Глава 5. Наследование жилых помещений
1. Правовые основы наследования жилых помещений. Наследование жилых помещении регулируется частью третьей ГК РФ, при этом учитываются положения других нормативно-правовых актов: например, гл. 18 ГК РФ, гл. 10 СК РФ, гл. 5 – 6 и др. ЖК РФ, которые регулируют вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу; наследование пая в жилищном кооперативе и т.д.
ЖК РФ, устанавливает определенные требования к жилому помещению, передаваемому по наследству, а именно:
1) нахождение жилого помещения в определенном (преимущественно в частном) жилищном фонде (ст. 19);
2) предназначенность и пригодность жилого помещения для проживания граждан (ст. 15 и 17);
3) ограниченность пределов осуществления правомочий собственника жилого помещения (ст. 30);
4) возможность принудительного отчуждения для государственных и муниципальных нужд (ст. 32), а также принудительного возмездного отчуждения за определенные нарушения правил эксплуатации жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ, ст. 293 ГК РФ).
Жилое помещение может относиться к делимым вещам, если оно состоит из нескольких изолированных комнат. В случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух-трех смежных комнат, и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные, его следует относить к неделимым вещам.
Согласно п. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение, независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя или нет. Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют те наследники, которые проживали в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имели другого жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК РФ).
Если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т.п. (п. 1 ст. 1170 ГК РФ).
Наследники, получившие жилое помещение в общую долевую собственность, вправе разделить его в течение трех лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 1164 ГК РФ).
При разделе имущества наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением доли могут не совпасть с указанными в свидетельстве о праве на наследство долями. В силу п. 3 ст. 1165 ГК РФ такое несоответствие не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
2. Особенности наследования отдельных видов жилых помещений.На практикенаследование отдельных видовжилых помещений может отличаться друг от друга.
При определении порядка пользования жилым домом, если собственников несколько (ст. 247 ГК РФ), каждому из сособственников передается в пользования часть дома, исходя из его доли в праве общей собственности. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается большее по размеру помещение, то с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей размер его доли.
Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является наследование квартир в многоквартирных домах.
Особенность квартиры заключается в том, что ее связь с земельным участком не прямая, а опосредованная многоквартирным домом, в котором она находится. Являясь частью многоквартирного дома, квартира имеет общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам всех жилых помещений.
Наследование квартиры, ранее приватизированной и находящейся в собственности, осуществляется в общем порядке. Переход права собственности в порядке наследования квартиры к наследнику, не лишает права пользования указанной квартирой тех лиц, которые имели на это право при жизни наследодателя (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и др.). В этом случае наследник, который вступает в наследство, обязан не препятствовать осуществлению права пользования указанных выше лиц.
Жилое помещение, приватизированное одним супругом, считается полученным им по безвозмездной сделке и является его собственностью. Оформление наследства в таком случае производится наследниками этого собственника (наследодателя) и права наследования на квартиру в порядке выделения супружеской доли у пережившего супруга не возникает.
В случае спора по основаниям возникновения права собственности у одного из супругов, другой супруг, считающий свои права нарушенными, может обратиться в суд с иском о признании договора передачи жилого помещения недействительным.
Приватизация жилого помещения в долевую собственность означает, что все ее участники имеют определенные доли. Если в договоре приватизации доли не указаны, то они признаются равными. В случае если граждане подали заявления о приватизации жилых помещений, но до оформления и государственной регистрации умерли, наследникам не может быть отказано в приватизации занимаемого наследодателем при жизни жилого помещения и вступление в наследство. Приватизация в таком случае осуществляется наследниками на их имя. Такое имущество включается в наследственную массу, а отказ в регистрации права собственности не допускается ввиду того, что наследодатель при жизни выразил свою волю на приватизацию занимаемого им жилого помещения и не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов, в которой ему не могло быть отказано.
Наследование прав и обязанностей по договору долевого участия происходит на общих основаниях. Они входят в состав наследства участника долевого строительства (наследодателя) и принимается наследниками после открытия наследства совместно с другим имуществом. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор долевого строительства.