И ЕГО ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 4 страница
--------------------------------
<1> Пьяных Е.С. Место договора доверительного управления имуществом в системе гражданско-правовых обязательств // Юрист. 2004. N 12. С. 26.
Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается В.С. Ермаковым как "комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития" <1>.
--------------------------------
<1> Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 12. С. 26.
Таким образом, определения понятия "управление", предлагаемые на страницах юридической литературы, не носят общего характера, а сформулированы, скорее, для целей конкретных исследований. Поэтому для уяснения сути рассматриваемого понятия необходимо обратиться к другим наукам. Управление как социальный феномен является предметом изучения целого ряда наук, в том числе менеджмента, социологии, политологии, философии, кибернетики, психологии, экономики. Разделы этих дисциплин, касающиеся управления, составляют структуру науки управления <1>. Поэтому в теории управления как междисциплинарной системе разработан общий подход к категории "управление", который может быть использован и в юриспруденции.
--------------------------------
<1> См.: Бурганова Л.А. Указ. соч. С. 4.
В теории управления сущность управления обычно раскрывается, с одной стороны, через понятия "деятельность" и "процесс", с другой - с помощью категории "воздействие". В первом случае управление сводится к действиям и процессу по подготовке и исполнению управленческих решений и по проведению организационно-управленческих мероприятий. Во втором - к воздействию, которое указывает на влияние некоего субъекта на объект, в ходе которого происходит его преобразование, переход из одного состояния в другое, изменение направленности его движения или развития <1>. Таким образом, в наиболее общем виде управление определяется как "процесс целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов" <2>. Однако ключом к раскрытию содержания управленческой деятельности является изучение процесса управления с точки зрения его функций, ибо "функции управления - это проявление его сущности в действии" <3>. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др. <4>.
--------------------------------
<1> См.: Бурганова Л.А. Указ. соч. С. 29.
<2> Бурганова Л.А. Указ. соч.
<3> Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М., 2004. С. 85.
<4> См., напр.: Вачугов Д.Д., Березкина Т.Е., Кислякова Н.А. и др. Основы менеджмента: Учеб. для вузов / Под ред. Д.Д. Вачугова. М., 2002. С. 18, 19; Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М., 2004. С. 84 - 94.
Соотнесем полученное представление об управлении с характером деятельности, опосредуемой "договорами управления". Во-первых, все рассмотренные договорные обязательства направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий - процесса, растянутого во времени. Так, по договору доверительного управления доверительный управляющий в течение определенного срока обязуется осуществлять управление имуществом (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Предметом договора управления хозяйственным обществом является осуществление деятельности по управлению хозяйственным обществом в качестве единоличного исполнительного органа <1>.
--------------------------------
<1> См.: Степанов П. Правовая квалификация отношений, возникающих между единоличным исполнительным органом и акционерным обществом // Хозяйство и право. 2002. N 12. С. 96. См. также: Петрова Е.Н. Правовое регулирование отношений между хозяйственным обществом и его управляющей организацией: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2008. С. 11.
По договору о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами организация по управлению правами на коллективной основе осуществляет деятельность, в процессе которой совершает сделки по предоставлению возможности использования управляемых ею исключительных прав на соответствующие объекты или отдельных правомочий в отношении соответствующих способов использования таких объектов, распределяет полученные от пользователей средства среди правообладателей, а также осуществляет необходимые действия по защите прав, переданных ей в управление <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. А.Л. Маковского. М., 2008. С. 353, 354.
Во-вторых, при опосредовании договоров, входящих в исследуемую группу, осуществляется целенаправленное воздействие управляющего на некий объект для достижения определенных результатов. При этом предполагаемый положительный эффект от такого воздействия не сводится к правовым результатам, а выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта управления. Так, целями передачи имущества в доверительное управление являются сохранение и поддержание имущества в нормальном работоспособном состоянии и получение определенных договором доходов от грамотного и профессионального использования имущества <1>.
--------------------------------
<1> См.: Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 633, 634.
