ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 2 страница
Состав подлежащей передаче технической документации ограничивается документами, находящимися в распоряжении управляющей компании. Это подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Волго-Вятского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ТСЖ "Черняховского, 7" на решение Арбитражного суда Нижегородской области, установил следующее. ТСЖ "Черняховского, 7" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Домоуправляющая организация Московского района" об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом N 7 по улице Черняховского в Нижнем Новгороде. В обоснование своих требований истец ссылался на ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, устанавливающую данную обязанность, п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, определяющие состав технической документации на многоквартирный дом, а также на перечень технической документации, утвержденный общим собранием собственников жилья. Решением от 23 сентября 2008 г. суд обязал ОАО "Домоуправляющая компания Московского района" передать ТСЖ часть технической документации, истребованной истцом. В удовлетворении требований в отношении другой документации было отказано, поскольку суд установил, что она не передавалась ответчику от организации, осуществлявшей управление домом ранее, и в период осуществления деятельности по управлению домом ответчиком не восстанавливалась. Федеральный арбитражный суд счел доводы нижестоящей судебной инстанции обоснованными и оставил кассационную жалобу без удовлетворения <1>. Высший Арбитражный Суд РФ отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, указав, что оснований для обязания ответчика восстановить отсутствующую документацию у суда не имелось <2>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А43-10482/2008-34-266 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Определение ВАС РФ от 22 апреля 2009 г. N ВАС-4500/09 по делу N А43-10482/2008-34-266 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 октября 2007 г. N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2008 г. N Ф08-2051/2008 по делу N А63-5381/2007-С3-16 // СПС "КонсультантПлюс".
Нередко в договорах управления многоквартирным домом встречается закрепление обязанности управляющей организации по осуществлению учета граждан, зарегистрированных в жилых помещениях многоквартирного дома, и приема документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания <1>. Соответствует ли вовлечение организаций, управляющих многоквартирными домами, в процедуру регистрации действующему законодательству? Согласно ст. 4 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (в ред. от 1 июля 2011 г.) <2> в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной полосе или закрытых административно-территориальных образованиях, в которых имеются территориальные органы федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, органами регистрационного учета являются данные органы, в остальных населенных пунктах - местная администрация. Помимо органов регистрационного учета к органам, участвующим в предоставлении государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, действующее законодательство относит также должностных лиц, ответственных за регистрацию. В функции таких лиц входит осуществление первичного приема от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов <3>. Перечень "ответственных за регистрацию", утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 <4> (в ред. от 28 марта 2008 г.), включает в числе прочих и уполномоченных лиц управляющей организации, ответственных за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда <5>.
--------------------------------
<1> См., напр.: п. 2.1.7 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С. 77; п. 3.1.5 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управление городским хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.
<2> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227; СЗ РФ. 2011. N 27. Ст. 3880.
<3> См.: пункт 6 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Приказом ФМС РФ от 20 сентября 2007 г. N 208 "Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" (в ред. от 23 декабря 2009 г.) // Российская газета. 2008. 23 янв.; 2010. 5 марта.
<4> Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" // СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939; 2008. N 14. Ст. 1412.
<5> Прежняя редакция указанного Перечня, не содержавшая подобного указания, также не препятствовала осуществлению управляющей организацией обозначенных функций. В соответствии с п. 9, 10 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в случае отсутствия должностных лиц, ответственных за регистрацию, их функции по приему от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовке и передаче их в орган регистрационного учета ложатся на собственника жилого помещения, предоставляющего его для проживания данным гражданам. При этом собственники жилых помещений вправе осуществлять указанную функцию самостоятельно или (поскольку обязательство не носит личного характера) уполномочить на это другое лицо, в частности управляющую организацию посредством включения соответствующего условия в договор управления многоквартирным домом. Такой вывод подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, кассационная инстанция ФАС Поволжского округа в Постановлении от 30 ноября 2006 г. по делу N А12-6059/06 сочла соответствующим закону закрепление в договорах управления многоквартирным домом обязанности управляющей организации "осуществлять учет зарегистрированных граждан в жилых помещениях собственников, а также вести прием документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту фактического пребывания в соответствии с Правилами регистрации и учета граждан, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713", а также признала учетно-регистрационную документацию на граждан составной частью иных документов, связанных с управлением домом (СПС "КонсультантПлюс").
