МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, ЕГО СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ 3 страница
--------------------------------
<1> См., напр.: приложение N 1 к примерному договору управления многоквартирным домом, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N 05-14-243/6-1 "Об утверждении документов" (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС "Гарант".
<2> Приложение N 1 к примерной форме договора управления многоквартирным домом, утв. Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. N 16 // URL: http://www.minstroy.ru/node/260 (дата обращения: 10.03.2011).
Сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме и адрес такого дома являются необходимыми для договоров данного типа, поскольку конкретизируют объект, в отношении которого будет осуществляться управление. Подробное описание состава общего имущества в тексте договора отвечает интересам обеих сторон: для управляющей организации эти сведения станут основой для планирования и организации необходимых работ и услуг; а для заказчика - гарантией того, что все элементы общего имущества попали "в поле зрения" управляющей организации. Включение в договор управления многоквартирным домом информации о состоянии элементов общего имущества, хотя и не является необходимым с точки зрения закона, однако, безусловно, полезно с точки зрения оценки эффективности деятельности управляющей организации.
Следующим существенным условием договора управления многоквартирным домом в силу п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Подобная конкретизация параметров деятельности управляющих не характерна для договоров, опосредующих деятельность по управлению. Так, предмет договора доверительного управления имуществом может быть обозначен при помощи формулировки "управление имуществом" <1>. Почему при нормировании договора управления многоквартирным домом законодатель пошел по другому пути? Представляется, что ответ кроется в субъектном составе данного договора. В конкретизации параметров деятельности управляющей организации выразилось стремление законодателя защитить интересы заказчика как более слабой стороны в договоре.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография Л.Ю. Михеевой "Доверительное управление имуществом. Комментарий законодательства" включена в информационный банк.
<1> См.: Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. М., 1999. С. 83.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальных услуг устанавливается решением общего собрания с учетом предложений управляющей организации. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, а также степень его благоустройства.
При определении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома следует учитывать положения ЖК РФ <1>, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме <2> и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Основой для определения состава рассматриваемых услуг и работ могут послужить рекомендуемые перечни работ по содержанию жилых домов <3>, работ, относящихся к текущему ремонту <4>, работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда <5>, а также перечни обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса <6>.
--------------------------------
<1> В частности, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.
<2> Например, п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
<3> Приложение 4 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
<4> Приложение 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
<5> Приложение 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
<6> Приложения 2, 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг устанавливается организатором конкурса - органом местного самоуправления или органа государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг <1>. Перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется в ходе проведения конкурса на основании предложений его участников <2>.
--------------------------------
<1> Подп. 4, 6 п. 38, подп. 4 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
<2> Пункты 2, 77, 80 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В текстах договоров управления многоквартирным домом перечни услуг и работ, связанных с обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, обычно помещаются в приложении и состоят из следующих разделов:
перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
перечень работ, относящихся к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
перечень коммунальных услуг <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом г. Нижний Новгород // http:// admgor.nnov.ru/ uploads/ May42006115327am.doc (дата обращения: 10.10.2009).
Помимо работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг предмет договора управления многоквартирным домом может составлять и иная деятельность, направленная на достижение целей управления (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Виды такой деятельности должны также найти отражение в тексте договора управления многоквартирным домом в силу абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Таким образом, определение в тексте договора управления перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечня коммунальных услуг отвечает интересам заказчика и конкретизирует параметры предстоящего исполнения. Однако предложенная законодателем формулировка данного условия не отражает типовой принадлежности данного договора. Как отмечалось, деятельность управляющей компании направлена на организацию обслуживания многоквартирного дома и с точки зрения правовой природы является оказанием услуг управления (менеджерских услуг) <1>. Представляется, что организационный характер деятельности управляющей компании должен найти отражение и в легальной конструкции существенных условий договора управления многоквартирным домом. Достигнуть этого можно посредством изложения п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: "Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация".
--------------------------------
<1> См.: § 2.1 настоящей работы.