Результат, к которому стремится "учредитель управления" в договоре управления хозяйственным обществом, - это обеспечение наиболее эффективного управления им: выведение из экономического кризиса, получение прибыли от деятельности <1>.
--------------------------------
<1> См.: Дягилев А. Передача полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации: Возможности и перспективы // Хозяйство и право. 2003. N 12. С. 43.
Положительный эффект, ожидаемый от заключения договора управления многоквартирным домом, состоит в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме.
В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. Так, например, управляющая организация, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, прежде всего анализирует состояние объекта управления. Практически каждый многоквартирный дом уникален, поскольку имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа, что требует особого индивидуального подхода. Функция планирования реализуется управляющей организацией при разработке системы мер, направленных на поддержание дома в надлежащем состоянии, например при составлении графика проведения капитального ремонта. Спланированные действия необходимо воплотить на практике, организовать их выполнение. Содержание функции организации управления предполагает заключение управляющей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, договоров на текущее обслуживание общего имущества многоквартирного дома, на производство капитального ремонта; определение перечня и профессионального состава персонала в соответствии с видами работ, необходимыми для выполнения организуемой деятельности, и т.д. Координация создает условия для эффективного и непрерывного функционирования системы управления за счет установления непрерывных связей между управляющей организацией и конкретными исполнителями. Реализуя функцию контроля, управляющая организация осуществляет наблюдение за общим имуществом многоквартирного дома как объектом управления и процессами реализации управленческих решений с целью проверки соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому и необходимому состоянию, предусмотренному нормативными правовыми актами и договором управления. Ту же цепочку функций в том или ином объеме реализуют субъекты управления и в иных исследуемых договорах.
С точки зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу действий управляющего в рамках достижения результата. Так, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий по общему правилу вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия. Единственное требование к его деятельности - это ее соответствие интересам учредителя или выгодоприобретателя.
Во исполнение договора об управлении хозяйственным обществом управляющая компания (управляющий) совершает разнообразные фактические и юридические действия в соответствии с полномочиями исполнительного органа, примерный перечень которых содержится в уставе хозяйственного общества <1>.
--------------------------------
<1> См.: Степанов Д. Компания, управляющая хозяйственным обществом // Хозяйство и право. 2000. N 10. С. 65 - 67.
На первый взгляд исключением из общего правила представляются договор управления многоквартирным домом и договор доверительного управления ценными бумагами, при регламентации которых законодатель не ограничивается установлением общих требований, а предписывает строгое согласование параметров деятельности субъекта управления. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что и в рамках этих обязательств субъекту управления предоставлена определенная свобода действий. Так, например, управляющая организация по договору управления многоквартирным домом вправе самостоятельно устанавливать необходимость и сроки проведения отдельных видов работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, осуществлять выбор обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, решать, как и какими силами организовывать работу диспетчерского пункта, иметь ли в своем составе управляющих на каждый дом или управлять централизованно и т.д.
Таким образом, термин "управление" достаточно точно отражает специфику деятельности, составляющей предмет исследуемых договорных обязательств, а выявленное между ними родство позволяет высказать предположение о формировании нового типа договоров, не имевшего аналогов в российском праве, - договоров об оказании услуг управления. Практическое значение такого вывода видится в возможности применения аналогии закона для восполнения пробелов в нормировании договоров данного типа.
На основе проведенного анализа представляется возможным дать следующую характеристику договору управления многоквартирным домом - это гражданско-правовой, консенсуальный, возмездный, взаимный, поименованный, самостоятельный вид договора, относящийся к типу договоров об оказании услуг управления.