Еще одной обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, является удостоверение доверенностей. Эта обязанность прямо предусмотрена п. 2 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ <1>, согласно которому "доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены... товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя...". Прежняя редакция указанной нормы в качестве субъекта, уполномоченного совершать удостоверение доверенностей по месту жительства граждан, называла жилищно-эксплуатационную организацию. В настоящее время жилищно-эксплуатационные организации как организации, осуществляющие эксплуатацию государственного и общественного жилищного фонда <2>, исчезли. Реформа системы управления жилищным фондом породила новых субъектов, осуществляющих функции управления многоквартирными домами, включая все помещения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Это потребовало внесения коррективов в нормы об удостоверении доверенностей. Однако, внеся соответствующие изменения в процессуальное законодательство, законодатель "забыл" об актах, содержащих нормы материального права. Так, пункт 4 ст. 185 ГК РФ по-прежнему предусматривает удостоверение некоторых видов доверенностей жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства доверителя. Этим же субъектом согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" (в ред. от 1 июля 2011 г.) <3> должна удостоверяться подпись на заявлении о рождении ребенка. Думается, что данные нормы также нуждаются в приведении в соответствие с существующим положением дел в сфере управления и обслуживания жилой недвижимости.
--------------------------------
<1> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 14 июня 2011 г.) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2011. N 25. Ст. 3533.
<2> Ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР.
<3> СЗ РФ. 1997. N 47. Ст. 5340; 2011. N 27. Ст. 3880.
Оплата выполненных работ и оказанных услуг, в том числе коммунальных услуг, является основной обязанностью контрагента организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (собственников помещений в многоквартирном доме, жилищного кооператива, товарищества собственников жилья). Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. На практике стороны договора управления многоквартирным домом нередко используют возможность установления иного срока внесения платы: "Оплата по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги производится заказчиком не позднее 20 (двадцатого) числа месяца следующего за расчетным, по единой квитанции в пунктах приема коммунальных платежей АБ "Кузнецкбизнесбанк" <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 3.2 Договора управления многоквартирным домом ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" // Архив ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" г. Новокузнецк.
Расчет платы за коммунальные услуги производится по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций исходя из нормативов потребления или из показаний коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета. Наличие последних возлагает на собственников помещений дополнительные обязанности, связанные с использованием названных приборов в целях учета коммунальных ресурсов, обеспечением сохранности пломб на них и допуска в занимаемое помещение в согласованное время представителей исполнителя для снятия показаний <1>.
--------------------------------
<1> Подпункты "в", "г", "е" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (подп. "в", "г", "ж" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более пяти полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение в порядке, предусмотренном разделом VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. Необходимыми условиями для реализации указанного права являются, во-первых, отсутствие в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, во-вторых, предоставление исполнителю заявления и документов, подтверждающих продолжительность периода отсутствия, в течение месяца после окончания такого периода (п. 55, 56 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов предусматривают право потребителя на перерасчет платы за коммунальную услугу по водоотведению (п. 87), а также возможность подачи заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия (п. 92).
Следующей обязанностью заказчика является информирование исполнителя о следующих обстоятельствах:
обнаруженных неисправностях (авариях) внутриквартирного оборудования, коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета (немедленно);
пожарах, авариях на внутридомовых инженерных системах, об иных нарушениях, возникающих при использовании коммунальных ресурсов (немедленно);
изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты (не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений) <1>.
--------------------------------
<1> Подпункты "а", "б", "ж" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. В новых Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов срок уведомления исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в жилом помещении, в случае если помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, сокращен до пяти дней со дня произошедших изменений (подп. "а", "б", "з" п. 34).
Собственник помещения обязан допускать в заранее согласованное время с исполнителем в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий - в любое время <1>. При этом заказчик наделен правом требовать предъявления уполномоченным представителем исполнителя документов, подтверждающих его полномочия, при осмотре технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнении необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий в жилом помещении, а также при снятии показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета.
