И ЕГО ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА 5 страница
В настоящее время законодатель не устанавливает каких-либо квалификационных требований к субъектам, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами. В юридической и экономической литературе неоднократно высказывалось мнение о необходимости установления таких требований в целях защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах. Так, одни авторы предлагают установить в законе требования к минимальному размеру уставного капитала управляющих организаций <1>. Другие видят выход в создании конкурсных комиссий, которые на основании представленных управляющей организацией программы и принципов управления должны оценить способность последней профессионально осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами <2>. Третьи считают целесообразным организацию муниципалитетами обучения управляющих и последующее информирование населения об управляющих организациях, поддерживающих уровень своей квалификации <3>. Наконец, высказывается мнение о необходимости введения обязательного страхования профессиональной ответственности управляющих организаций <4>.
--------------------------------
<1> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 26.
<2> См.: Дронов А.А. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищный и коммунальный секторы муниципальной экономики // Жилищное право. 2004. N 1. С. 30.
<3> См.: Михайлова Е. О регулировании управления многоквартирными домами // Городское управление. 2005. N 3. С. 76.
<4> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 26.
Традиционным способом допуска участников в важные для общества сферы экономической деятельности является лицензирование. Однако в последнее время государственное регулирование в форме лицензирования нередко вызывает неприятие и осуждение. Наносимый лицензированием вред усматривают в том, что оно суживает воспроизводственную базу рыночных отношений, мешает развитию неограниченной конкуренции, препятствует желающим свободно проникать на рынок <1>, не позволяет обеспечить должный контроль, превращается в труднопроходимый административный барьер, создает благоприятные условия для коррупции <2> и зачастую является обременительным для хозяйствующих субъектов <3>.
--------------------------------
<1> См.: Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учеб. для вузов / Предисл. проф. В.Ф. Яковлева. М., 2003. С. 179.
<2> См.: Звоненко Д.П., Малумов А.Ю., Малумов Г.Ю. Административное право: Учеб. М., 2007.
<3> См.: Басова А.В. Саморегулируемые организации как субъекты предпринимательского права: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2008. С. 13.
Современной тенденцией развития законодательства РФ в части установления требований к осуществлению субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и форм контроля их соблюдения является замещение государственного регулирования через лицензирование саморегулированием, т.е. общественным профессиональным регулированием. Это направление реализуется в поэтапном сокращении лицензируемых видов деятельности <1>. Поэтому управление многоквартирными домами, будучи новым видом деятельности, появившимся в период проведения административной реформы, несмотря на потенциально опасный характер, не попало в число лицензируемых. Наличие опыта государственного контроля качества и безопасности товаров, работ и услуг, как правило, является объективной предпосылкой для введения саморегулирования в какой-либо сфере и фактором, обеспечивающим эффективность его функционирования. Отсутствие такого опыта у бизнеса по управлению многоквартирными домами (как и опыта вообще), на наш взгляд, не создает почвы для успешного внедрения механизмов саморегулирования в данной сфере в настоящее время.
--------------------------------
<1> См.: раздел I Концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2010 годах (одобрена распоряжением Правительства РФ от 25 октября 2005 г. N 1789-р (в ред. от 10 марта 2009 г.) // СЗ РФ. 2005. N 46. Ст. 4720; 2009. N 12. Ст. 1429); Указ Президента РФ от 23 июля 2003 г. N 824 "О мерах по проведению административной реформы в 2003 - 2004 годах" // СЗ РФ. 2003. N 30. Ст. 3046.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О саморегулируемых организациях" <1> саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми ее членами. Поддерживая мнение, высказанное в литературе <2>, считаем, что разработка правил и требований к деятельности по управлению многоквартирными домами не может быть делегирована саморегулируемым организациям в силу ряда причин. Во-первых, установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда ст. 12 ЖК РФ относит к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации. Во-вторых, деятельность по управлению многоквартирными домами ввиду высокой технологичности, связи с функционированием сложных механизмов может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан, а значит, требует государственного регулирования.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ (в ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6076; 2011. N 27. Ст. 3880.
<2> См.: Михайлов В.К. Законопроекты, "совершенствующие" регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами // Жилищное право. 2011. N 1. С. 53, 54.
Во всех развитых странах сочетаются государственное регулирование и саморегулирование предпринимательской деятельности, которые преследуют схожие цели: предупреждение причинения вреда жизни и здоровью физических лиц, имуществу физических лиц, юридических лиц и публично-правовых образований, окружающей среде и т.д. "В целом в развитых странах складывается "смешанная система", которую характеризует то, что в ней экономический контроль осуществляется со стороны общества, государства и частных институтов" <1>. В этой связи положительной оценки заслуживают положения, внесенные в ЖК РФ Федеральными законами от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ и от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ <2>, которые, во-первых, расширяют функции органов исполнительной власти субъектов РФ в сфере государственного жилищного надзора <3>, а во-вторых, возлагают обязанность по разработке стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами на Правительство РФ.