2.2. Элементы договора управления многоквартирным домом
2.2.1. Стороны договора управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом опосредует отношения между двумя сторонами, одной из которых является управляющая организация. Статья 162 ЖК РФ, посвященная договору управления многоквартирным домом, не содержит указания о том, кто может выступать в качестве управляющей организации. Некоторую ясность в правовой статус управляющей организации вносит ч. 3 ст. 20 ЖК РФ, в редакции Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ <1>, содержащая положения о государственном контроле за использованием и сохранностью жилищного фонда <2>. В соответствии с ней управляющей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом. Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом также допускают возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Однако отдельные авторы полагают, что управляющая организация должна обладать статусом юридического лица. Так, Ю.П. Свит высказал критические замечания в адрес тех, кто допускает расширительное толкование понятия "управляющая организация". По его мнению, если бы законодатель предусматривал осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, то в ст. 161, 162 ЖК РФ использовалось понятие "лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность" <3>. Действительно, использование законодателем понятия "организация" для обозначения стороны рассматриваемого договора представляется не совсем удачным. Дело в том, что согласно общепринятому пониманию организация представляет собой некое объединение отдельных лиц, общественных групп или государств, имеющее четкую структуру и определенные задачи, программу действий <4>. В правовом поле термин "организация" традиционно прикладывается к понятию "юридическое лицо". В соответствии с п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. В некоторых случаях законодатель использует обратный прием, раскрывая сущность понятия "организация" через термин "юридическое лицо". Иллюстрацией могут стать нормы Законов "О банках и банковской деятельности" <5> и "Об организации страхового дела в Российской Федерации" <6>, определяющие соответственно понятия "кредитная организация" и "страховая организация".
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263.
<2> Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 155 ЖК РФ, регламентирующей порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
<3> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 25, 26.
<4> См.: Словарь русского языка: В 4 т. / Под ред. А.П. Евгеньевой. М., 1999. Т. 2. К - О. С. 636, 637.
<5> Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 (в ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492; 2011. N 27. Ст. 3880.
<6> Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 (в ред. от 29.11.2010) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 56; СЗ РФ. 2009. N 49. Ст. 6409.
Такое значение исключает обозначение деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем в качестве организации. В связи с этим очевидна необходимость внесения изменений в действующее законодательство. Возникает вопрос о том, что нуждается в изменении: наименование "управляющая организация" в отношении стороны договора управления многоквартирным домом или состав субъектов, которые могут выступать в качестве таковой? Представляется, что вопрос о возможности осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом индивидуальным предпринимателем тесно связан с содержательной стороной этой деятельности. Поскольку, по нашему мнению, предметом договора управления многоквартирным домом является оказание услуг управления, включая организацию и координацию обслуживания многоквартирного дома, контроль за его качеством и т.д., роль субъекта управления вполне под силу и индивидуальному предпринимателю.
Таким образом, в законодательной корректировке нуждается наименование "управляющая организация". Представляется, что наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав на рассматриваемой стороне договора, так и суть осуществляемой деятельности, является словосочетание "управляющий многоквартирным домом".
Как отмечалось, законодатель не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций. Вместе с тем анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что возможность осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами у некоторых видов юридических лиц ограничена или отсутствует вообще. Рассматриваемая деятельность характеризуется такими чертами, как самостоятельность, риск, направленность на систематическое получение прибыли от оказания услуг, а, следовательно, по своей сути является предпринимательской.
Осуществление предпринимательской деятельности является основной целью создания и деятельности коммерческих организаций. В соответствии с ГК РФ последние могут создаваться в форме хозяйственного товарищества, хозяйственного общества, производственного кооператива, государственного или муниципального унитарного предприятия. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий, обладают общей правоспособностью, предоставляющей возможность осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом, в том числе и деятельность по управлению многоквартирными домами. В силу п. 1 ст. 49 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" унитарное предприятие обладает специальной правоспособностью, необходимой ему для выполнения определенных задач <1>. Ее содержание не охватывает возможности непосредственно осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Министерством регионального развития РФ в качестве мер, направленных на развитие конкуренции в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов, были названы следующие: 1) разработка проектов нормативных правовых актов по ограничению создания унитарных предприятий в сфере управления, содержания многоквартирных домов; 2) составление прогнозных планов приватизации унитарных предприятий в сфере управления; 3) проведение приватизации унитарных предприятий в сфере управления <2>. Таким образом, большинство унитарных предприятий в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов претерпело реорганизацию путем приватизации или находится в процессе таковой. Правовой основой этого процесса послужил Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" <3>, а также ряд актов, отражающих специфику приватизации унитарных предприятий жилищно-коммунальной сферы <4>.
