Эссе. ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің жағдайы және даму перспиктивалары.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та туындауда.
Ипотекалық кредит беру - тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиiмдi тәсілдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс кешенiнiң - өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық кредит берудi кең қолдануға жәрдемдесетiн экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң мүдделерiн үйлестiруге мүмкiндiк бередi.
Азаматтарға ипотекалық кредиттер берудi екiншi деңгейдегі банктер 1998 жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық кредиттер бойынша сыйақының бастапқы ставкасы жылына 20%, бастапқы жарна мөлшерi 40-50%-ке жуықты құрады, кредит 5-10 жылдан аспайтын мерзiмге берiлдi.
Елдегі ипотекалық кредит берудiң дамуымен ипотекалық кредит берудiң негізгi өлшемдерi азаю жағына қарай өзгерiстерге ұшырады. Мәселен, 2003 жылдан бастап екiншi деңгейдегi банктердегi сыйақы ставкалары жылына шамамен 12-15%-тi құрайды, бастапқы жарна мөлшерi жылына 15-20%-ке дейiн төмендедi, кредит беру мерзiмi орта есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық кредит беру жүйесiнiң осындай дамуы кезiнiң өзiнде қызметтер көрсетудiң бұл түрi Қазақстан Республикасы азаматтарының аз санатына ғана қолжетiмдi болды. Негiзгi себептердiң бiрi халықта сыйақы төлеу мен бастапқы жарна үшін жеткiлiктi қаражаттың жоқтығы болып табылады. Осыған байланысты "Қазақстандық ипотекалық компания" ЖАҚ (бұдан әрi - ҚИК) құрылды. Қазiргi кезде ҚИК-тiң жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгенi құрайды. Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық кредиттер беру көлемiн ұлғайту үшін ипотекалық кредиттер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен екiншi деңгейдегі банктердi қайта қаржыландыру ҚИК қызметiнiң мақсаты болып табылады.
ҚИК-тің қатысуымен ипотекалық кредит беру жүйесiнде 8 банк және банктiк операциялардың жекелеген түрлерiн жүзеге асыратын 2 ұйым жұмыс iстейдi. ҚИК-тiң бағдарламасы бойынша ипотекалық кредиттер беру жөнiндегi өз қызметiн жүзеге асыратын "Каспий", "Астана-Қаржы" банкi, "ЦентрКредит" банкi, "АСҚ", "БТА-Ипотека" банкi, Нұрбанк, Қазақстанның Наурыз Банкi, ТехакаБанк, Альянс Банкi, Цеснабанк сияқты екiншi деңгейдегi банктер мен қаржы ұйымдары ҚИК-тiң серiктестерi болып табылады. Бұдан басқа, екiншi деңгейдегi банктердiң бiрқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық кредит берудi дербес жүзеге асырады.
Мемлекеттің үлесі бар үш қазақстандық банк – «БТА Банкі» АҚ, «Альянс Банкі» АҚ, «Темірбанк» АҚ және «БТА Ипотека» Ипотекалық ұйымы» АҚ – ипотекалық несиелеу нарығында жұмыс жүргізудің бірыңғай стандарттарын қабылдауға келіскен. Осы стандарттарды жасау қажеттілігі Қазақстанның ипотекалық несиелеу нарығындағы бірқатар объективті мәселелерімен айқындалды. Олардың бастылары – несие алушылардың төлеу қабілеттілігінің төмендігі және қазақстандық банктердің несиелік портфелдері сапасының ары қарайғы нашарлауы.
Бұл негативті тенденцияларды жеңу мақсатында және қазіргі проблемаларды шешу үшін бірыңғай кешенді тәсілді қолдану қажеттігін түсіне отырып, мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер несие алушылардың кең тобына арналған жүйелі шешімдердің үш пакетін жасап шығарды.
Бірінші пакет әлеуметтік жағынан қорғалмаған, ипотекаға сатып алған жалғыз тұрғын үйі бар несие алушыларға арналған. Несие алушылардың бұл тобына ипотекалық заемды қайта құрылымдау механизмі ұсынылатын болады. Бұған ағымдағы ай сайынғы төлемнің 10%-ға уақытша азаюы және екі жылдық жеңілдік мерзімі кіреді.
Екінші пакетке ипотекаға сатып алынған тұрғын үйді жалға беру механизмі енгізілген. Бұл пакет, объективті себептермен, ағымдағы ай сайынғы төлемдердің 50 пайызынан астам сомасын төлей алмайтын несие алушылар тобына ұсынылады. Осы механизмді іске асыру несие алушылардан тұрғын үйді ағымдағы нарық бағасымен сатып алып, ары қарай 2 жыл бойы жалға беруді көздейді. Осылай несие алушылардың бұл тобы тиімді шарттарда өз үйінде ары қарай тұра беру мүмкіндігін алады, ал ай сайынғы жалдау төлемі қазіргі несие өтемдерінің 50%-нан аспайды. 2 жыл өткеннен кейін несие алушы үйді қайта сатып алу құқығына ие болады. Ал тұрғын үй бағасы клиенттің банк алдындағы қалған берешегіне теңеледі.
Үшінші пакет үстемақы мөлшерл азайту мүмкіндігі мен несие леу мерзімі 3 ж ұзартуды қарастырады. Әрбір жағдай б шешім жеке қаб.
Қазақстандық ипотекалық несиелеу нарығындағы проблемалар әлемдік қаржы дағдарысының қазақстандық экономикаға ықпалы ретінде 2007 ж күзінде басталды. Ипотекалық несиелеу көлемінің, бір жағынан, өтімділік дефицитімен, ал екіншіден қазақстандық банктердің несие саясатын қатаңдатуы, сондай-ақ халықтың кіріс деңгейінің төмендеу себептерінен қысқарды. Салдарында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында коллапсқа әкелді.
Ипотекалық нарықтағы дағдарыс белгілеріне нақты қарсылық ретінде ипотекалық заемдарды қайта қаржыландырудың мемлекеттік бағдарламасы болды. Ол 2009 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасымен «Самұрық-Қазына» Ұлттық әл-ауқат қоры» АҚ және бірқатар қазақстандық банктер арқылы жүзеге асырылды. Бұл мақсаттарға мемлекет 120 млрд. теңге бөліп, бұлар еліміздің 8 коммерциялық банкі арасында бөлінді.
Осы бағдарлама аясында 15,3 мыңға жуық несие қайта қаржыланып, олардың үстемақы мөлшерлемелері 4,5 пайызға азайды. Бұл бағдарламаны жүзеге асыру арқылы несие алушылардың қарыздық жүктемесі, орташа есеппен, 17 пайызға жеңілдеді. Сонымен бірге, бағдарламаға қатысқан банктер қайтарылатын қаражат есебінен 15 жыл ішінде жаңа несие беру мүмкіндігін алды. Сондай-ақ, 2009 жылдың нәтижелері бойынша Альянс Банкі, БТА Банкі, БТА Ипотека және Темірбанк 13 мыңға жуық төлемдер бойынша мерзімді ұзартып, ал кешірілген өсімпұл сомасы 32,5 млрд. теңге құрады.