--------------------------------
<1> Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции. М., 2006. С. 635.
<2> Российская газета. 2011. 25 июля.
<3> Так, в силу ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, в новой редакции, государственные жилищные инспекторы вправе посещать общие помещения в многоквартирном доме, а с согласия собственников проводить их обследования и другие мероприятия по контролю, проверять правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления, а также правомерности утверждения условий такого договора и его заключения.
Вторая сторона в договоре управления многоквартирным домом не получила специального легального наименования. Для ее обозначения законодатель называет тех субъектов, которые могут заключать данный договор. В зависимости от выбранного способа управления ими являются собственники помещений в многоквартирном доме или товарищество собственников жилья, жилищный кооператив либо иной специализированный потребительский кооператив. Таким образом, законодательством предусмотрено два варианта участия собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с управляющей организацией: непосредственно и через организованное сообщество сособственников. С 16 июня 2011 г. контрагентом управляющей организации по договору управления многоквартирным домом может также выступать застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 162, ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ).
Непосредственное участие собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с управляющей организацией, как правило, влечет возникновение обязательства со множественностью лиц на стороне собственников <1>. Названное законодателем "органом управления многоквартирным домом" общее собрание собственников помещений в нем (п. 1 ст. 44 ЖК РФ), очевидно, не является правоспособным образованием, субъектом, способным к участию в договоре управления в качестве стороны. Дело в том, что в гражданском законодательстве органы управления традиционно признаются составной частью конструкции юридического лица. Именно через них юридическое лицо реализует свою право- и дееспособность. ЖК РФ предусмотрел существование органа управления вне рамок какого-либо юридического лица, чем заслужил справедливую критику в юридической литературе <2>. Думается, что общее собрание является особым способом согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
--------------------------------
<1> Исключение составляют договоры управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности.
<2> См., напр.: Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. N 6. С. 27.
Формулировка "собственники помещений в многоквартирном доме", используемая законодателем, указывает на то, что стороной в договоре управления многоквартирным домом могут являться собственники как жилых, так и нежилых помещений. Поскольку многоквартирный дом представляет собой совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования, то к числу жилых помещений, собственники которых могут являться стороной договора управления, относятся квартира, часть квартиры, комната. В юридической литературе было высказано обоснованное мнение об ошибочности позиции законодателя, признающей за частью квартиры и частью дома качество самостоятельных объектов жилищных прав <1>. Соответственно к видам жилых помещений, собственники которых могут являться стороной в договоре управления многоквартирным домом, следует отнести квартиру и комнату.
--------------------------------
<1> См., напр.: Кузьмина И.Д. "Часть жилого дома" и "часть квартиры" как виды жилых помещений // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. ст. / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск, 2007. Ч. 36. С. 3, 4; Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005. С. 69, 70; Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 47.
Жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме может являться объектом права собственности одного или нескольких субъектов. В качестве собственников при этом могут выступать физические или юридические лица, а также публично-правовые образования. При этом право собственности соответствующих субъектов должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке <1>. Исключение составляют права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (до 31 января 1998 г.), которые признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным нормативным актом (п. 2 ст. 4). Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
--------------------------------
<1> Статья 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2011. N 27. Ст. 3880.
Переход права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме от одних субъектов к другим по различным основаниям является частым явлением. Следовательно, особенностью договора управления многоквартирным домом при непосредственном участии в нем собственников является постоянно меняющийся состав субъектов на стороне заказчика. Данная особенность ставит вопрос о судьбе договора управления многоквартирным домом, заключенного прежним собственником помещения в многоквартирном доме, при отчуждении его (и соответственно доли в общем имуществе) другому лицу. Нормы о договоре управления не содержат ответа на данный вопрос, подчиняя изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом общим положениям гражданского законодательства. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Данная норма устанавливает правило о правопреемстве только в обязательстве по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, не затрагивая иных обязательств собственника, вытекающих из договора управления многоквартирным домом, следовательно, не является универсальным решением обозначенной проблемы. Закон устанавливает момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ этот момент связывается с возникновением права собственности на жилое помещение. Предыдущий собственник, произведший отчуждение жилого помещения, может ссылаться на данную норму для обоснования прекращения у него обязанности по внесению соответствующих платежей и возникновения ее у нового собственника. Вместе с тем адресация названной нормы собственникам жилых помещений исключает ее применение к собственникам нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Следовательно, вероятно возникновение ситуации, когда бывший собственник помещения в многоквартирном доме, будучи стороной действующего (не расторгнутого в порядке, предусмотренном ст. 450, 452 ГК РФ) договора управления многоквартирным домом, будет обязан нести расходы на обслуживание уже не принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Представляется обоснованным мнение, высказанное И.Д. Кузьминой, о необходимости решения данной проблемы в порядке нормативного регулирования с использованием института перемены лиц в обязательствах, возникающих из договоров управления многоквартирным домом. Сохранение силы условий такого договора для нового собственника обусловливается, во-первых, объективной необходимостью осуществления предусмотренной договором деятельности по отношению к обслуживаемой вещи, во-вторых, отсутствием технической возможности прекратить потребление новым собственником некоторых коммунальных ресурсов (например, отопления), в-третьих, невозможностью персонифицировать некоторые из предоставляемых по договору благ (например, деятельность по содержанию и ремонту общего имущества) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кузьмина И.Д. Обслуживающие договоры // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. ст. / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск, 2006. Ч. 32. С. 10. См. также: Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты. М., 2010. С. 134.