--------------------------------
<1> См.: п. 4 ст. 8 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ (в ред. от 2 июля 2010 г.) // СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746; 2010. N 27. Ст. 3436.
<2> См.: Приказ Минрегиона России от 27 июня 2007 г. N 54 "Об утверждении комплекса мероприятий Министерства регионального развития Российской Федерации по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007 - 2008 годы" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 9.
<3> Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2011. N 27. Ст. 3880.
<4> См., напр.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 сентября 2006 г. N 111 "О приватизации специализированных унитарных предприятий жилищно-коммунальной сферы, оказывающих коммунальные услуги населению" // Вестник ВАС РФ. 2006. N 10.
Перечень видов деятельности, признаваемых предпринимательскими для некоммерческих организаций, содержится в п. 2 ст. 24 Федерального закона "О некоммерческих организациях" <1>. К ним относятся:
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (в ред. от 4 июня 2011 г.) // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 2011. N 23. Ст. 3264.
производство товаров и услуг, отвечающих целям создания, приносящее прибыль;
приобретение и реализация ценных бумаг, а также имущественных или неимущественных прав;
участие в хозяйственных обществах и товариществах на вере в качестве вкладчика.
В юридической литературе высказывается мнение, что только в первом из названных случаев доходы некоммерческой организации будут считаться прибылью, извлекаемой от осуществления предпринимательской деятельности. В двух других некоммерческие организации могут получать доходы, однако эти доходы не будут расцениваться компетентными государственными органами в качестве прибыли от предпринимательской деятельности, поскольку такую деятельность осуществляют другие субъекты хозяйственного оборота (банки, транспортные компании, паевые инвестиционные фонды и т.д.) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Сидоров В.Н. О несовершенстве действующей легальной модели "предпринимательской" деятельности, осуществляемой некоммерческими организациями // Юстиция. 2006. N 5. С. 96.
Для отдельных видов некоммерческих организаций существует легальный запрет на непосредственное осуществление предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 121 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона "О некоммерческих организациях" к таким юридическим лицам относятся ассоциации (союзы).
Осуществление предпринимательской деятельности иными видами некоммерческих организаций допускается лишь для достижения целей, ради которых они созданы, и в соответствии с этими целями (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Однако критерии такого соответствия в нормативных правовых актах не определены. Эта проблема не осталась без внимания на страницах литературы <1>. При этом рассматривались различные пути ее решения: от легализации любых, не запрещенных законодательством видов предпринимательства <2>, до полного исключения прямого участия некоммерческих организаций в предпринимательской деятельности <3>. Законодатель выбрал компромиссный вариант для регламентации правового положения отдельных видов некоммерческих организаций, определив виды разрешенной предпринимательской деятельности посредством исчерпывающего перечня. Так, товарищество собственников жилья согласно закону вправе заниматься лишь строго определенными видами хозяйственной деятельности <4>. Их перечень содержится в ст. 152 ЖК РФ: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Очевидно, что в формулировках данных направлений деятельности ТСЖ под многоквартирным домом понимается тот дом (или несколько домов), на базе которого оно создано. Следовательно, ТСЖ не может осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами в качестве управляющей организации.
--------------------------------
<1> См., напр.: Рыженков А.Я., Садков А.Н. Правовое положение некоммерческих организаций: Учеб. пособие. Волгоград, 2004. С. 10.
<2> См., напр.: Кошкина М.В. Проблемы разграничения основной и предпринимательской деятельности некоммерческих организаций // Налоговое планирование. 2004. N 2. С. 11, 12.
<3> Костенко Н.В. Гражданско-правовое регулирование деятельности некоммерческих организаций в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2004. С. 17, 18.
<4> В юридической литературе справедливо отмечается, что системный анализ норм ЖК РФ позволяет выявить виды разрешенной ТСЖ предпринимательской деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ (см.: Габрусь Н. Товарищество собственников... или предпринимателей? // ЭЖ-Юрист. 2007. N 16. К ним, в частности, относятся: деятельность, связанная с продажей, обменом, передачей во временное пользование имущества, принадлежащего товариществу (п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ); выполнение работ и оказание услуг собственникам помещений в многоквартирном доме (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ)).
