Особливості методики оцінки дохідного підходу
ТЕМА 4
МЕТОДИКА ОЦІНКИ БІЗНЕСУ ЗА ДОХІДНИМ ПІДХОДОМ
4.1. Особливості методики оцінки дохідного підходу
Метод дисконтованих грошових потоків
Метод капіталізації доходу
Особливості методики оцінки дохідного підходу
Оцінку бізнесу здійснюють з позицій трьох підходів: прибуткового (дохідного), витратного (майнового) і порівняльного (ринкового). Кожний підхід дозволяє підкреслити певні характеристики об’єкту. Для наочного зображення подано рис. 4.1. В цілому всі три підходи взаємозв’язані. Кожний з них передбачає використання різних видів інформації, одержуваної на ринку.
Доходний підхід базується на визначенні вартості об’єкта на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння ним.
Описуюча модель дохідного підходу у загальному вигляді може бути сформульована таким чином: “жоден потенційний покупець (інвестор) не заплатить за об’єкт оцінки суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання”.
Так, при оцінці з позиції дохідного (прибуткового) підходу є головним дохід, як основний фактор, який визначає величину вартості об’єкту. Чим більший дохід, який приносить об’єкт оцінки, тим більша величина його ринкової вартості за інших рівних умов. При цьому мають значення тривалість періоду отримання можливого доходу, ступінь і вид ризиків, супроводжуючих даний процес. Оцінювач, що уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди в єдину суму поточної вартості. Дохідний підхід це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникнуть в результаті використання власності і можливого подальшого її продажу. В даному випадку застосовується оцінний принцип очікування. Дохідний підхід заснований на очікуваннях власника щодо майбутніх вигод від володіння бізнесом і відіграє домінуючу роль в оцінці його вартості, тому що бізнес за своєю суттю є одним з варіантів інвестування коштів, метою якого є одержання певного прибутку на вкладений капітал. Сутність методів дохідного підходу полягає в прогнозуванні майбутніх доходів підприємства на один або кілька років з наступним перетворенням цих доходів у поточну вартість підприємства.
В основу підходу покладено такі принципи:
– очікування, що полягає у тому, що вартість майна визначається розміром майбутніх переваг від володіння об’єктом;
– заміщення – потенційний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж склали б витрати на придбання іншого майна, здатного приносити аналогічний доход;
– найбільш ефективного використання – вартість об’єкта визначається за поточною вартістю очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта, включаючи доход від його можливого продажу.
Основними методами дохідного підходу є метод прямої та метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку).
Дохідний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення щодо фінансування інвестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж два інших (витратний та порівняльний), відображає уявлення потенційного покупця (інвестора) про об’єкт оцінки як джерело прибутку.
Найчастіше підхід використовується під час визначення вартості майна, що здатне потенційно приносити прибуток – це комерційна нерухомість (офісні, складські приміщення, торгові площі, готелі); деякі види житлової нерухомості; цілісні майнові комплекси; фінансові інтереси; універсальне обладнання. Досить важко та недоречно використовувати методи дохідного підходу при оцінці неприбуткової нерухомості; майна, здатного функціонувати лише як частина більш великої виробничої структури.
  Дохідний підхід
|
| Метод капіталізації | Метод дисконтованих грошових потоків |
Рис.4.2. Методи дохідного підходу
При оцінці українських підприємств особливе значення набуває дата проведення оцінки. Прив’язка оцінки до часу особливо важлива, коли, з одного боку, ринок перенасичений власністю, що знаходиться в передбанкротному стані, і з іншого боку випробовує наявність інвестиційних ресурсів.
Основними недоліками підходу є:
– необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;
– вплив факторів ризику на прогнозований потік;
– проблематичність збору даних про дохідність аналогічних об’єктів.
На відміну від витратного та порівняльного підходів, точність показників прибутку, що прогнозуються, багато в чому залежить від суб’єктивних уявлень оцінювача. З усіх трьох підходів ступінь суб’єктивізму у доходному підході найбільший.
4.2. Метод дисконтованих грошових потоків
Метод непрямої капіталізації доходу(дисконтування грошового потоку) застосовується уразі, коли прогнозовані грошові потоки від використанняоб’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягомвизначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі.
Метод дисконтованих грошових потоків орієнтований на оцінку підприємства, як діючого, яке і далі передбачає функціонувати. Він більше застосовується для оцінки молодих підприємств, що не встигли заробити достатньо доходів для капіталізації в додаткові активи, але які, проте; мають перспективний продукт і володіють явними конкурентними перевагами в порівнянні з існуючими і потенційними конкурентами.
Головною особливістю цього методу та його головною перевагою є те, що він дозволяє врахувати несистематичні зміни прибутку, для яких у сучасній економіці нашої країни є всі передумови: зміна цін на сировину, матеріали, енергоресурси, зміни в законодавстві, а також те, що за допомогою даного методу можна оцінити об’єкт, який не лише приносить нерівномірні надходження прибутку, але й навіть збитковий.
Метод дисконтованого грошового потоку передбачає, що вимірником прогнозованих доходів, що дисконтуються, від бізнесу, які розглядалися раніше як основу для визначення його ринкової вартості і здійснюючого цей бізнес підприємства, виступають не прогнозовані доходи, а грошові потоки.
Головні переваги оцінки бізнесу, в рамках дохідного підходу, з опорою на прогноз грошових потоків, а не просто доходів, полягають в наступному.
По-перше, майбутні доходи від бізнесу прямо враховують лише очікувані поточні витрати по виробництву і продажу продукції, тоді як майбутні капіталовкладення по підтримці і розширенню виробничих або торгових потужностей бізнесу в прогнозі доходів відображаються тільки частково – через їхню поточну амортизацію.
По-друге, недолік доходу (збитку) як показника в інвестиційних розрахунках за оцінкою бізнесу також пояснюється тим, що дохід, будучи чисто бухгалтерським звітним показником, схильний значним маніпуляціям. Його величина залежить від методу обліку вартості закупочних ресурсів в собівартості проданої продукції(LIFO, FIFO, метод ковзної середньої), від методу прискореної амортизації, від критерію зарахування продукції в реалізовану продукцію (за фактом надходження засобів на її оплату або по виконанню обумовленого в договорах на поставку базису поставки) і ін.
Відповідно до цього методу при визначенні вартості підприємства потрібно вирішити дві задачі: проаналізувати і спрогнозувати майбутні потоки грошових доходів з точки зору їхньої структури, величини, часу і частоти їхніх надходжень і визначити ставки, по яких необхідно розрахувати майбутню вартість.
Метод дисконтованих грошових потоків використовується в наступних випадках:
– очікується, що майбутні рівні грошових потоків будуть істотно відрізнятися від поточних;
– підприємство є великим багатофункціональним комерційним об’єктом;
– потоки доходів і витрат носять сезонний характер.
Метод дисконтування грошового потоку передбачає таку послідовність оціночних процедур:
1. Обґрунтування періоду прогнозування.
У світовій практиці стандартним терміном прогнозування вважається термін – 10-15 років. Однак в умовах нестабільної економіки, економіки перехідного періоду, якою є економіка України, період прогнозування може бути звужено до 2-3 років. Звісно, що вартість об’єкта, розрахована у другому випадку, буде значно менша, ніж вартість, отримана з використанням більш тривалого періоду прогнозування прибутків, крім того, такий стан не відображає “дійсного” стану об’єкта, а є наслідком труднощів у складанні прогнозу.
2. Прогнозування розмірів грошових потоків:
– будуються тренди грошових потоків доходів та витрат;
– оцінюється періодичність отримання доходу.