Способы приобретения права собственности на недвижимости и способы оглашений

I. Понятие о способах приобретения права собственности и их виды

Право собственности не иначе возникает, как способом, определенным в законе (ст. 699). Такой способ называется титулом.

1. До сих пор еще не оставлено деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные.

Если право собственности на какую-либо вещь переходит от одного собственника к другому, то это – производный способ (титул) приобретения права собственности. Если же право собственности на какую-либо вещь возникает в гражданском обороте впервые или таким образом, что прежнее право собственности считается уже не существующим, то такое приобретение есть способ (титул) первоначальный. Юридическое различие между производным и первоначальным способом существенно. При первом – право собственности несет с собой новому собственнику обременения, лежащие на собственности; при втором – право собственности свободно от них. Поэтому первый способ можно назвать преемством в праве собственности. Наш т. X. ч. 1 (в ст. 420) различает оба способа приобретения права собственности: «Кто быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть… или кому власть сия от первого ее приобретателя дошла непосредственно, или чрез последующие законные передачи и укрепления: тот имеет на сие имущество право собственности».

2. Гораздо существеннее, однако, различие в способах приобретения права собственности на недвижимости и движимости.

Было уже выяснено (§ 9 II), что деление имуществ на недвижимые и движимые имеет в современном гражданском обороте большое значение. Это значение сказывается также в способах приобретения тех и других имуществ. Недвижимые имущества требуют для своего приобретения укрепления. Без этого и самый гражданский оборот не имел бы твердости. отсюда приобретение недвижимых имуществ тесно связано с крепостными актами (II).

II. Крепостные акты

1. По общему правилу, недвижимость не может быть приобретена иначе, как по крепостному акту[см. сноску 60].

Эти акты различны: купчая крепость, дарственная запись, рядная и отдельная запись, раздельный акт, мировая сделка об уступке права собственности на недвижимость и др. (ст. 158 Нот. Пол.), данная (ст. 1165 У. Г. С.). Перечисление крепостных актов показывает, что совершение крепостного акта предполагает какое-либо юридическое основание приобретения права собственности на недвижимость, напр., продажу, мену, дарение и т.д. У нас невозможно поэтому абстрактное приобретение права собственности: одного простого соглашения, как напр., в Германии[см. сноску 61], заявленного вотчинному учреждению, недостаточно. Самый порядок приобретения права собственности на недвижимость по крепостному акту следующий. Акт пишется у млад­шего нотариуса и заносится в актовые книги (§ 13 I 3). Далее, выпись из актовой книги представляется старшему нотариусу того судебного округа, где имущество находится, в годовой со дня совершения акта срок, лично или сторонами, или, по поручению их, одним из местных нотариусов того города, в котором находится нотариальный архив, или через поверенного, или выписи могут быть пересылаемы по почте (ст. 161 Нот. Полож.). Старший нотариус, удостоверившись в подлинности выписи, в законности акта и принадлежности имущества отчуждающей его стороне и взыскав следующие в казну пошлины, делает на выписи надпись об утверждении акта, приобщает выпись к крепостной книге и отмечает о том в реестре крепостных дел (ст. 169 в ред. 1911 г.). В момент окончания утверждения акта (внесения отметки в крепостной реестр) право собственности переходит к приобретателю. Спорный вопрос о том, необходим ли еще для приобретения права собственности ввод во владение, ныне новым законом о местном суде решен отрицательно. Ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя[см. сноску 62].

2. Таким образом, право собственности на недвижимость приобретается по крепостному акту в последний момент утверждения его старшим нотариусом, а не вводом во владение.

Но это не значит, что нотариальный акт о приобретении права собственности на недвижимость до утверждения его старшим нотариусом лишен юридического значения. Сенат правильно признает за нотариальным актом значение договорного элемента; поэтому стороны не имеют права, напр., при купле-продаже, произвольно отказываться от нее и, в частности, от перенесения права собственности на покупщика (86/96, 99/43, против Шершеневич).

III. Давность владения

Право собственности на недвижимость может быть, однако, в виде исключения приобретаемо и без совершения крепостного акта, именно давностью владения (приобретательная давность)[см. сноску 63]. В современном гражданском праве давность владения почти не играет никакой роли в отношении вещей недвижимых. Это объясняется тем, что современное гражданское законодательство, в видах устойчивости оборота, приобретение права собственности на недвижимость бесповоротно связывает с записью в вотчинных книгах. Поэтому в тех законодательствах, в которых нет таких книг, как напр., в нашем, давность владения на недвижимости еще играет выдающуюся роль. Большая часть судебных споров, наиболее продолжительных и запутанных в области вещного права, относится на долю приобретательной давности. Правда, эти споры в значительной мере вызываются своеобразной организацией приобретательной давности по нашему праву. Так, в противоположность римскому праву, у нас не требуется ни того, чтобы владение было основано на каком-либо, хотя бы и неправильном способе (титуле) приобретения права собственности, ни того, чтобы владение возникло у лица добросовестно. Поэтому всякое владение, даже незаконное (подложное, насильственное или самовольное) и недобросовестное, по истечении десяти лет спокойного, бесспорного и непрерывного обладания вещью как своею собственной («в виде собственности»), превращается у нас в право собственности. В этом отношении, по сравнению с русским правом, весьма выгодно отличается общегерманское уложение, которое требует добросовестности не только в начале владения вещью, но и в течение всего срока давности. Например, если лицо А владеет вещью в течение пяти лет, а на шестой год узнает, что эта вещь чужая, то это знание прерывает дальнейшее течение давности. Напротив, по русскому праву то же лицо А может владеть вещью во все время давности, будучи уверено, что вещь – чужая, что оно ее насильно захватило и, тем не менее, давность течет, и такое лицо приобретет право собственности. Поэтому Проект гражданского уложения правильно требует добросовестности для осуществления десятилетней давности, но, вместе с тем, он допускает, однако, недобросовестное приобретение в случае двадцатилетнего владения вещью (ст. 909).

