МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, ЕГО СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ 2 страница
Это признает и судебная практика. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассматривая кассационную жалобу на решение суда первой инстанции по иску ООО "Жилищно-коммунальная компания" к ООО "Торговый дом "Базис" о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом, установил, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику, приняты решения: утвердить компанию в качестве управляющей организации дома и проект договора, подлежащего заключению собственниками помещений дома с компанией. Ответчик подписать проект договора отказался. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд указал: "В статье 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (ч. 5).
В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. <...> С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с компанией договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июня 2007 г. по делу N А56-36199/2006 // СПС "КонсультантПлюс".
К аналогичному выводу пришли ФАС Восточно-Сибирского округа <1> и ФАС Волго-Вятского округа <2> при рассмотрении конкретных дел.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2007 г. N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07 по делу N А10-5470/06 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 июня 2007 г. по делу N А38-3865-16/320-2006(16/15-2007) // СПС "КонсультантПлюс".
Таким образом, реализация данного способа управления многоквартирным домом полностью зависит от инициативы и доброго согласия собственников. Отсутствие прямого законодательного решения этого вопроса может привести к тому, что выбранный способ управления окажется нереализованным.
Второй вариант заключения договора управления многоквартирным домом имеет место, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или выбранный способ не реализован. К обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 относит следующие:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
К фактам, свидетельствующим об отсутствии реализации выбранного способа управления, отнесены следующие:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При наличии данных обстоятельств, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано <1>, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Правила проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс (п. 2 Правил). В части 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил установлена процедура заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.
--------------------------------
<1> Подпункт 3 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что законодатель склоняется к идее обязательности заключения договора управления многоквартирным домом для собственников помещений в многоквартирном доме, однако до конца и последовательно ее не проводит: в одних случаях он устанавливает обязательность этого договора, в других - нет. Возникают вопросы: насколько оправданны такие различные подходы и каким образом должна быть решена проблема обязательности заключения данного договора.
Думается, что ответы на эти вопросы скрываются в особенностях тех интересов, на организацию удовлетворения которых направлен договор управления многоквартирным домом: надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, получение коммунальных услуг и т.д. Большая часть благ, предоставляемых по данному договору, - общественный товар, предназначенный для всех членов сообщества, в нашем случае - собственников и лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме <1>. Трудно определить степень индивидуализации потребления этих благ: нет четких критериев (кто больше сорит, ломает, пользуется лифтом и т.д.), нет возможности отстранить от многих из них неплательщиков (уборка, лифт, тепло и др.). Как справедливо отмечают специалисты в области экономики жилищно-коммунального хозяйства, "поставщику услуг невозможно вычислить конкретного потребителя и определить объем услуг, приходящийся на его долю. С другой стороны, и потребители лишены возможности делать индивидуальный выбор и тем самым оказывать влияние на поведение поставщика" <2>. Таким образом, в многоквартирных домах объективно невозможно индивидуализировать исполнение обязанности по содержанию и ремонту общего имущества и оплате большинства потребляемых коммунальных благ, причем независимо от того, кто является собственником помещений в этих домах <3>. Поэтому должно быть единство в решении вопроса заключения договора управления многоквартирным домом, стороной которого являются собственники помещения в многоквартирном доме независимо от формы собственности и субъекта, принявшего решение о передаче функций управления управляющей компании. Таким решением представляется введение обязательности заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме с момента наступления одного из юридических фактов: принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении к управлению конкретной управляющей компании либо подведения итогов открытого конкурса по выбору управляющей компании органами местного самоуправления. Это позволит последовательно реализовать идею законодателя о приоритете способа выбора управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> См.: Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Затратная цена и "уравниловка" в оплате услуг ЖКХ // Жилищное и коммунальное хозяйство. 2002. N 12. С. 10, 12.
<2> Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Указ. соч. С. 11.
<3> См.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук: 12.00.03. Томск, 2004. С. 37.
Обязательность заключения договора потребителем услуг является исключением из общего принципа свободы договора и может быть продиктована, как и всякое иное ограничение прав, необходимостью обеспечения законных интересов других лиц (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В случае солидаризации потребления интересы других собственников помещений в многоквартирном доме требуют обязывания собственника, уклоняющегося от заключения договора управления многоквартирным домом.
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ ст. 161 ЖК РФ дополнена частями 13 и 14, предусматривающими особенности заключения договора управления многоквартирным домом с застройщиком. В соответствии с ними в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - новостройки орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Системное толкование положений ч. 13, 4, 5 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод об обязательности заключения договора с победителем открытого конкурса для застройщика. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, управление многоквартирным домом может осуществлять управляющая организация, выбранная застройщиком по своему усмотрению.