Помимо собственников в соответствии со ст. 162 ЖК РФ контрагентом управляющей организации могут быть и органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Однако орган юридического лица "не является субъектом каких-либо прав и обязанностей, обособленных от прав и обязанностей юридического лица" <1>. Очевидно несовершенство данной нормы закона, ибо в соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Следовательно, органы управления названных некоммерческих организаций не могут выступать в качестве стороны в договоре управления многоквартирным домом. Посредством совершаемых ими действий права и обязанности, связанные с участием в договоре, приобретают сами организации.
--------------------------------
<1> Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., 1950. С. 204.
В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Заключение договоров управления многоквартирным домом законодатель относит к числу обязанностей правления товарищества собственников жилья. Вместе с тем очевидна неспособность коллегиального органа управления совершать сделки от имени юридического лица. Это традиционно является прерогативой единоличного исполнительного органа. Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ правом действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, наделен председатель правления ТСЖ. Системный анализ рассмотренных норм позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией подписывает председатель правления ТСЖ с обязательным одобрением правлением товарищества. Такой порядок одобрения сделок довольно распространен: законы об отдельных видах юридических лиц предусматривают порядок получения согласия органов управления на совершение отдельных сделок. При этом обычно речь идет о сделках, соответствующих критериям крупных сделок и сделок с заинтересованностью. В рассматриваемом нами случае значение критерия приобретает вид конкретной сделки.
От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ), который отнесен законом к органам управления кооператива (ст. 115 ЖК РФ). ЖК РФ не предусматривает необходимости согласования договоров управления многоквартирным домом с иными органами управления кооператива, однако такое положение может содержаться в уставе.
Таким образом, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив могут являться стороной в договоре управления многоквартирным домом в случае принятия их органами решения о передаче функций по управлению общим имуществом многоквартирного дома полностью или частично управляющей организации. Способ управления многоквартирным домом при этом не изменяется, а собственники помещений занимают положение выгодоприобретателей.
ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив), заключая договоры управления многоквартирным домом, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества. Являясь объединением собственников с обязательным статусом юридического лица, а следовательно, субъектом права, ТСЖ тем не менее не имеет собственных экономических интересов, отличных от интересов его участников. В экономическом смысле товарищество выполняет функции посредника: через его посредство устанавливаются экономические связи между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей (ресурсоснабжающей) организацией <1>. Такая посредническая роль товариществ не всегда учитывается законодателем при нормировании отношений с их участием. Особенно ярко это проявляется в вопросах ответственности ТСЖ перед собственниками помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, и перед управляющей (ресурсоснабжающей) организацией - с другой <2>.
--------------------------------
<1> С экономической точки зрения посредничество - это установление любой экономической связи между двумя и более лицами через посредничество третьего (см.: Сулейменов М.К. Хозяйственно-посреднические договоры услуг // Советское государство и право. 1973. N 3. С. 50).
<2> См. подробнее об этом в § 4.2 настоящей работы.
2.2.2. Объект в договоре управления многоквартирным домом
Нормы о договоре управления многоквартирным домом прямо не называют объект данного договора <1>, как это имеет место при регламентации некоторых других гражданско-правовых договоров (например, ст. 607, 673, 1013 ГК РФ). Из анализа наименования рассматриваемого договора можно сделать вывод о том, что объектом управления является многоквартирный дом. Этот же вывод следует из ряда других норм ЖК РФ (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.). Вместе с тем п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ относит к числу существенных условие о составе общего имущества многоквартирного дома, "в отношении которого будет осуществляться управление".
--------------------------------
<1> Автор различает категории "предмет" и "объект" договора управления многоквартирным домом. Под объектом исследуемого договора понимается объект управления, т.е. то, на что направлено воздействие субъекта управления; под предметом договора - действия управляющего многоквартирным домом.