--------------------------------
<1> Подпункт "д" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, подп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Помимо положительных обязанностей действующие нормативные правовые акты закрепляют за собственниками помещений в многоквартирном доме ряд отрицательных обязанностей. Так, в соответствии с п. 53 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам потребителю запрещается:
а) использовать бытовые машины (приборы, оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем;
б) производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
в) самовольно присоединяться к внутридомовым инженерным системам или присоединяться к ним в обход коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом или жилой дом либо в технический паспорт жилого помещения;
г) самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения;
д) самовольно нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение.
Пункт 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов дополняет этот перечень запретом осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в многоквартирном доме будет поддерживаться температура воздуха ниже 12°C.
Анализ содержания исследуемого договора показал, что в нем не нашла отражения идея "профессионального управления многоквартирными домами". Основные обязанности управляющей организации сведены законодателем к фактическим действиям, что не соответствует задаче, поставленной в программных документах реформы ЖКХ, - способствовать разделению функций управляющих и подрядных организаций. По мнению автора, основная обязанность управляющего должна состоять в организации обслуживания многоквартирного дома, включая обеспечение предоставления коммунальных услуг проживающим в нем гражданам.
4.2. Ответственность сторон за нарушение обязательства,
возникшего из договора управления многоквартирным домом
4.2.1. Ответственность исполнителя
Статья 162 ЖК РФ, посвященная правовому регулированию договора управления многоквартирным домом, оставляет без внимания вопрос об ответственности его сторон. Поскольку под договорной ответственностью принято понимать "санкцию за нарушение договорного обязательства" <1>, то правовое регулирование вопросов ответственности находится в прямой зависимости от отраслевой принадлежности конкретного обязательства. Гражданско-правовая природа обязательства, возникающего из договора управления многоквартирным домом, предопределяет применение к вопросам ответственности его участников норм гражданского права. Таким образом, общие положения об основании, условиях и размере ответственности за нарушения гражданско-правовых обязательств распространяют свое действие и на правоотношения, вытекающие из договора управления многоквартирным домом.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учеб. В 3 т. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2006. Т. 1. С. 651.
В соответствии с господствующей в цивилистической литературе позицией основанием гражданско-правовой ответственности является правонарушение, соответствующее четырем условиям: наличие вреда, противоправности поведения, причинной связи между ними, вины <1>. При этом среди названных условий выделяют условия необходимые (обязательные) и факультативные <2>. Противоправность допущенного нарушения субъективного гражданского права (неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства) относится к числу необходимых условий гражданско-правовой ответственности. Наличие негативных последствий в имущественной сфере лица, чьи права нарушены (вреда), и причинная связь между нарушением и наступившими негативными последствиями приобретают характер необходимых условий договорной ответственности лишь тогда, когда речь идет о применении такой формы ответственности, как возмещение убытков. В случае применения иных форм гражданско-правовой ответственности наличие названных условий приобретает факультативный характер. Как общее правило, необходимым условием для привлечения должника к ответственности за нарушение обязательства является вина должника. Однако это общее правило знает ряд установленных законом исключений, одним из которых является ответственность за нарушение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности.
--------------------------------
<1> См., напр.: Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М., 1970. С. 9. В.П. Грибанов наряду с названными выделяет пятое условие - наличие прав и обязанностей, нарушение которых влечет за собой возложение на их нарушителя гражданско-правовой ответственности (Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 317 - 319).
<2> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 710, 711.
Поскольку обязательство управляющей организации по договору управления многоквартирным домом связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности, ее ответственность строится на началах риска и наступает независимо от наличия вины. Единственным обстоятельством, которое может служить основанием освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение своих обязательств, по общему правилу является невозможность их исполнения, наступившая вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Понятие "непреодолимая сила" определяется как чрезвычайные и непреодолимые при данных условиях обстоятельства. К таким обстоятельствам относят различные исключительные и объективно непреодолимые (в соответствующей ситуации) события и явления: наводнение, землетрясение, снежные завалы и иные подобные природные катаклизмы, военные действия, эпидемии и т.п. Напротив, не могут рассматриваться в качестве непреодолимой силы обстоятельства, не обладающие признаками исключительности и объективной непредотвратимости при данных условиях, к примеру, отсутствие денежных средств для оплаты товаров при наличии дебиторской задолженности, нарушение контрагентами договорных обязательств по поставке сырья, материалов, комплектующих изделий и т.п. <1>. Бремя доказывания наличия данных обстоятельств лежит на управляющей организации.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 752.
