74,46 | 2 981,50 | 40,04 | |
| Куса | 743,2 | 3 169,30 | 4,26 | |
| Кыштым | 1209,34 | 3 079,00 | 2,55 | |
| Локомотивный | 538,64 | - | - | |
| Магнитка | 96,65 | 3 159,48 | 32,69 | |
| Магнитогорск | 2896,26 | 4 767,14 | 1,65 | |
| Межевой | 185,5 | 3 115,70 | 16,80 | |
| Межозерный | 69,05 | 3 236,31 | 46,87 | |
| Миасс | 1301,2 | 1 872,27 | 1,44 | |
| Миньяр | 531,12 | 3 155,63 | 5,94 | |
| Нязепетровск | 605,55 | 3 117,34 | 5,15 | |
| Озерск | 1153,11 | 3 482,55 | 3,02 | |
| Первомайский | 715,03 | 3 048,13 | 4,26 | |
| Пласт | 584,51 | 3 276,65 | 5,61 | |
| Роза | 704,65 | 3 175,12 | 4,51 | |
| Сатка | 1028,55 | 3 126,48 | 3,04 | |
| Сим | 556,48 | 3 095,67 | 5,56 | |
| Снежинск | 1298,64 | 3 093,27 | 2,38 | |
| Сулея | 164,51 | - | - | |
| Трехгорный | 718,09 | 3 206,08 | 4,46 | |
| Троицк | 906,66 | 3 515,26 | 3,88 | |
| Усть-Катав | 540,57 | 2 934,37 | 5,43 | |
| Чебаркуль | 971,17 | 3 450,41 | 3,55 | |
| Челябинск | 4336,64 | 6 572,97 | 1,52 | |
| Южноуральск | 934,58 | 3 408,20 | 3,65 | |
| Южный | 63,45 | - | - | |
| Юрюзань | 652,98 | 3 090,63 | 4,73 |
Таблица 3.6
Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 2 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.
| № п/п | Наименование городского населенного пункта | Результаты ГКОЗ 2003 года | Результаты после актуализации 2011 год | Изменение |
| Аша | 79,04 | 219,81 | 2,78 | |
| Бакал | 113,27 | 189,60 | 1,67 | |
| Бердяуш | 99,42 | 271,19 | 2,73 | |
| Верхнеуральск | 69,74 | 265,60 | 3,81 | |
| Верхний Уфалей | 89,54 | 244,35 | 2,73 | |
| Вишневогорск | 51,14 | 268,50 | 5,25 | |
| Еманжелинск | 108,12 | 254,93 | 2,36 | |
| Зауральский | 169,05 | 255,75 | 1,51 | |
| Златоуст | 143,03 | 271,80 | 1,90 | |
| Карабаш | 47,14 | 229,69 | 4,87 | |
| Карталы | 53,49 | 269,25 | 5,03 | |
| Касли | 101,52 | 273,72 | 2,70 | |
| Катав-Ивановск | 87,21 | 258,60 | 2,97 | |
| Копейск | 97,23 | 373,71 | 3,84 | |
| Коркино | 94,79 | 221,93 | 2,34 | |
| Красногорский | 73,53 | 256,25 | 3,48 | |
| Кропачево | 41,78 | 271,95 | 6,51 | |
| Куса | 85,41 | 248,27 | 2,91 | |
| Кыштым | 126,04 | 261,61 | 2,08 | |
| Локомотивный | 68,35 | 260,34 | 3,81 | |
| Магнитка | 54,23 | 254,05 | 4,68 | |
| Магнитогорск | 302,12 | 467,89 | 1,55 | |
| Межевой | 104,08 | 248,85 | 2,39 | |
| Межозерный | 38,91 | 276,13 | 7,10 | |
| Миасс | 142,72 | 237,58 | 1,66 | |
| Миньяр | 64,64 | 233,47 | 3,61 | |
| Нязепетровск | 63,35 | 229,97 | 3,63 | |
| Озерск | 144,92 | 311,47 | 2,15 | |
| Первомайский | 85,05 | 290,47 | 3,42 | |
| Пласт | 66,88 | 272,37 | 4,07 | |
| Роза | 82,55 | 256,48 | 3,11 | |
| Сатка | 137,05 | 219,76 | 1,60 | |
| Сим | 68,12 | 212,91 | 3,13 | |
| Снежинск | 171,02 | 207,63 | 1,21 | |
| Сулея | 92,31 | 267,69 | 2,90 | |
| Трехгорный | 82,1 | 250,92 | 3,06 | |
| Троицк | 106,22 | 260,73 | 2,45 | |
| Усть-Катав | 66,72 | 250,07 | 3,75 | |
| Чебаркуль | 128,67 | 259,05 | 2,01 | |
| Челябинск | 531,63 | 1 204,17 | 2,27 | |
| Южноуральск | 104,68 | 306,58 | 2,93 | |
| Южный | 35,75 | 279,04 | 7,81 | |
| Юрюзань | 78,4 | 247,49 | 3,16 |
Таблица 3.7
Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 3 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.
