Глава 1. Социальный наем жилых помещений
1. Понятие договора социального найма и основания предоставления жилых помещений. Договор социального найма жилого помещения – это договор по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного или муниципального жилищного фонда – действующие от его имени уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления либо управомоченное ими лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Нанимателями являются так называемые малоимущие граждане или граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Малоимущими граждане признаются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности гражданина и членов его семьи, которое подлежит налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ). В соответствии с ч. 3 ст.13 ЖК РФ установление порядка определения размера такого дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими и предоставления им жилых помещений из муниципального жилищного фонда отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В Воронежской области этот вопрос решен на основании закона от 30 ноября 2005 г. «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в Воронежской области», в соответствии с которым в целях признания граждан малоимущими учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи, одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению, если их денежная оценка не превышает установленного размера.
В данной связи предусматриваются следующие основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, к таким гражданам относятся лица (ст. 51 ЖК РФ):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи такого нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, определенной органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Решением Воронежской городской Думы от 7 июля 2005 г. утверждена учетная норма площади жилого помещения, которая составляет 11 м2 общей площади жилого помещения на одного человека;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи такого нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним невозможно, и не имеющими иного жилого помещения (перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти).
К числу нуждающихся в жилых помещениях законодательство может относить иные категории граждан, признанных таковыми федеральными законами, Указами Президента РФ или законами субъектов Российской Федерации. Им может предоставляться жилое помещение, находящегося в государственном жилищном фонде Российской Федерации или ее субъектов, а из муниципального жилищного фонда – только при наличии дополнительно предусмотренных законом условий (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК РФ). При этом могут быть установлены иные учетные нормы жилой площади.
Так, постановлением администрации Воронежской области от 7 августа 2006 г. утверждено Положение о порядке оказания мер социальной поддержки, в соответствии с которым ветеранам, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий и поставленных на учет до 1 января 2005 г. за счет средств федерального бюджета (в виде субвенций) могут предоставляться жилые помещения по договору социального найма по нормам, установленным законом Воронежской области.
Жилые помещения предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся органом местного самоуправления на основании личных заявлений, поданных по месту своего жительства либо через многофункциональный центр. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Органом, осуществляющим принятие граждан на учет, могут быть самостоятельно запрошены документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, если такие документы не были представлены заявителем.
Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных документов не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня их представления. Орган, осуществляющий принятие граждан на учет, в том числе, через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет гражданину документ, подтверждающий принятие этого решения.
Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается, если:
1) не были представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документы;
2) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос свидетельствовал об отсутствии документа и/или информации, необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если соответствующий документ не был также представлен заявителем;
3) представлены документы, которые не подтверждают право граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении;
4) не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ срок, так как граждане, которые совершили действия по намеренному ухудшению своих жилищных условий, принимаются на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий.
Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано им в судебном порядке.
Граждане снимаются с учета в случае:
1) подачи ими по месту учета соответствующего заявления;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование;
4) получения ими в установленном порядке бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке земельного участка для строительства жилого дома;
6) выявления в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет.
После принятия граждан на учет жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет, за исключением случаев, установленных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, если:
1) имеющиеся у граждан жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания;
2) гражданин страдает тяжелой формой хронического заболевания, предусмотренного п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
Решение о предоставлении жилого помещения, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения с гражданином договора социального найма в срок, установленный этим решением.
2. Предмет договора социального найма жилого помещения.Предметомдоговора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), к которому предъявляются следующие требования:
– изолированность, так как предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ст. 62 ЖК РФ);
– пригодность для постоянного проживания;
– местонахождение в черте соответствующего населенного пункта, в котором гражданин был поставлен на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении;
– благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
– соответствие норме предоставления – минимальному размеру общей площади жилого помещения, установленному органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, а также других факторов (ч.1 и 2 ст. 50 ЖК РФ).
В Воронежской области норма предоставления площади жилого помещения из жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма устанавливается в следующих размерах:
– одиноко проживающим гражданам – не менее 33 м2 общей площади;
– семьям, состоящим из двух человек – не менее 42 м2 общей площади;
– семьям, состоящим из трех и более человек – не менее 18 м2 квадратных метров общей площади на одного члена семьи.
В соответствии с законом Воронежской области от 9 октября 2007 г. «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма» при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма, учитывается площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и/или членами его семьи по договорам социального найма и/или принадлежащих им на праве собственности.
