Правовая природа правоотношения
1. Многоквартирный дом как объект управления. В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 многоквартирным домом является совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому или в помещения общего пользования в таком доме, содержащая в себе элементы общего имущества собственников жилых помещений.
Многоквартирный дом как сложный (многосоставный) объект недвижимого имущества включает в себя:
1) жилые помещения, которые могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам;
2) нежилые помещения, расположенные на нижних этажах здания, и принадлежащие различным юридическим лицам или гражданам;
3) общее имущество жильцов многоквартирного дома, перечень которого установлен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован положениями раздела I Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491:
– помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки), технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и/или нежилого помещения в доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
– крыши;
– ограждающие несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
– ограждающие ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного жилого и/или нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и/или нежилого помещения;
– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета с элементами озеленения и благоустройства;
– иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом;
– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
– внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей, стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;
– внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана, расположенного на ответвлениях к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и/или групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования, технических устройств на газопроводах, в том числе, регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;
– внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
– внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Состав общего имущества может определяться:
1) собственниками помещений в доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
2) органами государственной власти в целях контроля над содержанием общего имущества;
3) органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
2. Управление многоквартирным домом как вид деятельности.Правоотношения по управлению многоквартирным домом на момент принятия действующего ЖК РФ являлись нововведением для российской правоприменительной практики. Несмотря на то, что в законе им посвящен целый раздел, полноценного понятия «управление многоквартирным домом» в нем не содержится. Только лишь в ч. 2 ст. 192 ЖК РФ указывается, что для управляющих организаций под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение работ и/или оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления. В отношении других способов управления законодатель не уточняет правовую природу и содержание управленческой деятельности.
Анализируя действующее законодательство и правоприменительную практику, необходимо выделить следующие признаки деятельности по управлению многоквартирным домом:
1) объектом управления является исключительно многоквартирный жилой дом или несколько таких домов;
2) субъектом управления является лицо или группа лиц, которые осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения, обеспечивает достижение поставленных целей.
Такими лицами могут быть сами собственники жилых помещений при их непосредственном управлении, а также специально привлеченные или специально созданные для этого организации: управляющие организации, жилищные или иные потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья;
3) целью управления является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме в соответствии со стандартами и правилами, установленными Правительством РФ (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
При этом надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и призвано обеспечивать:
– соблюдение требований к надежности и безопасности объектов недвижимости;
– безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
– доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества;
– соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
– постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг, установленными Правительством РФ;
4) деятельность по управлению многоквартирным домом может осуществляться только на основании лицензии, за исключением случаев осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
5) управление осуществляется на основе единых условий, согласованных собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при этом собственники могут определить эти условия самостоятельно или делегировать свои права по их формированию управомоченному лицу, которое может представлять их интересы при выборе и заключении договоров с управляющими организациями;
6) основанием возникновения отношений по управлению многоквартирным домом является действие (бездействие) собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления, который осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время.
Бездействие собственников жилых помещений также может послужить основанием для возникновения отношений по управлению с управляющей компанией, выигравшей открытый конкурс, объявленный органом местного самоуправления. «Молчаливое согласие» также используется для пролонгации договора управления при истечении его срока при отсутствии у собственников жилых помещений каких-либо претензий к управляющей организации, если право на выбор способа управления ими так и не было реализовано.
Отсюда следует, что управление многоквартирным домом – это целенаправленная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или специально привлеченных для этого организаций, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества, решения вопросов предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
3. Выбор способа управления многоквартирным домом.Собственники всех помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из закрепленных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), которое проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или если принятое ими решение не было реализовано, а также, если до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, не был выбран новый способ управления или принятое решение не было реализовано, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для этого многоквартирного дома.
Информация о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов, она должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам на безвозмездной основе. Информация о результатах открытого конкурса также размещается на этом же сайте не позднее трех дней со дня их определения, после того они также опубликовывается в официальном печатном издании.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения конкурса должен уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме об его результатах и условиях договора управления. После этого собственники обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
Орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом должен созвать собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, если такое решение ранее не было принято.
Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд и обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию для многоквартирного дома, в котором находится это помещение.