1. Для того, чтобы владение вещью, в частности недвижимостью, превратилось в право собственности наш закон требует соблюдения пяти условий:

1) Необходимо, чтобы владение было в виде собст­венности (ст. 533; неправильно ст. 560: «на праве собственности»), т.е. необходимо владение с намерением обладать вещью как своей, не признавая ее хозяина. В глазах третьих лиц владелец должен выступать как хозяин вещи. Поэтому арендатор, сколько бы лет он ни владел вещью, не приобретет ее по давности. Поэтому же и надельную землю до прекращения выкупной операции, получения данной, нельзя было приобретать по давности, так как крестьяне пользовались этой землей, не владея ею в виде собственности (91/80, 89/122). 2) Владение должно быть спокойным и бесспорным (ст. 553 и 557). При этом закон поставляет, что владение становится спорным тогда, когда против владельца поступили в судебные места[см. сноску 64] исковые прошения посторонних лиц (ст. 559). Вопреки закону Сенат разъяснил, однако, что владение становится спорным и в том случае, когда сам владелец вчинит иск против постороннего лица (79/358, 82/25). Впрочем, иск владельца о нарушенном владении не делает его владения спорным, если судья восстановит нарушенное владение (73/113). Таким образом, закон и сенатская практика определяют понятие бесспорности, но они не говорят, что следует понимать под «спокойным владением». Большинство цивилистов отождествляет поэтому спокойствие владения с бесспорностью. Напротив, другие цивилисты (Боровиковский, Анненков и Васьковский) понимают под спокойствием фактическую ненарушимость владения, в противоположность юридической, – бесспорности. При молчании закона едва ли возможно положительно решить данный вопрос. 3) Владение должно быть непрерывным (ст. 533 и 567). Нарушение владения, устраненное судом, не прерывает течения давности (78/113, см. выше), но зато Сенат, на основании ст. 567, постановил, что распоряжение собственника своим недвижимым имуществом посредством документов (документальное распоряжение) прерывает давность владения, хотя бы это распоряжение было неизвестно фактическому владельцу, не сталкивалось с его владением, не препятствовало ему ни в чем и выливалось лишь в форме непосредственных отношений собственника к имению (06/42)[см. сноску 65]. Этим решением Сенат вносит большое новшество в институт давности владения по русскому праву. Если, напр., собственник заложит свое имение, то этим самым он прервет давность владения[см. сноску 66]. Напротив, платеж со стороны собственника повинностей, лежащих на земле, Сенат хотя считает одним из существенных проявлений права собственности (88/42), но в то же время не признает за таким платежом значения, поглощающего все прочие признаки давностного владения настолько, чтобы они потеряли всякую силу. Поэтому в случае платежа повинностей собственником владелец не лишен возможности доказывать, что его владение соответствует требованиям закона о давности (96/31); в частности, суд вправе отвергнуть ссылку собственника и на платеж им выкупных платежей (97/36). Наконец, следует отметить, что преемник продолжает пользоваться имуществом в лице своего предшественника путем наследства или иного способа передачи имущества от одного лица другому (80/41, 81/154). Преемство владения не может быть, однако, основано исключительно на приобретении имущества с публичного торга (91/68). 4) Владение должно быть обладанием таких имуществ, которые могут быть по закону приобретаемы по давности. Не могут быть приобретаемы по давности дворцовые имущества, именуемые Государевыми (ст. 5621, 412), межи генерального межевания (ст. 563), заповедные имущества (ст. 564) и вообще вещи, изъятые из гражданского оборота. Кроме того, не подлежат давности, согласно сенатской практике: площадь земли, отчужденная под железную дорогу (04/100), городские бечевники и набережные (88/43), городские площади, улицы и переулки (92/25). Напротив, церковные земли (02/2, иначе 93/2), городские выгонные земли (02/106), войсковые и юртовые земли казачьего войска (О. С. 08/43, иначе 94/54) подлежат давности[см. сноску 67]. 5) Срок давности – десять лет (ст. 565).

2. Соблюдение всех вышеуказанных условий приобретения собственности по давности, согласно разъяснению Сената (06/38)[см. сноску 68], ведет само по себе к приобретению права собственности.

Но для того, чтобы владелец получил документ для распоряжения приобретенной по давности недвижимостью, ему необходимо укрепить право собственности и получить крепостной акт (72/792, 91/9 4 и ст. 1424 Уст. гр. суд.)[см. сноску 69].