Глава 2. Коммерческий наем жилых помещений
1. Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения. «Коммерческий наем» является доктринальным понятием, отсутствующим в законодательстве и представляет собой обычный гражданско-правовой договор найма, который заключается по общим правилам и содержит в себе те существенные условия, определенные соглашением сторон.
В соответствии с ГК РФ договор найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для непосредственного проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Он должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ), которая позволяет включать в договор по соглашению сторон любые условия (в том числе, случайные), но не противоречащие закону.
В качестве наймодателя выступает сам собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. При этом жилое помещение может относиться к любому жилищному фонду, но относится преимущественно к частному, так как наймодатель выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.
В качестве нанимателя, как правило, выступает один гражданин, но члены семьи, проживающие вместе с ним, должны быть упомянуты в договоре. При этом закон допускает также множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя, в этом случае граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены его семьи. Но, заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать вместе с ним жилом помещении, даже если эти лица не связаны с ним родственными или брачными отношениями. Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ). В связи с этим необходимо включать в договор перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем, и вселение других граждан должно происходить с согласия наймодателя (ст. 679 ГК РФ) и других проживающих в данном жилом помещении лиц.
2. Предмет и содержание договора коммерческого найма. Предметом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, при этом какие-либо нормы жилой площади здесь не действуют и размер жилого помещения определяется только соглашением сторон.
Закон также не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора, в отличие от предмета договора социального найма. Стороны, заключающие договор самостоятельно решают, соответствует ли жилое помещение их потребностям и финансовым возможностям. Немногочисленные требования к качеству предмета, включают в себя свойства изолированности и пригодности для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть вспомогательные или подсобные помещения, однако при найме квартиры, дома, части дома они используются, также как и общее имущество в многоквартирном доме.
Договор коммерческого найма может заключаться на срок до одного года (краткосрочный договор), или на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится жилое помещение; обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества (ст. 676 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).
Наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Размер платы по договору устанавливается исключительно соглашением сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ), и, как правило, превышает размер платы за жилое помещение, предоставленное по договорам социального найма или найма специализированного жилого помещения. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Права нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан определяются соглашением сторон. Однако указанные лица всегда приобретают право владения и пользования жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им. А именно: с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на определенный срок. Допускается вселение нанимателем других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов также с согласия наймодателя.
В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК РФ допускается замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан с согласия наймодателя. В случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК РФ сохраняются, и нанимателем становится одно из совместно проживавших с ним лиц, либо все они становятся сонанимателями. Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случае перехода права собственности на занимаемое жилое помещение (ст. 675 ГК РФ).
По соглашению стороны договора коммерческого найма могут изменить любые условия, если при этом не произойдет нарушения каких-либо норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон по договору коммерческого найма регулируются исключительно в соответствии с принципом свободы договора на диспозитивных началах.
3. Прекращение и расторжение договора коммерческого найма. Договорные обязательства коммерческого найма носят срочный характер и прекращаются по истечении срока договора или в любое время по соглашению сторон.
По истечении срока действия договора коммерческого найма за нанимателем остается право на его перезаключение. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК РФ), то есть не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях, либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в срок не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности может повлечь за собой следующее последствие: прежний договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Договор коммерческого найма может расторгаться в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора.
Однако если решение о прекращении договора в одностороннем порядке принято нанимателем, он обязан в письменной форме предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода (наемной платы за оставшийся период действия договора).
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут и в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или в случае аварийного состояния жилого помещения (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке при (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ):
1) невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушении или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) использовании жилого помещения нанимателем и другими гражданами не по назначению;
4) нарушении нанимателем или другими гражданами прав и интересов соседей.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие с ним, подлежат выселению на основании решения суда.