| № п/п | Наименование городского населенного пункта | Результаты ГКОЗ 2003 года | Результаты после актуализации 2011 год | Изменение |
| Аша | 861,98 | 1 883,78 | 2,19 | |
| Бакал | 915,46 | 1 967,86 | 2,15 | |
| Бердяуш | 247,73 | 1 906,93 | 7,70 | |
| Верхнеуральск | 151,45 | 1 914,96 | 12,64 | |
| Верхний Уфалей | 941,39 | 1 798,71 | 1,91 | |
| Вишневогорск | 111,61 | 2 054,87 | 18,41 | |
| Еманжелинск | 1217,53 | 2 026,52 | 1,66 | |
| Зауральский | 368,97 | 1 948,30 | 5,28 | |
| Златоуст | 1321,22 | 1 582,87 | 1,20 | |
| Карабаш | 677,16 | 2 077,18 | 3,07 | |
| Карталы | 694,54 | 1 917,95 | 2,76 | |
| Касли | 1079,7 | 1 944,82 | 1,80 | |
| Катав-Ивановск | 779,12 | 2 007,65 | 2,58 | |
| Копейск | 657,26 | 2 328,47 | 3,54 | |
| Коркино | 799,38 | 1 853,99 | 2,32 | |
| Красногорский | 686,42 | 1 994,59 | 2,91 | |
| Кропачево | 104,12 | 1 868,82 | 17,95 | |
| Куса | 658,31 | 1 813,04 | 2,75 | |
| Кыштым | 1223,44 | 1 825,61 | 1,49 | |
| Локомотивный | 561,91 | - | - | |
| Магнитка | 135,12 | 2 026,65 | 15,00 | |
| Магнитогорск | 2655,48 | 2 190,25 | 0,82 | |
| Межевой | 259,34 | 1 920,26 | 7,40 | |
| Межозерный | 84,5 | 2 024,93 | 23,96 | |
| Миасс | 1213,31 | 1 514,61 | 1,25 | |
| Миньяр | 643,16 | 1 888,86 | 2,94 | |
| Нязепетровск | 500,96 | 1 865,53 | 3,72 | |
| Озерск | 1550,15 | 1 897,85 | 1,22 | |
| Первомайский | 535,36 | 2 023,45 | 3,78 | |
| Пласт | 586,24 | 2 109,35 | 3,60 | |
| Роза | 681,48 | 1 953,52 | 2,87 | |
| Сатка | 1218,42 | 1 867,67 | 1,53 | |
| Сим | 507,51 | 1 665,61 | 3,28 | |
| Снежинск | 1703,76 | 1 625,69 | 0,95 | |
| Сулея | 1 924,65 | 8,37 | ||
| Трехгорный | 782,3 | 1 875,35 | 2,40 | |
| Троицк | 819,78 | 1 831,83 | 2,23 | |
| Усть-Катав | 532,21 | 1 667,51 | 3,13 | |
| Чебаркуль | 997,14 | 2 117,65 | 2,12 | |
| Челябинск | 4224,4 | 4 041,17 | 0,96 | |
| Южноуральск | 780,15 | 2 045,67 | 2,62 | |
| Южный | 77,64 | - | - | |
| Юрюзань | 667,44 | 1 884,99 | 2,82 |
Таблица 3.8
Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 4 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.
| № п/п | Наименование городского населенного пункта | Результаты ГКОЗ 2003 года | Результаты после актуализации 2011 год | Изменение |
| Аша | 32,7 | 69,82 | 2,14 | |
| Бакал | 49,17 | 95,48 | 1,94 | |
| Бердяуш | 60,66 | 55,84 | 0,92 | |
| Верхнеуральск | 51,11 | 57,79 | 1,13 | |
| Верхний Уфалей | 45,84 | 71,25 | 1,55 | |
| Вишневогорск | 39,32 | 55,84 | 1,42 | |
| Еманжелинск | 76,68 | 69,50 | 0,91 | |
| Зауральский | 57,36 | 0,44 | ||
| Златоуст | 79,99 | 116,38 | 1,45 | |
| Карабаш | 21,08 | 65,11 | 3,09 | |
| Карталы | 15,23 | 62,91 | 4,13 | |
| Касли | 88,75 | 68,98 | 0,78 | |
| Катав-Ивановск | 33,12 | 67,70 | 2,04 | |
| Копейск | 57,45 | 101,32 | 1,76 | |
| Коркино | 44,77 | 66,34 | 1,48 | |
| Красногорский | 50,56 | 55,34 | 1,09 | |
| Кропачево | 25,49 | 56,95 | 2,23 | |
| Куса | 21,28 | 57,20 | 2,69 | |
| Кыштым | 116,53 | 69,50 | 0,60 | |
| Локомотивный | 35,68 | 56,98 | 1,60 | |