Для другой стороны договора управления многоквартирным домом - управляющей организации - заключение рассматриваемого договора по общему правилу не является обязательным <1>. Заключение договора является обязательным для одной или для всех сторон договора в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, в частности при заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК); заключении публичного договора (ст. 426 ГК); заключении договора с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК), и т.д.
--------------------------------
<1> В юридической литературе высказывается мнение об обязательности заключения рассматриваемого договора для управляющей организации во всяком случае (см., напр.: Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 31) или при наличии возможности оказать запрашиваемую услугу по управлению многоквартирным домом (см., напр.: Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирными домами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 25; Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 23).
ЖК РФ не предусматривает обязанности управляющей организации заключить договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов определяют режим заключения договоров управления многоквартирным домом, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, который можно обозначить как обязательный для управляющей организации (п. 9, 22 - 24). Согласно Правилам в случае уклонения исполнителя от заключения договора собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков. На наш взгляд, установление обязательности заключения договора на правительственном уровне противоречит положениям п. 3 ст. 55 Конституции РФ, абз. 2 п. 2 ст. 1, абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которым ограничение гражданских прав, в том числе свободы договора, может быть введено федеральным законом.
Представляется, что рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, как отмечалось, управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом может являться организация любой организационно-правовой формы (в том числе и некоммерческая) или индивидуальный предприниматель, тогда как публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией <1>. Если правило п. 3 ст. 23 ГК РФ позволяет в данном случае охватить термином "коммерческая организация" и индивидуального предпринимателя, то "препятствием к дальнейшему расширению круга субъектов, подпадающих под действие правил о публичных договорах, является именно прямое указание в ст. 426 ГК РФ" <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 3.
<1> Следует отметить, что ограничение круга субъектов в тексте ст. 426 ГК РФ исключительно коммерческими организациями признано необоснованным разработчиками Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России (URL: http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24 (дата обращения: 10.10.2009)). Ими предложено заменить слова "коммерческая организация" на "лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность". Если данные предложения будут реализованы путем внесения поправок в ГК РФ, то выдвинутый аргумент отпадет.
<2> Хвощинский А. Публичный договор: защита частного интереса? // Бизнес-адвокат. 2000. N 9.
Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории публичных договоров, поскольку существует прямое указание в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается "на условиях, указанных в решении... общего собрания". Условия договора устанавливаются исходя из специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа элементов общего имущества и т.д.), а также интересов и материального положения собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не могут быть одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.
Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса установлен разд. IX Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. В случае если победитель конкурса в указанный срок не совершает этих действий, то он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом. В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае если и этот участник будет признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.
В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора (п. 93 Правил).
Таким образом, возможность понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса предусматривается для уклоняющейся управляющей организации только в двух случаях:
1) ею было сделано второе по стоимости дополнительных работ и услуг предложение, а победитель конкурса уклонился от заключения договора;
2) она является единственным участником конкурса.
По результатам открытого конкурса договор управления между собственниками помещения в многоквартирном доме и выбранной управляющей организацией заключается на условиях, установленных организатором конкурса - органом местного самоуправления (подп. 4, 5, 16 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом). Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договора управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией <1>.
--------------------------------
<1> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 25.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Органами управления отдельных субъектов РФ и муниципальных образований разрабатываются примерные договоры управления многоквартирными домами <1>, которые могут использоваться сторонами.
--------------------------------
<1> См., напр.: примерный договор управления многоквартирным домом, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N 05-14-243/6-1 "Об утверждении документов" (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС "Гарант"; Примерный договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения), расположенным на территории Красногорского района Московской области, утв. решением Совета депутатов Красногорского муниципального района Московской области от 26 апреля 2007 г. N 1208/4 // Красногорские вести. 2007. 3 мая.
Дискуссии в литературе и сложности на практике долгое время вызывали вопрос о моменте заключения договора управления многоквартирным домом в контексте ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения <1>. Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом <2>.
--------------------------------
<1> См.: Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. 2007. N 1. С. 43, 44.
<2> Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 4 (ч. II).
Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым собственником <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Стрижак Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс".
Обе позиции вызывали определенные сомнения. Как отмечалось, п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в числе обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии реализации принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления, называет незаключение договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ. Часть 1 ст. 162 предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми собственниками. Однако на практике это трудно достижимо: некоторые собственники могут не проживать в принадлежащих им помещениях или уклоняться от заключения договора.