Отнесение же условия о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме к числу существенных представляется сомнительным. ЖК РФ установлен порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46). Представляется, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении договора управления многоквартирного дома, в том числе и относительно набора услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Более того, именно такой подход нашел применение в практике заключения договоров управления многоквартирным домом. Иллюстрацией могут послужить следующие положения договоров об изменении перечня работ и услуг: "данный перечень [услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен решением собственников, принятом на общем собрании" <1>; "в случае возникновения необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно" <2>.
--------------------------------
<1> Договор управления многоквартирным домом МУП "Управление городским хозяйством" // Текущий архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.
<2> Договор управления многоквартирным домом ОАО "Управляющая компания г. Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
В составе третьего существенного условия договора управления многоквартирным домом можно выделить два элемента. Для обозначения первого из них законодатель использует не совсем удачную формулировку: "порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги". Редакция данной правовой нормы дает основание для неоднозначного толкования понятия "цена договора управления многоквартирным домом". При ее буквальном толковании можно, в частности, прийти к выводу, что плата за содержание и ремонт не входит в состав цены договора. Однако анализ иных норм жилищного законодательства свидетельствует об обратном: указанная плата наряду с платой за услуги по управлению (вознаграждение управляющему) является основной составляющей цены договора управления многоквартирным домом <1>. Следовательно, рассматриваемая норма нуждается в изменениях, направленных на устранение имеющихся противоречий.
--------------------------------
<1> См.: § 2.2 настоящей работы.
ЖК РФ содержит требование об указании в договоре порядка определения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но не самого размера. Данное законодательное установление вполне целесообразно, поскольку изменение размера соответствующей платы повлекло бы необходимость внесения изменений в договор управления.
Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается соразмерно доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме от стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок определения стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме различается в зависимости от того, кто принимает решение о передаче функций управления управляющей организации: органы местного самоуправления или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщик). В первом случае согласно подп. 4, 5 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг, и установленная на ее основе плата за содержание и ремонт жилого помещения является одним из критериев конкурсного отбора управляющей компании.
В случае, когда собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно принимают решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления, размер платы устанавливается ими на общем собрании с учетом предложений управляющей компании сроком не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Единственное требование, предъявляемое законом к размеру платы за содержание и ремонт, установлено в ч. 1 ст. 156 ЖК РФ: он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Стороны также могут "привязать" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения к расценкам, устанавливаемым органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Однако из-за существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах Минрегион РФ рекомендовал управляющим и подрядным организациям отказаться от подобной практики <1>.
--------------------------------
<1> Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме: письмо Минрегиона России от 6 марта 2009 г. N 6177-АД/14 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2009. N 5 (ч. II).
Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: решение Совета народных депутатов Ижморского муниципального района от 31 марта 2011 г. N 163 "Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме" // Наша жизнь. 2011. 13 апреля.
Плата за коммунальные услуги имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения. Во-первых, в соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ.
Во-вторых, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, определенным органами власти в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ). В настоящее время тарифы на коммунальные услуги определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с Федеральными законами от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (в ред. от 30 декабря 2008 г.) <1>, от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (в ред., от 4 июня 2011 г.) <2>, от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (в ред. от 4 июня 2011 г.) <3>, от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (в ред. от 3 мая 2011 г.) <4>, от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в ред. от 27 июля 2010 г.) <5>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1667; 2009. N 1. Ст. 21.
<2> Там же. 2003. N 13. Ст. 1177; 2011. N 23. Ст. 3263.
<3> СЗ РФ. 2010. N 31. Ст. 4159; 2011. N 23. Ст. 3263.
<4> Там же. 2003. N 40. Ст. 3822; 2011. N 19. Ст. 2705.
<5> Там же. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36; 2010. N 31. Ст. 4206.
Таким образом, порядок определения размера платы за коммунальные услуги определен нормативными правовыми актами и не может быть изменен соглашением сторон. Следовательно, необходимость согласования данного условия в договоре, а значит, и отнесение его к числу существенных отсутствует.