| Магнитка | 33,09 | - | - | |
| Магнитогорск | 166,52 | 148,62 | 0,89 | |
| Межевой | 63,51 | 58,29 | 0,92 | |
| Межозерный | 28,52 | 63,55 | 2,23 | |
| Миасс | 68,24 | 119,59 | 1,75 | |
| Миньяр | 22,28 | 65,97 | 2,96 | |
| Нязепетровск | 45,65 | 62,20 | 1,36 | |
| Озерск | 111,87 | 75,05 | 0,67 | |
| Первомайский | 22,46 | 53,84 | 2,40 | |
| Пласт | 49,09 | 57,40 | 1,17 | |
| Роза | 38,57 | 74,41 | 1,93 | |
| Сатка | 57,61 | 81,90 | 1,42 | |
| Сим | 38,57 | 71,50 | 1,85 | |
| Снежинск | 181,68 | 107,82 | 0,59 | |
| Сулея | 56,32 | 56,62 | 1,01 | |
| Трехгорный | 44,35 | 69,69 | 1,57 | |
| Троицк | 40,98 | 77,40 | 1,89 | |
| Усть-Катав | 36,72 | 57,60 | 1,57 | |
| Чебаркуль | 84,47 | 60,28 | 0,71 | |
| Челябинск | 120,96 | 485,24 | 4,01 | |
| Южноуральск | 56,71 | 68,02 | 1,20 | |
| Южный | 26,2 | - | - | |
| Юрюзань | 13,86 | 64,36 | 4,64 |
Таблица 3.9
Сравнительный анализ средней действующей и рассчитанной кадастровой стоимости для 5 ВРИ в городских населенных пунктах Челябинской области, руб./кв.м.
| № п/п | Наименование городского населенного пункта | Результаты ГКОЗ 2003 года | Результаты после актуализации 2011 год | Изменение |
| Аша | 940,2 | 4 376,97 | 4,66 | |
| Бакал | 4 288,84 | 5,05 | ||
| Бердяуш | 357,91 | 4 741,06 | 13,25 | |
| Верхнеуральск | 251,18 | 4 476,79 | 17,82 | |
| Верхний Уфалей | 1087,91 | 4 261,17 | 3,92 | |
| Вишневогорск | 178,38 | 4 715,49 | 26,44 | |
| Еманжелинск | 1431,89 | 4 670,14 | 3,26 | |
| Зауральский | 589,67 | 4 598,66 | 7,80 | |
| Златоуст | 1424,96 | 3 569,23 | 2,50 | |
| Карабаш | 800,13 | 4 331,94 | 5,41 | |
| Карталы | 725,42 | 4 507,28 | 6,21 | |
| Касли | 1136,76 | 4 616,64 | 4,06 | |
| Катав-Ивановск | 767,86 | 4 568,84 | 5,95 | |
| Копейск | 987,97 | 4 355,45 | 4,41 | |
| Коркино | 771,38 | 4 292,37 | 5,56 | |
| Красногорский | 764,68 | 4 628,71 | 6,05 | |
| Кропачево | 150,41 | 3 862,93 | 25,68 | |
| Куса | 697,95 | 4 447,26 | 6,37 | |
| Кыштым | 1426,76 | 4 380,70 | 3,07 | |
| Локомотивный | 467,24 | 4 588,91 | 9,82 | |
| Магнитка | 195,22 | 4 501,88 | 23,06 | |
| Магнитогорск | 2996,41 | 3 940,15 | 1,31 | |
| Межевой | 374,68 | 4 426,35 | 11,81 | |
| Межозерный | 140,14 | 4 734,39 | 33,78 | |
| Миасс | 1430,01 | 3 449,62 | 2,41 | |
| Миньяр | 466,28 | 4 399,85 | 9,44 | |
| Нязепетровск | 619,71 | 4 226,71 | 6,82 | |
| Озерск | 1688,38 | 4 615,61 | 2,73 | |
| Первомайский | 511,61 | 4 735,01 | 9,26 | |
| Пласт | 585,1 | 4 627,57 | 7,91 | |
| Роза | 656,35 | 4 527,84 | 6,90 | |
| Сатка | 1007,99 | 4 026,96 | 4,00 | |
| Сим | 534,76 | 4 072,77 | 7,62 | |
| Снежинск | 2230,02 | 4 262,33 | 1,91 | |
| Сулея | 332,3 | 4 510,44 | 13,57 | |
| Трехгорный | 796,33 | 4 357,76 | 5,47 | |
| Троицк | 1146,02 | 4 396,85 | 3,84 | |
| Усть-Катав | 652,83 | 4 038,92 | 6,19 | |
| Чебаркуль | 912,79 | 4 607,43 | 5,05 | |
| Челябинск | 4762,24 | 6 207,40 | 1,30 | |
| Южноуральск | 774,04 | 4 755,96 | 6,14 | |
| Южный | 128,78 | 4 860,07 | 37,74 | |
| Юрюзань | 832,07 | 4 406,86 | 5,30 |