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была дополнена предложением следующего содержания: "При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора". Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление с собственниками помещений, обладающими 50% и более голосов от общего числа голосов.
3.2. Существенные условия договора управления
многоквартирным домом
Гражданский кодекс РФ относит к числу существенных следующие группы условий: во-первых, условия о предмете договора, во-вторых, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, в-третьих, условия, которые необходимы для договоров данного вида, и, наконец, условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432).
Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них. Такое значение существенных условий объясняется тем, что в них конкретизируются параметры предстоящего исполнения, без согласования которых обязательство невозможно исполнить. Не отрицая данного общепризнанного значения, многие теоретики права рассматривают существенные условия еще и как определитель юридической природы договора, его типа <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень нотариальной практики", 2009, N 3.
<1> Так, Ф.И. Гавзе полагал обязательным относить к существенным условиям "все, что конкретизирует предмет договора... и другие пункты, которые важны для установления природы договора" (Гавзе Ф.И. Социалистический гражданско-правовой договор. М., 1972. С. 116). По мнению О.С. Иоффе, "необходимыми, а значит, и существенными следует считать условия, выражающие природу соответствующего договора, а потому при отсутствии любого из них достигнутое соглашение не способно придать отношениям сторон те качества, которые превращали бы эти отношения именно в обязательства данного конкретного вида" (Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 28). Э.П. Гаврилов считает, что "круг обязательных существенных условий вытекает из природы договора определенного вида и не должен и не может произвольно определяться правовым актом" (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс"). И.Е. Степанова отмечает, что "к существенным должны относиться только те условия, которые выражают природу договора" (Степанова И.Е. Существенные условия договора: проблемы законодательства // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7. С. 60). В.В. Груздев к числу существенных относит такие договорные условия, которые "формируют существо договорного правоотношения сторон", понимая под последним "главное в содержании этого обязательства, представленное совокупностью обусловленных объективными и субъективными факторами таких прав и обязанностей, которые выражают природу и характер соответствующего правоотношения..." (Груздев В.В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву. М., 2010. С. 67, 78). Условия договора, выражающие его природу, признаются существенными и необходимыми разработчиками Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России // URL: http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24 (дата обращения: 10.10.2009).
В существенных условиях договора находят выражение интересы сторон. Поэтому такие условия также могут быть рассмотрены и с позиции обеспечения баланса интересов его сторон. Обязательность отдельных договорных условий может служить, в частности, гарантией защиты интересов слабой стороны <1>. Важно, однако, чтобы такая ориентация существенных условий договора не привела к серьезному перекосу баланса интересов сторон.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. С. 306.
Таким образом, существенные условия договора - это условия, во-первых, отражающие его тип, во-вторых, необходимые для исполнения возникающего на его основе обязательства, в-третьих, обеспечивающие баланс интересов его сторон. Оценим существенные условия договора управления многоквартирным домом с точки зрения их соответствия обозначенным параметрам.
Перечень существенных условий договора управления многоквартирным домом содержится в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Правительство РФ дополняет этот перечень для договоров, заключаемых по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, указанием на обязанность управляющей организации гарантировать ежемесячное возобновление обеспечения исполнения обязательств в случае его реализации <1>.
--------------------------------
<1> Абз. 2 п. 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
К числу существенных условий договора управления многоквартирным домом ЖК РФ относит прежде всего условие о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. Определить состав общего имущества многоквартирного дома в договоре - значит произвести описание всех его элементов, включая общие помещения, конструкции, оборудование, земельный участок и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. При заключении договора с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, условие о составе общего имущества многоквартирного дома определяется организатором конкурса. Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса разрабатывает и утверждает конкурсную документацию, которая, в частности, включает акт о состоянии имущества, являющегося объектом управления (приложение N 1 к Правилам). Данный акт содержит не только количественные (площадь помещений общего пользования, земельного участка, количество лестниц и т.д.), но и качественные (материал, техническое состояние элементов общего имущества, степень фактического износа) характеристики общего имущества многоквартирного дома.
Такой же подход нашел отражение во многих примерных договорах управления многоквартирным домом, рекомендуемых к использованию органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. В соответствии с ними в содержание договора управления (как правило, в виде приложения) включаются сведения не только о составе, но и состоянии общего имущества многоквартирного дома <1>. Так, Министерство строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики рекомендует отражать в договоре информацию о составе и состоянии общего имущества, включающую наименование элементов, параметры (количество, площадь, материалы), характеристику (техническое и санитарное состояние) <2>.