Пункт 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ предусматривает в качестве второго элемента рассматриваемого существенного условия "порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги". Возникает вопрос: что законодатель понимает под "порядком внесения платы" и каким образом данное условие должно быть отражено в тексте договора управления многоквартирным домом? Жилищный кодекс не дает ответа на данный вопрос.
Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом при заключении договора по результатам конкурса порядок взимания платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом <1>. Вместе с тем не допускается установление организатором конкурса способа внесения управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги <2>. Анализ данных положений позволяет сделать следующий промежуточный вывод: термины "порядок" и "способ" не используются как синонимы.
--------------------------------
<1> Подп. 11 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
<2> Подп. 6 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В русском языке существительное "порядок" имеет несколько значений, однако рассматриваемому контексту более соответствует следующее: "правила, по которым совершается что-нибудь" <1>. Кроме того, такое понимание данного термина традиционно для отечественного нормотворчества. Примером тому являются многочисленные порядки, устанавливающие "правила внесения платы" <2> или "правила оплаты услуг" <3>, которые определяют плательщика, получателя, сроки и способ внесения соответствующих платежей. С этих позиций способ, под которым обычно понимается действие или система действий, применяемые при исполнении какой-либо работы, при осуществлении чего-нибудь <4>, является элементом, входящим в состав более широкого понятия "порядок".
--------------------------------
<1> Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. С. 556.
<2> См., напр.: Порядок внесения платы за проведение ежегодных обследований организаций на наличие условий для осуществления лицензируемых видов деятельности в области производства и оборота этилового спирта, спиртосодержащей и алкогольной продукции, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 августа 1998 г. N 987 "Об утверждении Порядка внесения платы за проведение ежегодных обследований организаций на наличие условий для осуществления лицензируемых видов деятельности в области производства и оборота этилового спирта, спиртосодержащей и алкогольной продукции" // СЗ РФ. 1998. N 35. Ст. 4399.
<3> См., напр.: Порядок оплаты услуг по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике, оказываемых системным оператором и иными субъектами оперативно-диспетчерского управления. Утв. Приказом Федеральной службы по тарифам от 12 декабря 2006 г. N 373-Э/15 "Об утверждении Порядка оплаты услуг по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике, оказываемых системным оператором и иными субъектами оперативно-диспетчерского управления" (в ред. от 31 января 2007 г.) // Российская газета. 2007. 25 янв.
<4> См.: Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. С. 757.
Думается, что к договору управления многоквартирным домом применим рассмотренный подход. Вместе с тем основные правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определены нормами жилищного законодательства, причем некоторые из них - императивно. Так, согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации <1>. Часть 7.1, введенная в ст. 155 ЖК РФ Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ, предусматривает исключение из данного правила, допуская возможность внесения платы за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды) непосредственно в ресурсоснабжающую организацию при условии, что об этом принято решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> См. также: письмо Минрегиона России от 2 мая 2007 г. N 8167-ЮТ/07 "О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 8 (ч. II).
Часть 1 ст. 155 ЖК РФ предусматривает ежемесячное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно императивному правилу, содержащемуся в п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, расчетный период для оплаты коммунальных услуг равен календарному месяцу. Аналогичное положение содержится в п. 37 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Таким образом, иной расчетный период не может быть предусмотрен договором управления. Однако стороны могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что особенно актуально при оплате коммунальных услуг. Это связано с широко распространенной практикой авансовой системы оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения ресурсоснабжающим организациям. При этом возможны варианты оплаты до наступления оплачиваемого месяца и оплаты в течение оплачиваемого месяца <1>.
--------------------------------
<1> См.: Шалыгин Б.И. Некоторые проблемы платы за жилое помещение, коммунальные услуги и состояние законности в жилищно-коммунальной сфере // Жилищное право. 2008. N 12. С. 76.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 155 ЖК). Форма и содержание платежного документа могут определяться в договоре управления многоквартирным домом с учетом требований ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Требования к реквизитам платежного документа, на основании которого вносится плата за коммунальные услуги, содержатся в п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).