Фактическая норма предоставления обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемости при постановке на учет. Для граждан, состоящих на учете на основании федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации, за исключением малоимущих, законодательством могут быть установлены иные нормы предоставления жилой площади из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (ч. 3 ст. 50 ЖК РФ).
3. Стороны договора социального найма жилого помещения.Наймодателемвсегда выступает публичный собственник жилого помещения либо действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления. Для эксплуатации соответствующего жилищного фонда могут создаваться специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица и наделяться правом заключать договоры найма жилых помещений. Отсюда следует, что в качестве наймодателя может выступать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых присутствует определенный жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.
Изменение собственника жилого помещения (наймодателя), согласно ст. 64 ЖК РФ и ст. 675 ГК РФ не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма, то есть «право следования» нанимателя в данной связи можно считать гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.
Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилого помещения, а также члены его семьи (ст. 69 ЖК РФ).
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:
1) супруг нанимателя, дети и родители нанимателя;
2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство;
3) иные лица, признанные членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Порядок вселения таких лиц определен ст. 70 ЖК РФ. Для вселения нанимателем супруга, детей и родителей требуется письменное согласие проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе, временно отсутствующих, но при этом не требуется согласия наймодателя. Для вселения других граждан в качестве членов семьи наниматель должен получить согласие от наймодателя в письменной форме.
Наймодатель может запретить вселение, если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи в этом случае составит менее учетной нормы. Это правило не распространяется на случаи вселения супруга, детей и родителей (ст. 50 ЖК РФ).
4. Содержание договора социального найма.Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда с неопределенным сроком действия. Содержание договора определяется на основании Типового договора, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 215 (ст. 63 ЖК РФ).
Пользование жилым помещением осуществляется в строгом соответствии с ЖК РФ и договором социального найма данного жилого помещения.
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 65 ЖК РФ).
По договору социального найма наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
1) вселять в занимаемое жилое помещение других лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временным жильцам на срок не более шести месяцев подряд;
4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, его участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены законодательством;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать его надлежащее состояние;
4) проводить текущий ремонт;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Данные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут быть наделены дополнительными правами и обязанностями, предусмотренными жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Субъекты данного вида жилищных правоотношений несут юридическую ответственность за нарушение своих обязанностей. Согласно ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и/или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением этих обязанностей.
Наниматель жилого помещения, не выполняющий должным образом свои обязанности, также несет юридическую ответственность в установленном законом и договором порядке (ст. 68 ЖК РФ).
5. Изменение, прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения.Изменение договора, то есть его фактическое перезаключение возможно при изменении субъектного состава со стороны нанимателя, а именно, если:
– граждане, проживающие в одной квартире на основании отдельных договоров, объединились в одну семью;
– дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя потребует признания себя нанимателем вместо первоначального нанимателя;
– прежний наниматель умер.
Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя может происходить путем добровольного выполнения нанимателем этого требования. В ряде случаев речь идет о расторжении договора в качестве последствия нарушения нанимателем и/или членами его семьи условий договора (ч. 4 ст.83 ЖК РФ), в результате которого этим гражданам грозит выселение. При отказе от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в случае утраты (разрушения) жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
По общему правилу гражданского законодательства, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с согласия в письменной форме проживающих совместно с нинимателем членов его семьи или в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства со дня их выезда, если иное не предусмотрено законодательством (ч. 1 – 3, 5 ст. 83 ЖК РФ).
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя производится в судебном порядке в случаях (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ):
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и /или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению.
В судебном порядке также производится выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. ЖК РФ устанавливает три вида выселения:
1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, если жилое помещение (ст. 85 ЖК РФ):
– находится в доме, который подлежит сносу;
– подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено или расположен многоквартирный дом, в котором оно находится;
– подлежит переводу в нежилое помещение;
– признано непригодным для проживания;
– в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму его предоставления;
– подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;
2) с предоставлением другого (возможно, менее благоустроенного) жилого помещения по договору социального найма, если наниматель и члены его семьи в течение более чем шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер предоставляемого жилого помещения в этом случае соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие – не менее 6 м2 ;
3) без предоставления какого-либо жилого помещения, если:
– наниматель и/или члены его семьи использовали жилое помещение не по назначению, систематически нарушали права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращались с жилым помещением, допуская его разрушение. В этом случае наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя о необходимости устранить имеющиеся нарушения и назначить разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и/или члены его семьи не совершат необходимые действия, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц должны быть выселены в судебном порядке;
– граждане лишены родительских прав, и их совместное проживание с детьми признано судом невозможным.