При квалификации деятельности некоммерческих организаций в сфере образования как предпринимательской законодатель придает значение целям расходования прибыли. Так, в соответствии со ст. 46 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" <1> платная образовательная деятельность негосударственного образовательного учреждения не будет расцениваться в качестве предпринимательской, если доходы от нее были впоследствии реинвестированы непосредственно в данное образовательное учреждение, в том числе на заработную плату работников.
--------------------------------
<1> Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 (в ред. от 1 июля 2011 г.) // Российская газета. 1992. 31 июля; СЗ РФ. 2011. N 27. Ст. 3880.
Судебная практика также пошла по пути признания критерием соответствия предпринимательской деятельности некоммерческих организаций основным целям деятельности - направление расходования полученных от такой деятельности денежных средств <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 октября 2007 г. N Ф04-7286/2007(39346-А46-34) по делу N А46-2395/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 января 2006 г. N Ф04-9272/2005(18260-А45-37) // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 ноября 2005 г. N Ф04-8133/2005(16856-А27-33) // СПС "КонсультантПлюс".
Таким, образом, возможность непосредственного осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами некоммерческими организациями существенно ограничена, хотя полностью не исключена.
На наш взгляд, предоставление возможности осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами некоммерческим организациям не соответствует идее организации профессионального управления, закрепленной в программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства <1>. Профессионализм в какой-либо деятельности предполагает ее осуществление в качестве основного рода деятельности соответствующего субъекта <2>. Поскольку основные цели создания и деятельности некоммерческих организаций не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то говорить о них как о профессиональных участниках в сфере управления многоквартирными домами не приходится <3>. "...Такие организации... занимаются предпринимательской деятельностью спорадически, т.е. от случая к случаю, ведь их основной задачей при осуществлении предпринимательской деятельности является достижение такого уровня материального обеспечения, который позволил бы им успешно реализовать их основную цель, находящуюся вне плоскости коммерческих отношений" <4>.
--------------------------------
<1> См., напр.: подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг., утв. Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4622.
<2> В соответствии с Толковым словарем понятие "профессиональный" означает занимающийся чем-нибудь как профессией. Профессия же представляет собой основной род занятий, трудовой деятельности (см.: Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. М.: Рос. акад. наук, Ин-т русского языка им В.В. Виноградова, 1999. С. 615).
<3> В настоящее время в Государственную Думу РФ внесен проект Федерального закона N 86295-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" (СПС "КонсультантПлюс"), в соответствии с которым управляющая организация не вправе осуществлять иные виды деятельности, непосредственно не связанные с управлением многоквартирным домом. Если Закон будет принят, то некоммерческие организации будут устранены от осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, поскольку основной целью их создания и деятельности не может являться получение прибыли.
<4> Сидоров В.Н. О несовершенстве действующей легальной модели предпринимательской деятельности, осуществляемой некоммерческими организациями // Юстиция. 2006. N 5. С. 89.
В связи с этим представляется необходимым скорректировать нормы о субъектах, которые могут выступать в качестве управляющей организации в договоре управления многоквартирным домом, исключив из них некоммерческие организации и унитарные предприятия. При этом указанные субъекты могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами опосредованно: путем создания и участия в коммерческих юридических лицах. Следует, однако, учитывать отдельные ограничения, установленные законодателем. Примерами могут послужить запреты для благотворительной организации участвовать в хозяйственных обществах совместно с другими лицами <1>, для фондов создавать и принимать участие в каких-либо коммерческих организациях, за исключением хозяйственных обществ (ст. 118 ГК РФ), и др.
--------------------------------
<1> Пункт 4 ст. 12 Федерального закона от 11 августа 1995 г. N 135-ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях" (в ред. от 23 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. 1995. N 33. Ст. 3340; 2010. N 52 (ч. 1). Ст. 6998.