По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в денежной форме. В качестве альтернативного способа оплаты договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено выполнение собственником помещения каких-либо работ или услуг. Так, в соответствии с п. 3.6 примерной формы договора управления многоквартирным домом, утв. Постановлением главы г. Волгограда от 21 декабря 2006 г. N 3499 <1>, по согласованию с управляющей организацией собственник может погасить имеющуюся задолженность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги работами по благоустройству территории, прилегающей к многоквартирному дому, а также другими работами в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
--------------------------------
<1> URL: http://www.volgolaws.ru/index.php?ds=1173180 (дата обращения: 10.03.2011).
Способ оплаты по договору управления многоквартирным домом определяется договором управления многоквартирным домом. Однако и на этот счет Правила предоставления коммунальных услуг гражданам содержат диспозитивную норму, в соответствии с которой, если иное не установлено договором, потребитель вправе по своему выбору:
а) оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
б) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору;
в) вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
г) осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев (п. 40).
Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, сохраняя вышеназванные способы оплаты коммунальных услуг, дополняют их новыми. Так, п. 65 Правил предусматривает возможность оплаты коммунальных услуг банковскими картами, а также через сеть Интернет.
Действующее законодательство РФ не запрещает управляющей организации самостоятельно заниматься сбором платежей от жильцов, оборудовав кассу. Однако в большинстве случаев субъект управления организует сбор платежей с жителей многоквартирного дома посредством заключения договора со специализированными организациями: расчетно-кассовыми, информационно-расчетным или иными подобными центрами <1>. Кроме того, с 1 января 2010 г. управляющая организация вправе осуществлять расчеты с собственниками жилых помещений при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> Это право управляющей организации ранее разъяснило Министерство регионального развития РФ в письме от 2 мая 2007 года N 8167-ЮТ/07 "О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги" (Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 8 (ч. II)). В настоящее время право исполнителя привлекать на основании договора, содержащего условие об обеспечении защиты персональных данных, специализированную организацию для начисления платы за коммунальные услуги, подготовки и доставки платежных документов прямо закреплено в подп. "е" п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Это правило является диспозитивным для рассматриваемого способа управления многоквартирным домом и, следовательно, может быть изменено договором.
Анализ нормативных правовых актов, содержащих правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также текстов договоров управления многоквартирным домом, как правило, дублирующих эти положения, позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в отнесении условия о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги к числу существенных. Отсутствие в заключенном сторонами договоре управления рассматриваемого условия легко восполнимо посредством применения норм законодательства. Таким образом, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ нуждается в изменениях, в том числе связанных с исключением из него положений о порядке определения размера платы за коммунальные услуги и порядке внесения платы.
Согласно п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Традиционно под контролем понимается проверка кого-либо или чего-либо, чтобы удостовериться в соответствии чему-либо <1>.
--------------------------------
<1> См.: Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М., 2004. С. 271.
В отношениях по управлению многоквартирным домом, основанных на договоре, субъектами контроля являются собственники помещений, которые могут реализовывать мероприятия по контролю самостоятельно (единолично, сообща, посредством формирования совета многоквартирного дома и выбора его председателя <1>) либо при помощи внешних субъектов, специализирующихся на функциях контроля (аудиторов, инженеров и т.д.), организация, ими уполномоченная (ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив), или застройщик. Объектом контроля является деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг. Целью контроля является улучшение качества и повышение эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом. Содержание отношений контроля - сбор и обработка информации о состоянии управляемого объекта (общего имущества многоквартирного дома), оценка фактически достигнутых результатов, соотнесение их с требованиями законов и иных нормативных правовых актов, стандартов, нормативов, регламентов, договора управления многоквартирным домом и осуществление корректирующего воздействия в случае, если достигнутые результаты отличаются от установленных требований.