Жилых помещений в собственность
1. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения. Сделки с жилыми помещениями связаны с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Именно поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы соответствующее право наших граждан было максимально гарантировано. Как показывает практика, в общем объеме продаваемой в России на сегодняшний день недвижимости, самой распространенной сделкой, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений.
Договор купли-продажи недвижимого имущества выделен законодателем в качестве одного из видов купли-продажи, а продажа и приобретение жилого помещения целесообразно считать разновидностью первого из упомянутых договоров, ввиду наличия в нем определенных специфических признаков.
Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) является продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению этим имуществом. О правообладателе (лице, права которого ограничиваются (обременяются), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки) в записях Единого государственного реестра прав указываются:
– в отношении физического лица – фамилия, имя, отчество; дата, место рождения; гражданство; пол; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность; адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;
– в отношении российского юридического лица – полное наименование; идентификационный номер налогоплательщика; основной государственный регистрационный номер; дата государственной регистрации; наименование органа, осуществившего такую регистрацию; код причины постановки на учет; адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);
– в отношении иностранного юридического лица – полное наименование; страна регистрации (инкорпорации); регистрационный номер; дата регистрации; наименование регистрирующего органа; адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации); при этом документы иностранного юридического лица должны быть представлены на государственном (официальном) языке соответствующего государства с переводом на русский язык и надлежащим образом удостоверены;
– в отношении Российской Федерации – слова «Российская Федерация»;
– в отношении субъекта Российской Федерации – полное наименование субъекта Российской Федерации;
– в отношении муниципального образования – полное наименование муниципального образования (согласно уставу муниципального образования);
– в отношении иностранного государства – полное наименование иностранного государства.
Покупателем может выступать юридическое лицо, но для возникновения жилищного правоотношения целесообразно рассматривать только физических лиц, приобретающих право собственности на жилое помещение.
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью, то есть достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность также приобретается при эмансипации – объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
На основании п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
В настоящее время существенными условия договора купли-продажи жилого помещения являются:
1) предмет договора: в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
По мнению В.В. Витрянского «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества»[12].
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ:
– вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
– адрес (местоположение);
– литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
– этажность объекта; этаж и номера помещений на поэтажном плане;
– площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости;
2) описание земельного участка: согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
В договоре должны быть указаны:
– местоположение участка;
– площадь участка;
– кадастровый номер участка;
– категория земли (целевое назначение);
– разрешенное использование участка;
– обременения участка и ограничения его использования;
3) цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ): при этом возможно указание цены за единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка. При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
4) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права: в этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ); арендаторы (ст. 617 ГК РФ), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).
Все существенные условия должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости, без них договор не считается заключенным и не подлежит регистрации.
Законодатель предъявляет определенные требования к форме договора купли-продажи жилого помещения. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (или иным документом о передаче). Таким образом, передаточный акт подтверждает надлежащее исполнение продавцом одного из основных обязательств (по передаче владения). Передача владения имеет столь существенное значение в контексте исполнения договора купли-продажи, что оплата товара по общему правилу п. 1 ст. 486 ГК РФ должна состояться при передаче («непосредственно до или после передачи»)[13].
На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Государственной регистрацией является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим государственная регистрация, относящаяся в системе юридических фактов к административным актам, является тем обстоятельством, наступление которого необходимо для возникновения правоотношения (п. 2 ст. 8 ГК РФ)[14].
2. Дарение жилых помещений.По смыслу ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилое помещение.
Дарение является договором и всегда требует согласия одаряемого на принятие соответствующего дара. Чаще всего согласие выражается в форме принятия дара. Вместе с тем по общему правилу дарение – это односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют какие-либо обязанности (исключение составляет договор пожертвования).
На практике дарение жилых помещений наиболее часто происходит между близкими родственниками и друзьями. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования. Обещание дарения тоже признается договором и связывает обещавшего обязательством, если оно было сделано в надлежащей форме и содержит ясное выражение намерения совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения указанным лицам.
В соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:
– от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
– работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
– государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
– в отношениях между коммерческими организациями.
В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо отменить дарение, например, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В другом случае даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Помимо дарения ГК РФ предусмотрел пожертвование, которым в соответствии со ст. 582 ГК РФ признается дарение вещи или права в общеполезных целях, которые не должны противоречить функциональному назначению жилого помещения. Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести учет всех операций по его использованию. В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица-жертвователя, по решению суда. Использование пожертвованного жилья не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право жертвователю, его наследникам требовать отмены пожертвования.
Право собственности на жилое помещение, переданное гражданину на основании договора дарения или пожертвования, возникает с момента государственной регистрации права.
3. Договоры ренты жилого помещения.По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (жилого помещения) под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.
Жилое помещение, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или безвозмездно. При передаче под выплату ренты имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, которое также подлежит государственной регистрации в качестве обременения.
Разновидностями договора ренты являются:
– постоянная рента – это установление обязанности выплачивать ренту бессрочно, при этом получателями могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности;
– пожизненная рента – это установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты, которая может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилое помещение под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты;
– договор пожизненного содержания с иждивением – это договор, по которому получатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (лиц).
Размер выплачиваемой постоянной и пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора ренты, а при отсутствии указанной величины не менее установленной законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Для договора пожизненного содержания с иждивением установлен двойной размер этой выплаты, который может быть полностью или частично заменен на материальное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде и уход за получателем ренты. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением прекращаются смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.