Вместе с тем правило о наступлении ответственности предпринимателя независимо от вины в силу своей диспозитивности может быть изменено договором. Эту возможность нередко используют управляющие организации, включая в предлагаемые к заключению договоры управления многоквартирным домом вину в качестве условия своей ответственности. При этом используются следующие формулировки: "Управляющая компания отвечает за ущерб, причиненный собственникам ее виновными действиями" <1>; "Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба и убытков, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников" <2>.
--------------------------------
<1> Пункт 5.3 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С. 79; п. 5.3 Договора управления многоквартирным домом ООО "Домовик-С" // Архив ООО "Домовик-С" г. Новокузнецк.
<2> Пункт 17 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управляющая компания г. Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
Кроме того, при заключении договора управления многоквартирным домом стороны нередко предусматривают дополнительные основания освобождения должника от ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. На практике в число таких оснований обычно попадают следующие: изменения в действующем законодательстве, делающие невозможным выполнение обязательств <1>; истечение нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома <2>; недостаток средств в фонде содержания или в фонде ремонта <3>; аварии инженерных сетей или иного оборудования, произошедшие не по вине управляющей организации <4>; исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых без учета предложений управляющей организации, а также отсутствие необходимых решений общего собрания о ремонте общего имущества многоквартирного дома, несмотря на информирование со стороны управляющей организации <5>.
--------------------------------
<1> Пункт 5.2 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С. 79; п. 5.2 Договора управления многоквартирным домом ООО "Домовик-С" // Архив ООО "Домовик-С" г. Новокузнецк.
<2> Пункт 21 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управляющая компания г. Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
<3> Пункт 5.4 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С. 79; п. 5.5 Договора управления многоквартирным домом ООО "Домовик-С" // Архив ООО "Домовик-С" г. Новокузнецк.
<4> Пункт 4.4 Договора управления многоквартирным домом ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" // Архив ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" г. Новокузнецк.
<5> Пункт 4.2 примерного договора управления многоквартирным домом, утв. распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга N 14-р от 27 февраля 2007 г. // http:// ivo.ru/ index.php?option= com_content&task= view&id= 32&Itemid=12 (дата обращения: 10.10.2009).
Вместе с тем договорная свобода не является безграничной <1>. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При заключении договора управления многоквартирным домом непосредственно с собственниками помещений отношения, возникающие на его основе, в большинстве случаев подпадут под действие законодательства о защите прав потребителей. Такой вывод следует из сопоставления субъектного состава рассматриваемого договора с положениями Закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" и ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>. Как следует из текста Закона "О защите прав потребителей", он регулирует отношения между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли, с одной стороны, и организацией (индивидуальным предпринимателем), производящей товары для реализации потребителям (изготовителем), реализующей товары потребителям по договору купли-продажи (продавцом), выполняющей работы и оказывающей услуги потребителям по возмездному договору (исполнителем), с другой стороны.
--------------------------------
<1> См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2003. С. 249.
<2> В ред. от 9 апреля 2009 г. // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411; 2009. N 15. Ст. 1778.
Таким образом, если договор управления многоквартирным домом заключен между собственником-гражданином и организацией, управляющей многоквартирным домом, и приобретение собственником услуг не связано с его предпринимательской деятельностью, на отношения между собственником и управляющей организацией распространяется действие законодательства о защите прав потребителей. Этот вывод подтверждается материалами судебно-арбитражной практики <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2007 г. по делу N А26-3011/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 августа 2007 г. N Ф08-5431/2007-2073А по делу N А32-28626/2006-14/599-100АЖ // СПС "КонсультантПлюс".
Согласно ч. 4 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Эта норма, по сути, является повторением правила, содержащегося в ч. 3 ст. 401 ГК РФ, однако отличается по характеру воздействия на регулируемые отношения: ее содержание не может быть изменено соглашением сторон.
Таким образом, в случаях, когда контрагентом управляющей организации является гражданин, заказывающий услуги для личных (семейных) нужд, вина управляющей организации не является необходимым условием для применения к ней мер ответственности, а основанием освобождения от ответственности является действие непреодолимой силы. Данные правила не могут быть изменены договором, поскольку согласно п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.