В юридической литературе по данному вопросу также отсутствует единообразие. Одни авторы считают, что объектом управления является многоквартирный дом <1>, другие - общее имущество многоквартирного дома <2>. Представляется, что в большинстве случаев объектом, на который направлена деятельность управляющей организации, является общее имущество многоквартирного дома, поскольку отдельные жилые и нежилые помещения, входящие в его состав, являются предметом заботы их собственников. Однако иная ситуация может сложиться в случае нахождения всех помещений многоквартирного дома в собственности одного лица. Частный случай такой ситуации получил регламентацию в ст. 163 ЖК РФ, где речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Публично-правовое образование, будучи собственником всего многоквартирного дома, может передать управляющей организации функции по управлению всем домом, включая входящие в его состав жилые и нежилые помещения. Иллюстрацией к сказанному могут послужить положения примерного договора управления многоквартирными домами (общежитиями), находящимися в собственности города Москвы <3>, в соответствии с которыми:
--------------------------------
<1> См., напр.: Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2008. С. 13.
<2> См., напр.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 22; Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. N 6. С. 19; Бобровская О.Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект): Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2004. С. 92.
<3> Утв. распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 29 октября 2007 г. N 1055 "Об организации работы по передаче в управление общежитий, находящихся в собственности города Москвы" // СПС "Гарант".
здания, переданные управляющей организации, отражаются на ее отдельном балансе, по которому ведется самостоятельный учет (п. 2.8);
в обязанности управляющей организации входит заключение договоров с нанимателями жилых помещений на оказание услуг по техническому обслуживанию (п. 3.1.7); выявление жилых помещений, освободившихся в связи с выбытием граждан, и своевременное принятие мер к их заселению (п. 3.1.32); проведение работы по паспортизации жилых помещений (п. 3.1.34);
управляющая организация наделена правом заключать договоры найма жилых помещений в общежитиях, выступая уполномоченным представителем собственника;
к числу основных задач управляющей организации отнесены планирование и организация технического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилищного фонда, организация санитарного содержания зданий (п. 4.2.19, 4.2.20).
Таким образом, объектом управления по договору управления многоквартирным домом может являться как общее имущество многоквартирного дома, так и многоквартирный дом в целом. Однако и в том и в другом случае состав общего имущества многоквартирного дома в силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ нуждается в специальном описании в договоре.
Состав общего имущества многоквартирного дома в нормативных правовых актах представлен по-разному. Общее имущество дома определено в ст. 290 ГК РФ исчерпывающим образом как общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включает помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Наконец, самое пристальное внимание уделено составу общего имущества многоквартирного дома в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Во-первых, Правила дополняют перечень общего имущества многоквартирного дома, предусмотренный ЖК РФ, новыми элементами (построенные за счет собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские); во-вторых, раскрывают содержание таких понятий, как несущие конструкции многоквартирного дома; ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и газоснабжения; внутридомовая система электроснабжения; в-третьих, определяют внешние границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, сетей газоснабжения (п. 2, 5 - 8).
Определение состава общего имущества многоквартирного дома как объекта управления является задачей собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления на общем собрании или органа местного самоуправления, если управляющая организация отбирается по результатам открытого конкурса (п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
По смыслу п. 3 Правил основой для определения состава общего имущества в многоквартирном доме должны являться в первую очередь сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также в государственном кадастре недвижимости. Анализ нормативных правовых актов, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, заставляет усомниться в наличии в ЕГРП необходимых сведений. Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит лишь одну статью, касающуюся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1> в многоквартирных домах, в соответствии с которой государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Лаконизм данной нормы породил целый ряд вопросов, решить которые, по-видимому, была призвана Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 27 июня 2003 г. N 152 <2>. Однако она не оправдала надежд и оказалась нежизнеспособной по целому ряду причин. Во-первых, предметом ее регулирования являлись вопросы государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума. Кондоминиум в соответствии с действовавшим в то время законодательством представлял собой единый комплекс недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 1, 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"). Таким образом, в ЕГРП в соответствии с Инструкцией должны были отражаться сведения об общем имуществе кондоминиума, а не любого многоквартирного дома. Во-вторых, при отсутствии ТСЖ или иного объединения собственников, созданного для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, Инструкция устанавливала необходимость подачи заявления о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме всеми домовладельцами или представителем всех домовладельцев, действующим на основании надлежащим образом оформленных доверенностей (п. 11 Инструкции). Таким образом, проведение регистрации права каждого было поставлено в зависимость от воли всех домовладельцев. Все это наряду с отсутствием обязательности государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества <3>, являющиеся общим имуществом домовладельцев, не способствовало тому, чтобы сведения о его составе нашли отражение в ЕГРП.